[克而瑞]富力地產(chǎn)：投拓剎車，三道紅線仍處紅檔

??核心觀點

??【實現(xiàn)全口徑銷售650.8億，完成目標的43.4%】2021年上半年富力地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售金額650.8億元，同比上升18%，低于TOP50平均36%的業(yè)績增長率；全口徑銷售面積485.2萬平方米，協(xié)議銷售面積同比增長6%。富力地產(chǎn)上半年完成全年1500億銷售目標1500元的43.4%，低于行業(yè)平均的49%業(yè)績完成率。

??【拿地銷售比僅0.04，新增土儲主要來自城市更新】2021年上半年富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲備建筑面積僅為55.5萬平方米，同比下降77%，權(quán)益土地金額19.5億元，同比下降68%，拿地銷售比為0.04，富力目前主要以降杠桿為抓手，土儲投資基本停滯，城市更新是富力土儲重要補充方式，上半年城市更新項目拿地金額占比達到88%。

??【土儲充足，平均樓板價2700元/平米】截至2021年上半年末，富力地產(chǎn)總土儲建面為5552萬平方米，根據(jù)權(quán)益比例91%計算權(quán)益土地總建面為5052萬平方米，較年初下降2.8%。富力2021年上半年總土儲樓板價約2700元/平方米，整體的拿地樓板價依然維持在較低水平。從消化周期看，目前的土地儲備較為充足，按照當前銷售規(guī)模來看可維持在3-4年左右，滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

??【毛利率下降至21.7%，需提升盈利及運營水平】富力地產(chǎn)2021年上半年營業(yè)收入394.93億元，同比增長17.6%；地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額359.46億元，同比上升16.6%。毛利率為21.7%，較去年同期29.6%下降了7.9個百分點，低于行業(yè)平均水平。富力上半年存貨周轉(zhuǎn)率0.27，較2020年低0.02；已竣工存貨占存貨總量的24%，較2020年低8個百分點。項目去化有一定成效，但是運營能力仍需進一步提高。酒店營收25億元，91家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.27億元，但仍無盈利，凈虧損5.4億元。

??【債務(wù)壓力較大，三道紅線仍處紅檔】截至2021上半年，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288億元，同比下降20%?，F(xiàn)金短債比0.55，較上年同期上升0.07，長短債比1.76。凈負債率為123.5%，較2020年下降了6.7個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率在74.9%，較2020年下降1.8個百分點，杠桿有所優(yōu)化但仍踩三條紅線，此外融資成本進一步上升至7.7%。

??01

??銷售

??實現(xiàn)全口徑銷售650.8億

??完成目標的43.4%

??上半年富力全口徑銷售金額同比增長18%，低于TOP50平均水平。2021年上半年富力地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售金額650.8億元，同比上升18%，低于TOP50平均36%的業(yè)績增長率；全口徑銷售面積485.2萬平方米，協(xié)議銷售面積同比增長6%。銷售均價13400元/平方米，同比增長11.9%，主要由于一線及二線城市銷售占比較高，當中銷售比例較高的一線及二線城市包括廣州、海南、西安及北京。因2021年之前富力地產(chǎn)銷售公告使用權(quán)益數(shù)據(jù)，為了一致性及可比性，根據(jù)CRIC 2021年上半年銷售排行榜，富力地產(chǎn)上半年權(quán)益銷售金額555.8億元，權(quán)益銷售金額同比8.9%，增長乏力。按照富力制定的1500億元的銷售目標，目前其只完成了銷售目標43.4%，低于行業(yè)平均的49%業(yè)績完成率，業(yè)績壓力較大。

??02

??投資

??拿地銷售比僅0.04

??新增土儲主要來自城市更新

??控負債拿地降速，上半年新增拿地金額僅19.5億元。2021年上半年，富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲備建筑面積僅為55.5萬平方米，同比下降77%，權(quán)益土地金額19.5億元，同比下降68%；新增土儲權(quán)益樓板價3500元/平方米，較2020年全年上升13%，主要是富力已經(jīng)將土儲重心轉(zhuǎn)移至一二線城市。富力目前主要以降杠桿為抓手，土儲增長并非其關(guān)注重點，拿地幾乎停滯，2021年上半年拿地銷售比僅0.04，較2020年的0.09進一步下降。

??城市更新是富力土儲重要補充方式。富力地產(chǎn)上半年僅在3個城市新獲4個項目，其中新獲項目中有3個項目為城市更新項目，占新增拿地權(quán)益金額的88.2%。

??整體來看，富力2021年上半年城市更新轉(zhuǎn)化67萬平方米可售建筑面積，富力未來還有58個項目，共有可售建面約3700萬平方米，近期可轉(zhuǎn)化超過800萬平方米可售建面。

??03

??土儲

??土儲充足

??平均樓板價2700元/平米

??截至上半年末總土儲建面5552萬平方米，土地儲備充足。截至2021年上半年底，富力地產(chǎn)總土儲建面為5552萬平方米，根據(jù)權(quán)益比例91%計算權(quán)益土地總建面為5052萬平方米，較年初下降2.8%。富力2021年上半年總土儲樓板價約2700元/平方米，整體的拿地樓板價依然維持在較低水平，按照2021年銷售均價13400元/平方米，即使適當讓利銷售仍有一定的盈利空間。雖然富力降低投拓速度，但是其目前的土地儲備較為充足，按照當前銷售規(guī)模來看，消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

??04

??盈利

??毛利率下降至21.7%

??需提升盈利及運營水平

??期內(nèi)毛利率較同比下降7.9個百分點。富力地產(chǎn)2021年上半年營業(yè)收入394.93億元，同比增長17.6%；地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額359.46億元，同比上升16.6%。毛利率為21.7%，較去年同期29.6%下降了7.9個百分點，低于行業(yè)平均水平。毛利率下降主要是由于期內(nèi)富力為了穩(wěn)現(xiàn)金流去庫存，今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中有64%為位于低能級或處于尾盤的項目，這類項目平均毛利率僅為20%。凈利率為10.6%，歸母凈利率10.5%，和2019年同期基本持平。

??已竣工存貨占比略降，仍需提高運營能力。從存貨周轉(zhuǎn)率來看，富力上半年存貨周轉(zhuǎn)率0.27，較2020年低0.02；已竣工存貨占存貨總量的24%，較2020年低8個百分點。富力積極去庫存，項目去化有一定成效，但是運營能力仍需進一步提高。

??酒店營收25億元，但仍無盈利，凈虧損5.4億元。截至2021年上半年末，富力地產(chǎn)在運營中的酒店達91家，總建面達399.2萬平方米，布局71個城市共擁有27409間客房。整體來看，富力酒店2021年上半年的營業(yè)收入總額為25.0億元，較去年同期上升79%，去年上半年由于受新冠疫情一下降幅較大，今年富力酒店業(yè)雖然相對恢復(fù)，但是較19年上半年同期營業(yè)額仍有25%降幅。91家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.27億元，酒店運營業(yè)務(wù)凈虧損5.4億元，處于虧損狀態(tài)。

??05

??負債

??債務(wù)壓力較大

??三道紅線仍處紅檔

??短期償債壓力大，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。截至2021年上半年，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288.0億元，同比下降20%?，F(xiàn)金短債比0.55，較上年同期上升0.07，短債壓力較大。長短債比1.76，同比上升0.25。短期內(nèi)償債壓力較大，仍需繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，富力目前有意出售項目及投資物業(yè)等補充現(xiàn)金，盡力降低違約風險等情況。

??融資成本上升至7.7%。在融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債成本普遍上漲的情況下，富力地產(chǎn)2021年上半年的平均融資成本較2020年上升0.8個百分點至7.7%，融資成本進一步上升。

??凈負債率下降至123.5%。富力地產(chǎn)2021年凈負債率為123.5%，較2020年下降了6.7個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率在74.9%，較2020年下降1.8個百分點。富力2021年中期業(yè)績會提及仍計劃出售部分資產(chǎn)來降低其負債水平，集團已經(jīng)將重點放在加強管理資產(chǎn)負債表和改善長期債務(wù)彈性，從2020年已經(jīng)有一定的改善，但其處于紅檔水平未能改變，仍有較大的債務(wù)壓力。