[克而瑞]保利發(fā)展：財務(wù)優(yōu)勢持續(xù)擴大，拿地下沉三四線

??核心觀點

??【增速居TOP5第二，珠三角、長三角貢獻超700億元】2021年上半年保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售金額2852億元，同比增長27.0%，增速在TOP5房企中排名第二，銷售增速較快。銷售面積貢獻最大的區(qū)域為珠三角區(qū)域，占比達到32.7%，同比減少1.9個百分點；二線城市貢獻有所提升，同比增加2.3各百分點至42.7%。

??【拿地銷售面積比0.99，投資重點在三四線】2021年上半年保利發(fā)展新增項目84個，新增計容建筑面積達到1651萬平方米，拓展成本963億元，分別同比增長67.8%和17.4%。拿地銷售面積比達到0.99，金額比為0.34，主要由于2021年上半年保利在集中供地城市拿地有所減少，重點22城的拿地建面約527萬平米，同比下降了21%，占比同比下降了20個百分點至34%；上半年企業(yè)投資重點在三四線，三四線新增容積率面積同比增長了113.7%，占比達到47.9%，增幅有19.9個百分點。

??【營業(yè)收入高增長，盈利水平有所下降】2021年上半年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入899億元，同比增長22.04%，營收規(guī)模保持較高的增速。從盈利水平來看，2021上半年保利的毛利率為32.45%，同比減少3.42個百分點，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降1.75和2.29個百分點至16.34%和11.45%，盈利水平有所下降。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，未來財務(wù)優(yōu)勢將持續(xù)增強】2021上半年末持有現(xiàn)金增長6.5%至1554.22億元，現(xiàn)金短債比2.59，長短債比4.56，分別較2020年末增加0.33和 0.96，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。現(xiàn)金覆蓋短債，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定健康。2021上半年末凈負債率58.73%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率67.71%，穩(wěn)居監(jiān)管“三條紅線”的“綠檔”，同時平均融資成本同比下降了0.07個百分點至4.70%，持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??【兩翼業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大，不動產(chǎn)生態(tài)平臺構(gòu)建持續(xù)推進】保利在主業(yè)房地產(chǎn)銷售之外，兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模持續(xù)擴大，2021上半年保利主營業(yè)務(wù)其他收入98.70億元，同比增長57.5%，增速大幅增長44個百分點。其中，保利物業(yè)2021上半年末合同面積達到6.22億平方米，在管面積達到4.28億平方米，較期初分別增長9.7%和12.6%，規(guī)模擴張穩(wěn)定增長。

??01

??銷售

??增速居TOP5第二

??珠三角、長三角貢獻超700億元

??2021年上半年保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售金額2852億元，銷售面積1671萬平方米，分別同比增長27.0%和12.0%，銷售金額增速在TOP5房企中排名第二，銷售增速較快。得益于前幾年拿地權(quán)益的上漲，簽約建面權(quán)益比同比增長3.52個百分點至69.98%。

??期內(nèi)，保利持續(xù)發(fā)力城市深耕，2021年上半年在38個核心城市的銷售金額貢獻達到77%，其中珠三角、長三角簽約銷售均超過700億。城市表現(xiàn)上，廣州實現(xiàn)銷售金額超260億、佛山超200億，南京、東莞、上海超100億，城市深耕效果凸顯。

??從銷售區(qū)域分布來看，2021年上半年保利發(fā)展銷售面積貢獻最大的區(qū)域為珠三角區(qū)域，占比達到32.7%，同比減少1.9各百分點；此外中西部區(qū)域銷售面積同比增長2.4各百分點至25.6%，增幅最大。

      從城市能級來看，三四線城市銷售面積占比最高達到45.8%，同比減少0.5個百分點，值得注意的是二線城市銷售貢獻同比增加2.3各百分點至42.7%，有所提升。

? 02

     投資

  ?拿地銷售面積比0.99

      投資重點在三四線

??2021年上半年保利發(fā)展新增項目84個，新增計容建筑面積達到1651萬平方米，拓展成本963億元，分別同比增長67.8%和17.4%，金額比為0.34，高于TOP10房企的0.30，拿地銷售面積比達到0.99。

??值得注意的是，新增拓展計容建筑面積的權(quán)益比達到73.1%，同比增長8.1個百分點，未來將有助于保利更好地把控項目開發(fā)，提升收益。

??從城市布局來看，保利上半年減少了集中供地城市的拿地，重點22城的拿地建面占比同比下降了20個百分點至34%，將投資重點在三四線，三四線新增容積率面積同比增長了113.7%，占比達到47.9%，增幅有19.9個百分點，其中，珠三角區(qū)域的茂名、佛山、汕尾、清遠位居拿地建面TOP10城市。三四線城市拿地占比的提升，也使得保利2021年上半年的拿地均價同比下降了30.0%至5833元/平方米。

??從新增土儲建面的區(qū)域分布來看，占比最高的當屬中西部區(qū)域，達到40.4%，同比上升5.5個百分點，增幅最大；此外，長三角區(qū)域拿地建面同比減少2.1%，是唯一一個減少的區(qū)域，其占比也同比減少4.0個百分點至14.6%。

??2021上半年末保利發(fā)展總土地儲備為17263萬平方米，較期初增長1.0%，而得益于上半年保利加大拿地的權(quán)益，總土儲建面權(quán)益同比增長1.2個百分點至67.1%。就土儲分布來看，37.7 %位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為32.2%，環(huán)渤海19.3%，長三角相對較少，占比為10.4%。

??03

??盈利

??營業(yè)收入高增長

??盈利水平有所下降

??2021年上半年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入899億元，同比增長22.04%，營收規(guī)模保持較高的增速，此外，保利上半年末預(yù)收款達到4402.70億元，同比增長28%，后續(xù)待結(jié)算收入儲備充足。利潤方面，實現(xiàn)凈利潤146.88億元，同比增長10.2%，歸母凈利潤102.98億元，同比增長1.7%。對外合作的項目中，合聯(lián)營投資收益同比下降11.2%至16.71億元。整體來看，保利發(fā)展上半年“增收不增利”，未來隨著地王項目的進一步結(jié)算，利潤將持續(xù)承壓。

??從盈利水平來看，2021上半年保利的毛利率為32.45%，同比減少3.42個百分點，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降1.75和2.29個百分點至16.34%和11.45%，盈利水平雖有所下降但仍屬于行業(yè)高位。

??04

??償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??未來財務(wù)優(yōu)勢將持續(xù)增強

??2021年累計實現(xiàn)銷售回籠金額2556 億元，受行業(yè)集中度調(diào)控影響，銷售回款率較2020年下降4個百分點至89.6%。而由于保利2021年上半年維持較大的投資力度，2021上半年末持有現(xiàn)金僅增長6.5%至1554.22億元。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)金短債比2.59，長短債比4.56，分別較2020年末增加0.33和 0.96，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；現(xiàn)金覆蓋短債，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定健康。2021上半年末保利有息債同比增加378億元，凈負債率增2.18個百分點至58.73%，若將永續(xù)債計做負債,則凈負債上升0.64個百分點至70.00%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率67.71%，較期初下降2.24個百分點。

??整體來看，保利穩(wěn)居監(jiān)管“三條紅線”的“綠檔”，且2021上半年末保利平均借貸成本同比下降了0.07個百分點至4.70%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平，未來保利發(fā)揮將規(guī)模房企及國資背景優(yōu)勢，財務(wù)優(yōu)勢將持續(xù)增強。

??圖片

??05

??多元化

??兩翼業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大

??不動產(chǎn)生態(tài)平臺構(gòu)建持續(xù)推進

??保利在主業(yè)房地產(chǎn)銷售之外，兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模持續(xù)擴大，2021上半年保利主營業(yè)務(wù)其他收入98.70億元，同比增長57.5%，增速大幅增長44個百分點。

??其中，保利物業(yè)2021上半年末合同面積達到6.22億平方米，在管面積達到4.28億平方米，較期初分別增長9.7%和12.6%，規(guī)模擴張穩(wěn)定增長。得益于穩(wěn)定增長的管理規(guī)模，2021上半年保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入51.53億元，同比增長約43.1%，毛利率同比下降了0.4個百分點至20.0%，凈利率同比減少1.6個百分點至9.8%，未來仍需注重該部分業(yè)務(wù)的運營效率，提升盈利水平。值得注意的是，保利物業(yè)7月16日公告中表示將調(diào)整IPO募集資金的用途，收并購的資金配置比例由37%下調(diào)到18.5%，增值服務(wù)的分配比例則由35%提升至62.5%，在當前物管公司收并購愈演愈烈的情況下，保利物業(yè)押寶增值服務(wù)或?qū)⒂欣谄髽I(yè)避開激烈競爭，同時提升物業(yè)公司的盈利能力。

??商業(yè)方面，保利商業(yè)積極擴展規(guī)模，報告期內(nèi)完成新簽約購物中心7個，開業(yè)購物中心3個，截至上半年末，已開業(yè)購物中心29個，分布于廣州、上海、武漢等14個城市；開業(yè)面積193萬平方米，在營項目出租率80%，擴張速度有待提升。銷售代理方面，覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個，代理銷售規(guī)模超2500億。不動產(chǎn)金融方面，公司基金累計管理規(guī)模近1600億元，較期初增長約14%。

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