[克而瑞]中國(guó)奧園：土儲(chǔ)充裕、購(gòu)地審慎，城市更新加速轉(zhuǎn)化

??核心觀點(diǎn)

??【上半年合同銷售675.8億元，目標(biāo)完成率45.1%】2021年上半年，中國(guó)奧園累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額675.8億元，完成全年1500億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的45.1%。管理層預(yù)計(jì)，下半年貨值去化率達(dá)54%即可完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。分區(qū)域來(lái)看，截至6月末奧園各區(qū)域銷售金額占比最高的為華東區(qū)域達(dá)34%，較2020年全年上升3個(gè)百分點(diǎn)；華南、中西部、環(huán)渤海則分別占到29%、26%、10%。

??【土儲(chǔ)充裕、購(gòu)地審慎，控制投銷比在20%以內(nèi)】2021年上半年，奧園新增土地投資可開(kāi)發(fā)建筑面積約107萬(wàn)平方米，新增可售貨值逾178億元。同時(shí)，奧園也積極發(fā)揮收并購(gòu)及城市更新優(yōu)勢(shì)， 2021年上半年轉(zhuǎn)化可售貨值135億元。截至上半年末，奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5358萬(wàn)平方米，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元，可滿足未來(lái)四至五年的發(fā)展。

??【盈利指標(biāo)有所下滑，以三條紅線達(dá)標(biāo)為優(yōu)先】2021年上半年，奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)收325.1億元，同比增長(zhǎng)15.1%。毛利潤(rùn)81.3億元、凈利潤(rùn)28.4億元、毛利率25.0%、凈利率8.7%，在房企盈利能力降低的行業(yè)背景下盈利指標(biāo)略有下滑。截至上半年末，奧園持有現(xiàn)金683億元、凈負(fù)債率80.7%、現(xiàn)金短債比1.32、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率78.5%。奧園目前僅一個(gè)指標(biāo)未達(dá)標(biāo)，有望在 2022 年底前邁入綠檔房企行列。

??【一業(yè)為主、縱向發(fā)展，非房業(yè)務(wù)賦能房地產(chǎn)板塊】目前，奧園持續(xù)深化“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”戰(zhàn)略，不斷完善組織架構(gòu)的優(yōu)化。從幸福人居（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）板塊到悅康生活（非房業(yè)務(wù)）板塊，延展“構(gòu)筑健康生活”的品牌理念。特別是非房板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展，通過(guò)助推提升整體競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)板塊三舊改造、土地獲取、產(chǎn)業(yè)布局充分賦能。此外，奧園也持續(xù)提升產(chǎn)品力、客戶體驗(yàn)與滿意度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??01銷售

??上半年合同銷售675.8億元

??目標(biāo)完成率45.1%

??2021年上半年，中國(guó)奧園累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額675.8億元，目標(biāo)完成率達(dá)45.1%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積596.3萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)33%與17%；平均售價(jià)約11333元/平方米。管理層預(yù)計(jì)，下半年貨值去化率達(dá)54%，即可完成全年1500億元的銷售目標(biāo)。

??分區(qū)域來(lái)看，截至6月末奧園各區(qū)域銷售金額占比最高的為華東區(qū)域達(dá)34%，較2020年全年上升3個(gè)百分點(diǎn)。華南、中西部、環(huán)渤海分別占29%、26%、10%，其中華南地區(qū)占比較2020年上升5個(gè)百分點(diǎn)，而中西部、環(huán)渤海地區(qū)則有所下降。2021年以來(lái)，奧園已進(jìn)入深耕3.0時(shí)代，預(yù)計(jì)將建立25家城市公司、優(yōu)化架構(gòu)，打造年銷售100至200億元級(jí)核心城市公司，非核心城市公司年銷售50億元或以上。

??02投資

??土儲(chǔ)充裕、購(gòu)地審慎控制投銷比在20%以內(nèi)

??2021年上半年，奧園新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約107萬(wàn)平方米，權(quán)益比65%，權(quán)益地價(jià)約42億元，新增可售貨值逾178億元。整體來(lái)看，相比近幾年來(lái)奧園積極擴(kuò)容土地儲(chǔ)備，今年上半年奧園拿地規(guī)模較少。在“三道紅線”監(jiān)管的背景下，奧園將保持審慎購(gòu)地、平衡土儲(chǔ)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，將年購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額20%以內(nèi)。

??同時(shí)，奧園也積極發(fā)揮收并購(gòu)及城市更新優(yōu)勢(shì)，城市更新加速轉(zhuǎn)化。2021年上半年轉(zhuǎn)化可售貨值135億元，2021年至2024年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元，將顯著增厚土地儲(chǔ)備。其中，奧園的城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目——廣州番禺氮肥廠項(xiàng)目及珠海香洲翠微村項(xiàng)目，定位為高端“學(xué)苑”系，將于2021年三季度開(kāi)盤(pán)預(yù)售。

??截至上半年末，奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5358萬(wàn)平方米（權(quán)益比67%），已確權(quán)總貨值約5939億元。其中，華南、華東、中西部核心區(qū)、環(huán)渤海等四大核心區(qū)的貨值分別為35%、22%、21%和18%。計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元，可滿足未來(lái)四至五年的發(fā)展。其中華南區(qū)域占比最重達(dá)70%，大灣區(qū)可售資源約7487億元。

      03財(cái)務(wù)

??盈利指標(biāo)有所下滑

       以三條紅線達(dá)標(biāo)為優(yōu)先

??2021年上半年，奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入325.1億元，同比增長(zhǎng)15.1%。物業(yè)發(fā)展收益、經(jīng)營(yíng)酒店等獲得的其他收益以及物業(yè)投資收益各占94.5%、5.2%和0.3%；毛利潤(rùn)81.3億元，凈利潤(rùn)28.4億元。

??從盈利指標(biāo)來(lái)看，在房企盈利能力整體降低的行業(yè)背景下，奧園上半年的毛利率和凈利率分別由去年同期的29.3%和10.1%下降至25.0%和8.7%。核心凈利潤(rùn)率和歸母核心凈利潤(rùn)率分別為8.8%和6.6%，也分別有不同程度的下滑。但展望全年，管理層表示有信心維持歸母核心凈利潤(rùn)率在7%-8%左右，將不低于去年的水平。

??截至上半年末，奧園持有現(xiàn)金683億元，凈負(fù)債率從2020年的82.7%降至80.7%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降；現(xiàn)金短債比1.32，長(zhǎng)短期債務(wù)比1.15，均略有下降；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，略高于70%的紅線。奧園表示，目前公司以三道紅線達(dá)標(biāo)為優(yōu)先任務(wù)，對(duì)回款和買地都制定了詳細(xì)的考核政策，在確?；乜顚?shí)現(xiàn)基礎(chǔ)上有節(jié)奏的拿地，有信心在 2022 年底前邁入綠檔房企行列。

??此外，2021年上半年奧園平均借貸成本從2020年的7.2%下降至7%。奧園緊抓市場(chǎng)窗口期，提前安排再融資審慎資金管理，公開(kāi)發(fā)行三筆合共7.38億美元境外債及人民幣18.2億元境內(nèi)公司債，獲12家商業(yè)銀行提供境外銀團(tuán)貸款逾21億港元，目前已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的公募境外債。

??04

??多元化

??一業(yè)為主、縱向發(fā)展

??非房業(yè)務(wù)賦能房地產(chǎn)板塊

??目前，奧園不斷完善組織架構(gòu)的優(yōu)化，從幸福人居（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）板塊到悅康生活（非房業(yè)務(wù)）板塊，持續(xù)深化“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”戰(zhàn)略，不斷延展“構(gòu)筑健康生活”的品牌理念。特別是非房板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展，通過(guò)助推提升整體競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)板塊三舊改造、土地獲取、產(chǎn)業(yè)布局充分賦能。

??此外，奧園也持續(xù)提升產(chǎn)品力、客戶體驗(yàn)與滿意度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。通過(guò)引入標(biāo)桿房企產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，建立奧園A+產(chǎn)品力戰(zhàn)略及體系，標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)創(chuàng)新并進(jìn)，形成學(xué)苑、云峯及ONE系三大高端產(chǎn)品系，銷售均價(jià)穩(wěn)步提升，產(chǎn)品力全面升級(jí)，獲境內(nèi)外多項(xiàng)行業(yè)大獎(jiǎng)。2021年上半年獲RTF全球建筑設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、倫敦杰出地產(chǎn)大獎(jiǎng)、法國(guó)DNA、法國(guó)雙面神大獎(jiǎng)等14項(xiàng)境內(nèi)外大獎(jiǎng)。