[貝殼研究院]中國(guó)金茂年報(bào)：主張科學(xué)至上與城市運(yùn)營(yíng)

??2020年，中國(guó)金茂（下文簡(jiǎn)稱：金茂）業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，超額完成目標(biāo)，為其2023年沖擊3000億目標(biāo)夯實(shí)基礎(chǔ)，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，成功躋身“綠檔”房企之列。貝殼研究院認(rèn)為，擁有央企背景的金茂，更容易獲取更多的資源，如在融資層面、土地資源方面等，在同梯隊(duì)房企中優(yōu)勢(shì)較為明顯。結(jié)合此次年報(bào)內(nèi)容，需關(guān)注金茂歸母凈利潤(rùn)下降以及聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司的負(fù)債情況等。

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)：超額達(dá)成目標(biāo)，業(yè)績(jī)?cè)鏊?4%，2021年沖擊2500億勢(shì)頭強(qiáng)勁

??報(bào)告期內(nèi)，金茂實(shí)現(xiàn)合約銷售約2311億元，同比增長(zhǎng)約44%，增速較2019年26%增長(zhǎng)18個(gè)百分點(diǎn)，首次跨越2000億規(guī)模，完成年初2000億目標(biāo)的116%。合約銷售面積1129萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51%，合約銷售均價(jià)20469元/平方米，同比減少5%。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年上半年受疫情影響，金茂大力促銷、以價(jià)換量，1-6月合約銷售均價(jià)約為18779元/平方米，下半年市場(chǎng)快速修復(fù)，銷售均價(jià)逐步拉升回到2萬(wàn)元水平。

??金茂于2020年提出“3年3000億”的短期目標(biāo)，拆解到2021年、2022年業(yè)績(jī)目標(biāo)分別為2500億、3000億，預(yù)期增速分別為25%與20%。在當(dāng)前行業(yè)新形勢(shì)下，金茂沖擊規(guī)模勢(shì)頭仍然保持強(qiáng)勁。

??財(cái)務(wù)水平：增收不增利且毛利率大幅下降，資金流動(dòng)性得到補(bǔ)充，償債能力提升

??營(yíng)收：2020年金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600.54億元，同比增長(zhǎng)39%；其中城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開發(fā)收入543.67億元，同比增長(zhǎng)44%，主要由于地產(chǎn)交付結(jié)算較去年增加，城市運(yùn)營(yíng)與物業(yè)開發(fā)收入占比整體收入91%，占比較上年增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，主營(yíng)板塊地位加固。

??利潤(rùn)：2020年金茂毛利為121.14億元，同比下降5%，整體毛利率為20%，較上年同期29%下降9個(gè)百分點(diǎn)，主要是城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開發(fā)板塊毛利率下降所致。城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開發(fā)板塊毛利率18%，較2019年同期27%大幅下降9個(gè)百分點(diǎn)至行業(yè)較低盈利水平。早期金茂獲得部分“地王”級(jí)項(xiàng)目入市期間，多數(shù)城市出臺(tái)限價(jià)調(diào)控政策，導(dǎo)致盈利下滑。另，2020年金茂歸母凈利潤(rùn)38.81億元，同比下降40%；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項(xiàng)），公司所有者應(yīng)占溢利為32.3億元，同比下降47%。幾近減半的歸母凈利潤(rùn)與出售股權(quán)降低經(jīng)營(yíng)權(quán)益有一定的相關(guān)性，需引起關(guān)注。

??償債：截至2020年末，金茂現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不含受限制現(xiàn)金結(jié)余）約為434.56億元，同比大幅增長(zhǎng)142.1%，金茂利用增發(fā)新股、出售股權(quán)、債券融資等多方式實(shí)現(xiàn)快速補(bǔ)充資金流動(dòng)性。同時(shí)，通過聯(lián)營(yíng)合營(yíng)等方式降低表內(nèi)債務(wù)，2020年其非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89，現(xiàn)金流管理效果顯著。

??土地策略：為降負(fù)少拿地、控成本，而意愿尚存，預(yù)2021年仍將積極土儲(chǔ)

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)金茂報(bào)告期內(nèi)主要在14個(gè)城市新增項(xiàng)目31個(gè)，獲取土地建筑面積約675萬(wàn)平方米（可售），同比減少33.0%，權(quán)益取地金額約352.6億元，同比減少27.9%。在降負(fù)債的實(shí)際壓力下，取地投入減少，取地成本進(jìn)一步降低，2020年新增土儲(chǔ)平均成本約6274元/平方米，較2019年下降約8%。為實(shí)現(xiàn)跨越3000億目標(biāo)的金茂，取地意愿尚存，2021年在集中供地改革中，預(yù)計(jì)金茂將發(fā)揮央企信用與實(shí)力，積極投入土地市場(chǎng)之中。

??另，2020年新進(jìn)包括太原、煙臺(tái)、石家莊和泰州四個(gè)城市，截至2020年末金茂在全國(guó)累計(jì)進(jìn)入51城，持有約270個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，2020年獲取7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，累計(jì)達(dá)27個(gè)，通過城市運(yùn)營(yíng)獲取優(yōu)質(zhì)土地成為金茂在土儲(chǔ)策略中的重要方式之一。

??發(fā)展戰(zhàn)略：發(fā)展步入新階段，向3000億沖擊并長(zhǎng)期看好城市運(yùn)營(yíng)

??金茂在跨入簽約銷售2000億規(guī)模的新階段后，金茂提出“堅(jiān)持科學(xué)至上，堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展理念。金茂長(zhǎng)期看好城市運(yùn)營(yíng)模式，并不斷夯實(shí)其中國(guó)領(lǐng)先城市運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略定位，通過聚焦“雙輪雙翼”核心業(yè)務(wù)，重點(diǎn)關(guān)注“雙驅(qū)動(dòng)與雙升級(jí)”，以實(shí)現(xiàn)其整體實(shí)力的不斷提升。

??融資新規(guī)：現(xiàn)金流大幅改善，全速降檔，躋身“零踩線”綠檔房企之列

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，較上年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；凈負(fù)債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89至達(dá)標(biāo)。由此，金茂2020年“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，提至“零踩線”房企行列。由于流動(dòng)現(xiàn)金的大幅增長(zhǎng)，較大程度緩解其債務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，2020年金茂成功實(shí)現(xiàn)全速降檔。