[克而瑞]代建分拆上市，能承擔(dān)建業(yè)走出河南的重任嗎？

??導(dǎo)讀

??建業(yè)集團(tuán)將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)4個上市平臺。

??2020年11月10日，中原建業(yè)于港交所遞交上市招股說明書，這意味著，建業(yè)將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)四個上市平臺，中原建業(yè)因其輕資產(chǎn)代建模式，在走出河南省方面較建業(yè)重資產(chǎn)開發(fā)方面先行一步，未來，代建分拆上市能夠助力建業(yè)走出河南，并實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部多元化的資源互通嗎？

??01

??規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張

??在管建面4年復(fù)合增長率近50%

??建業(yè)的代建業(yè)務(wù)始于2015年，并于2016年第一次走出河南，獲得在海南的代建項(xiàng)目。2020年初，建業(yè)進(jìn)行中原代建的上市準(zhǔn)備，建業(yè)集團(tuán)決定將旗下所有的代建合約轉(zhuǎn)至中原建業(yè)（有特殊情況除外），且未來的新增代建項(xiàng)目僅由中原建業(yè)簽訂，與建業(yè)地產(chǎn)形成一輕一重的業(yè)務(wù)區(qū)分。

??得益于建業(yè)在河南省內(nèi)的品牌知名度及占有率較高，中原建業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張較快。2015年獲得第一個項(xiàng)目之后，中原建業(yè)2016年在管項(xiàng)目個數(shù)已經(jīng)達(dá)到33個，建面632.1萬平方米，而后在管面積逐年攀升，到2019年底，中原建業(yè)在管項(xiàng)目個數(shù)147個，建面達(dá)到2113.4萬平方米，2016-2019年在管建筑面積的年復(fù)合增長率達(dá)到49.5%，業(yè)務(wù)增速較快。

??業(yè)務(wù)增長較快主要由于中原建業(yè)采取輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式，直接對接項(xiàng)目擁有方，無第三方參與，使得無資金壓力的同時提高效率；此外對代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)85%以上的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品覆蓋也是其快速擴(kuò)張的重要原因。

??2020年前十月，中原建業(yè)代建銷售金額253.99億元，銷售面積427.17萬平方米，而代建行業(yè)龍頭綠城管理則累計(jì)實(shí)現(xiàn)560億元418萬平方米的業(yè)績，在銷售金額上中原建業(yè)與綠城管理有一定的差距，但銷售面積規(guī)模相當(dāng)。主要由于中原建業(yè)的項(xiàng)目集中在河南省內(nèi)，項(xiàng)目銷售單價較低。截至2020年6月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目個數(shù)達(dá)到182個，在管建筑面積達(dá)到2403.2萬平方米，其中174個項(xiàng)目來自河南省內(nèi)，河南省內(nèi)在管建筑面積2310萬平方米，占比達(dá)到96%。

??截至2020年上半年末，建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備布局在河南省外僅有在海南擁有項(xiàng)目，而建業(yè)的代建項(xiàng)目自2016年在海南獲得后，陸續(xù)在河北、新疆、山西、陜西等地獲得代建項(xiàng)目，未來，隨著中原建業(yè)在其他省市代建業(yè)務(wù)的鋪開，中原建業(yè)的省外布局將對建業(yè)地產(chǎn)河南省外的擴(kuò)張具有牌頭兵的作用，或?qū)⒛転榻I(yè)地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐哪玫匾约颁N售提供前瞻性助力。

??02

??代建模式較為單一

??未來計(jì)劃拓展政府代建中原建業(yè)主要參與項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)以及運(yùn)營的各個階段的代建服務(wù)，由中原建業(yè)直接委派人員參與（無第三方代建公司），并利用建業(yè)的品牌影響力進(jìn)行推廣營銷，使得項(xiàng)目擁有方享受建業(yè)的品牌溢價，如駐馬店建業(yè)城項(xiàng)目較周邊地區(qū)住宅平均售價享有17.7%溢價，及南陽建業(yè)貳號城邦項(xiàng)目較周邊地區(qū)住宅平均售價享有12.9%溢價。在這過程中，建業(yè)收取基礎(chǔ)管理費(fèi)，以及根據(jù)銷售表現(xiàn)的溢價管理服務(wù)費(fèi)。

??中原代建的業(yè)務(wù)主要涉及住宅地產(chǎn)的全方位代建服務(wù)，商業(yè)部分項(xiàng)目業(yè)務(wù)規(guī)模較小，無其他咨詢管理服務(wù)。其中涉及的安置房及動遷房項(xiàng)目，建業(yè)僅收取低溢價的基礎(chǔ)管理費(fèi)。同時，為了進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營，建業(yè)僅在一個代建項(xiàng)目中投入小于20%的股權(quán)。

??整體來看，目前中原建業(yè)的代建模式較為單一，涉及的物業(yè)類型相對較少。而隨著政府代建的需求的增加，未來中原建業(yè)計(jì)劃開展政府代建服務(wù)業(yè)務(wù)。此外，為豐富業(yè)務(wù)內(nèi)容，未來隨著規(guī)模的擴(kuò)張，中原建業(yè)計(jì)劃可能就代建環(huán)節(jié)進(jìn)行拆分組合提供單獨(dú)的咨詢服務(wù)，而非全方位房地產(chǎn)代建方案。

??03

??輕資產(chǎn)管理模式

??盈利率較高

??由于中原建業(yè)主要為中小房企提供全方位的房地產(chǎn)代建服務(wù)，且商業(yè)代建占比較少，無其他如咨詢管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，整體的收入結(jié)構(gòu)略顯單一。在代建收入方面，得益于中原建業(yè)的快速擴(kuò)張，其營業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)較大的上漲，2019年全年?duì)I業(yè)收入同比增長52%至10.29億元，首次突破十億元，2020年上半年?duì)I業(yè)收入同比增長16.8%至4.81億元。

??2020年上半年中原建業(yè)凈利率達(dá)到62.79%，盈利水平較高。主要由于中原建業(yè)的輕資產(chǎn)模式，且僅有一個項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)投資，其占用的資金較小，加上進(jìn)行直接管理的代建服務(wù)，無第三方代建公司分享收入，使得利潤得以最大程度的保留。此外，員工成本方面，向項(xiàng)目公司派遣人員的薪酬通常由項(xiàng)目擁有人直接支付予派遣人員在員工，較大地減少營運(yùn)開支。整套模式，在資金方面無有息借貸，員工成本分?jǐn)?，整體極大的降低了中原建業(yè)的營業(yè)成本，使其擁有較高的利潤空間。

??隨著中原建業(yè)遞交招股說明書，建業(yè)集團(tuán)將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)4個上市平臺。實(shí)際上，截至目前，建業(yè)集團(tuán)旗下設(shè)立地產(chǎn)集團(tuán)、中原建業(yè)集團(tuán)、新生活集團(tuán)、筑友集團(tuán)、不動產(chǎn)集團(tuán)、投資集團(tuán)、教育集團(tuán)、建業(yè)足球八大業(yè)務(wù)集團(tuán)。隨著這些多元化布局的逐步完善，建業(yè)集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)協(xié)同，資源互通。

??就中原建業(yè)來說，代建業(yè)務(wù)將持續(xù)增強(qiáng)建業(yè)品牌的影響力，2020年前10月建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額773.93億元，其中輕資產(chǎn)代建貢獻(xiàn)銷售253.99億元，占比約33%；此外，中原建業(yè)走出河南可以為建業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行先行探索及試水，有利于建業(yè)地產(chǎn)未來的全國化擴(kuò)張布局；同時，中原建業(yè)在代建服務(wù)完成后，建業(yè)新生活有較大的優(yōu)勢可以成為項(xiàng)目擁有方的物業(yè)服務(wù)商，將有利于建業(yè)新生活物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)展。而其他的教育、不動產(chǎn)以及金融板塊，未來也將持續(xù)發(fā)揮其固有的優(yōu)勢，逐步完成房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的閉環(huán)。