[克而瑞]中梁控股：回歸二線，開放合作

??【合作撬動銷售增長，二線城市銷售發(fā)力】中梁控股2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1525億元，同比增長50.2%，顯著高于TOP20房企15%的平均增速，回款率達(dá)到90%。銷售規(guī)模的增長一方面是合作的撬動，另一方面也是中梁前期廣泛城市布局開始收效。從區(qū)域分布來看，長三角仍占據(jù)中梁銷售貢獻(xiàn)區(qū)域首位，占比達(dá)到59.4%，得益于中梁2018年下半年以來的投資布局的轉(zhuǎn)變，二線城市銷售占比明顯上升。

??【加強(qiáng)二線投資布局，2020開發(fā)合作、開創(chuàng)平臺】2019年中梁新增建面1659.4萬平方米，拿地銷售金額比達(dá)到0.50，高于同期TOP20房企的平均水平；新增土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，二線城市占比大幅上升，同時(shí)新進(jìn)入的20個城市里面9個為二線城市。2020年中梁將持續(xù)較大的投資力度，預(yù)計(jì)將其銷售額的50%-60%用于土地投資；與此同時(shí)，中梁發(fā)布2020年尋地合作計(jì)劃，邀請各界合作伙伴就戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等模式進(jìn)行全面合作。

??【利潤規(guī)模增長顯著，盈利水平有待提升】中梁2019年盈利規(guī)模表現(xiàn)亮眼，營業(yè)收入566.4億元，同比增長87%，毛利潤、歸母凈利潤分別增長91%和98%，增長也較為顯著。毛利率和和歸母凈利率分別同比增長0.4個百分點(diǎn)至23.3%和6.8%，但相對于行業(yè)平均水平來看，未來仍有改善的空間。

??【上市拓寬融資渠道，助力降低成本】2019年中梁凈負(fù)債率65.6%，屬于行業(yè)較低水平。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)金短債比達(dá)1.23，長短期債務(wù)比為0.87，債務(wù)結(jié)構(gòu)有持續(xù)優(yōu)化的空間。此外，融資成本下降0.5個百分點(diǎn)至9.4%，主要得益于7月上市成功后，公司融資渠道拓寬，債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，未來其融資成本也將有望持續(xù)下降。

??1銷售

??合作+城市廣泛布局，撬動銷售增長超50%

??中梁控股2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1525億元，銷售面積1485萬平方米，分別同比增長50.2%和46.2%，銷售增速顯著高于TOP20房企15%的平均水平。中梁2019年的銷售回款率達(dá)到90%，銷售目標(biāo)完成率117.3%。銷售的增長，一方面由于合作力度大，2019年其銷售權(quán)益比為65%，另一方面源于前期城市拓展力度較大，2019年中梁有128個城市貢獻(xiàn)銷售，其中溫州的銷售貢獻(xiàn)超過百億元。未來中梁應(yīng)在保證規(guī)模增長的同事，進(jìn)一步加強(qiáng)在已有城市的深耕。2020年中梁銷售目標(biāo)為1680億元，同比增長10.2%；全年可售資源為2600億元，預(yù)計(jì)去化率達(dá)到65%即可完成銷售目標(biāo)。從2020年供貨節(jié)奏來看，受疫情影響，供貨主要集中在二、三季度，占比分別達(dá)到28%和40%。

??銷售結(jié)構(gòu)：長三角持續(xù)保持高占比，二線城市銷售發(fā)力

??2020年可售資源主要集中在長三角以及中西部，占比分別達(dá)到49%和30%，這兩個區(qū)域也是2019年銷售貢獻(xiàn)最大的，占比分別達(dá)到59.4%和20.3%，分別同比上升0.4個百分點(diǎn)和下降3.2個百分點(diǎn)。值得注意的是，得益于部分城市如肇慶、江門等開始貢獻(xiàn)銷售，珠三角銷售金額同比增長961.3%，增長顯著，但整體來看，該區(qū)域的銷售占比仍相對較小。未來中梁在布局上仍需兼顧各個區(qū)域之間的平衡，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。

??2020年二線城市可售貨源占比達(dá)到39%。隨著投資布局城市的優(yōu)化，中梁二線城市銷售占比持續(xù)提升，抗風(fēng)險(xiǎn)力加強(qiáng)。2019年中梁二線城市銷售占比達(dá)到35.2%，同比增長11.2個百分點(diǎn)，主要隨著2018年下半年開始中梁對土儲獲取結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，二線城市銷售發(fā)力所致。值得注意的是，由于進(jìn)入二線城市的成本相對較高，中梁進(jìn)一步加大土地合作的力度，2019年銷售權(quán)益為65%，2020年預(yù)計(jì)60%-65%之間，且在土地投資方面，中梁2020年明確提出尋求與其他企業(yè)進(jìn)行土地獲取的多方位合作。

??2 投資

??新進(jìn)20城，拿地較為積極

??2019年中梁拿下139塊土地，新增建面1659.4萬平方米，拿地總價(jià)764.5億元，新增貨值約2015億元，雖拿地建面同比下降，但相比于同期的企業(yè)投資來看，中梁拿地銷售總價(jià)比達(dá)到0.50，高于同期TOP20房企的平均水平，與此同時(shí)擴(kuò)大投資布局范圍，新進(jìn)南京、大連、天津等20個城市。拿地較為積極，城市擴(kuò)張力度較大。

??截至2019年年末，中梁控股土地儲備5703萬平方米，土儲建面同比增長56.5%。項(xiàng)目總數(shù)458個，覆蓋全國142個城市。從土儲分布來看，46%位于長三角，34%位于中西部區(qū)域，從各省土儲建面占比來看，浙江省占比高達(dá)22.1%，其次是江蘇達(dá)到16.8%。

??2019年末其未來可售建面約為3800萬平方米，可售貨源為4433億元。從中梁現(xiàn)有規(guī)模及銷售增速來看，土儲略顯不足，其高周轉(zhuǎn)模式也需要每年較大的土儲獲取力度來支撐，2020年計(jì)劃將合約銷售的50%-60%用于拿地。與此同時(shí)，中梁發(fā)布2020年尋地合作計(jì)劃，邀請各界合作伙伴就戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等模式進(jìn)行全面合作。

??深耕長三角區(qū)域，持續(xù)加大二線城市布局

??由拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，中梁2019年長三角、中西區(qū)、海峽兩岸、環(huán)渤海區(qū)域的拿地占比為63%、21%、8%、8%。2019年中梁持續(xù)加大在長三角區(qū)域的布局，未來可以預(yù)見的是該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)成為中梁的銷售重點(diǎn)貢獻(xiàn)區(qū)域。

??土地投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，二線城市占比大幅上升。中梁2018年下半年開始調(diào)整投資策略，提高城市能級，重點(diǎn)關(guān)注二線城市及強(qiáng)三線城市，中梁的土地投資策略方面實(shí)行“三轉(zhuǎn)策略”：轉(zhuǎn)向二線、省會、以及中心城市。2019年新增拿地金額二線城市占比達(dá)到53%，同比增漲了11個百分點(diǎn)，新進(jìn)入的20個城市里面，有南京、福州、廈門、南昌、天津、大連、西安、太原、貴陽等9個二線城市。

??3 財(cái)務(wù)

??利潤增速增長顯著，盈利水平有待提升

??得益于前兩年的業(yè)績增長以及項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增加，中梁2019年盈利規(guī)模增幅較大。營業(yè)收入566.4億元，同比增長87%，毛利潤131.82億元，同比增長91%，歸母凈利潤則同比增長98%至38.34億元，整體來看，中梁2019年?duì)I收及利潤規(guī)模增長較為顯著。營收和利潤規(guī)模雖然明顯增加，但利潤率水平還有一定的提升空間，2019年中梁控股的毛利率和和歸母凈利率分別為23.3%和6.8%，均同比增長0.4個百分點(diǎn)，但相對于行業(yè)平均水平來看，未來仍有一定的上漲空間。

??負(fù)債：上市拓寬融資渠道，助力降低成本

??2019年中梁控股持有現(xiàn)金264.95億元，同比增長14.8%，總有息負(fù)債401.80億元，同比增長48.8%，同時(shí)，由于上市發(fā)行股本增加，以及其合作力度的加大，凈資產(chǎn)同比大幅增長209.0%至208.72億元，2019年中梁凈負(fù)債率65.6%，同比上升7.5個百分點(diǎn)，但仍屬于行業(yè)較低水平。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)金短債比達(dá)1.23，同比下降22%%，但現(xiàn)金能完全覆蓋短期負(fù)債，無短期償債壓力；長短期債務(wù)比為0.87，與2018年持平，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步優(yōu)化空間。值得注意的是，2019年7月中梁控股港股上市成功，募得資金32億港元，上市成功后，一方面增加企業(yè)的運(yùn)營資金，另一方面中梁打開了境外美元債的市場，成功發(fā)行了4億美元境外債。

??2019年中梁的融資成本持續(xù)下降，同比下降了0.5個百分點(diǎn)至9.4%。此外，上市成功后中梁獲得惠普、穆迪、標(biāo)普、聯(lián)合國際等機(jī)構(gòu)給予的穩(wěn)定的展望評級，境內(nèi)獲得聯(lián)合信用評級AA+，中梁管理層表示，2020年有望在境外銀行貸款，境內(nèi)ABS、供應(yīng)鏈金融、境內(nèi)債方面取得成果，屆時(shí)將降低境內(nèi)非銀行貸款的占比，相應(yīng)的融資成本也有望繼續(xù)下降。