??開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)圍繞“保安全、穩(wěn)利潤、提回報”展開工作

??◎  作者 /房玲、汪慧

??核心觀點

??【業(yè)績規(guī)模同比下降33.6%，44個城市銷售金額排名前三】2022年，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比減少30.9%、33.6%，在全國44個城市銷售金額排名前三，得益于一二線城市的重點布局，市場具備相對韌性，對業(yè)績的實現(xiàn)起到了一定支撐作用，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)百強平均水平。

??【投資節(jié)奏放緩，土儲規(guī)模降至近年低位】2022年，萬科投資態(tài)度趨于謹慎，全年累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積為403.7萬平方米，權(quán)益占比58.5%。新增投資權(quán)益地價總額約496.4億元，僅為2021年的35%。截至報告期末，萬科總土地儲備計容建筑面積達11852.8萬平方米，總量回落至近年低位，平均權(quán)益占比63%。

??【營收實現(xiàn)同比增長，利潤率指標(biāo)繼續(xù)下行】報告期內(nèi)，萬科營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，毛利潤同比微降0.3%為985.2億元；凈利潤375.5億元，同比下降1.4%，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。從利潤率指標(biāo)來看，扣除稅金及附加前綜合毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，凈利率為7.5%，歸母凈利率為4.5%，各指標(biāo)均處于歷史較低水平。

??【全年累計發(fā)行信用債301億元，“三道紅線”保持綠檔】2022年，萬科累計發(fā)行信用債301億元。截至報告期末，持有貨幣資金1372.1億元，總有息負債3141.1億元，綜合融資成本4.06%，較2021年末4.11%進一步下降?！叭龡l紅線”保持綠檔，現(xiàn)金短債比為2.1，凈負債率為43.7%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率為67.6%。財務(wù)穩(wěn)健性較高，為安全經(jīng)營創(chuàng)造了有利條件。

??【堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展】2022年，萬科堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重發(fā)展道路，在開發(fā)主業(yè)之外，積極推進物業(yè)、物流、長租公寓、商業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展，全年經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入512.6億元億元，同比增長23.1%。其中，萬物云于2022年9月29日在香港聯(lián)交所成功上市，收入首破300億。

??01 銷售

??業(yè)績規(guī)模同比下降33.6%
44個城市銷售金額排名前三

??面對市場下行、去化承壓，萬科的銷售也遭遇較為嚴峻的挑戰(zhàn)，連續(xù)兩年呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。2022年累計實現(xiàn)合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比減少30.9%、33.6%。在全國44個城市銷售金額排名前三，其中在西安、成都、長沙、濟南等24個城市銷售金額位列第一。得益于一二線城市的重點布局，市場具備相對韌性，對業(yè)績的實現(xiàn)起到了一定支撐作用，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)百強平均水平。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，整體格局基本保持穩(wěn)定，分化持續(xù)，上海區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域作為主力貢獻區(qū)域，合計業(yè)績占比超過7成。業(yè)績貢獻最高的仍是上海區(qū)域，實現(xiàn)銷售金額1363.5億元，占比32.7%，稍低于2021年35.8%；其次是南方區(qū)域，實現(xiàn)銷售金額1039.0億元，占比24.9%；北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額570.3億元，占比13.7%。此外，可以發(fā)現(xiàn)，華中區(qū)域、西北區(qū)域銷售金額與2021年基本持平，市場穩(wěn)定度比較高。

??02 投資

??投資節(jié)奏放緩
土儲規(guī)模降至低位

??2022年，市場不確定性風(fēng)險積聚，萬科投資態(tài)度趨于謹慎，重點聚焦一二線城市，確保高質(zhì)量投資。全年累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積為403.7萬平方米，權(quán)益占比58.5%，較2021年71.3%明顯降低。新增投資權(quán)益地價總額約496.4億元，僅為2021年的35%，新增項目平均地價為12297元/平方米。

??截至報告期末，萬科總土地儲備計容建筑面積達11852.8萬平方米，包括在建項目計容建筑面積8260.1萬平方米、規(guī)劃中項目計容建筑面積3592.7萬平方米，總量回落至近年低位，平均權(quán)益占比63%。

??從土儲結(jié)構(gòu)來看，總體分布比較均衡，南方區(qū)域、上海區(qū)域以及北京區(qū)域儲備規(guī)模位居前列，三大區(qū)域合計占比超過半數(shù)。南方區(qū)域儲備量最為豐厚，計容建面達2134.3萬平方米，占總土地儲備18%。上海區(qū)域與北京區(qū)域儲備量基本持平，占比都達到17%。

??03 盈利

??營收實現(xiàn)同比增長
利潤率指標(biāo)繼續(xù)下行

??報告期內(nèi)，萬科營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入4704.5億元。由于營業(yè)成本增加，毛利潤同比微降0.3%為985.2億元；凈利潤375.5億元，同比下降1.4%，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

??從利潤率指標(biāo)來看，扣除稅金及附加前綜合毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，扣除稅金及附加后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率14.6%。凈利率7.5%、歸母凈利率4.5%，分別下降1.0個百分點、0.5個百分點，各指標(biāo)均處于歷史較低水平。

??整體來說，在行業(yè)下行趨勢下，萬科盈利面臨了階段性下滑壓力，后期盈利表現(xiàn)主要還是取決于新增項目的效益兌現(xiàn)情況，因此在投資端更要重視“質(zhì)”的把控。

??04 債務(wù)

??全年累計發(fā)行信用債301億元
“三道紅線”保持綠檔

??2022年，萬科通過多元渠道融資，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，提高抗風(fēng)險能力，累計發(fā)行信用債301億元，包括88.9億元公司債券、142.1億元境內(nèi)外中期票據(jù)、70億元綠色中票。截至報告期末，持有貨幣資金1372.1億元，較2021年末減少8.1%?？傆邢⒇搨?141.1億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債645.2億元，占比為20.5%。年末存量融資的綜合融資成本4.06%，較2021年末4.11%進一步下降。

??“三條紅線”保持“綠檔”，現(xiàn)金短債比為2.1，剔除受限資金和預(yù)售監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比為1.4，亦在安全線之上，凈負債率為43.7%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率為67.6%。

??整體來說，在融資趨緊的行業(yè)環(huán)境下，萬科保持了穩(wěn)定的資金流入，財務(wù)穩(wěn)健性較高，為安全經(jīng)營創(chuàng)造了有利條件。

??05 多元化

??堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展

??2022年，萬科堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重發(fā)展道路，在開發(fā)主業(yè)之外，積極推進物業(yè)、物流、長租公寓、商業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展，全年經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入512.6億元億元，同比增長23.1%。

??物業(yè)服務(wù)方面，萬物云于2022年9月29日在香港聯(lián)交所成功上市，全年實現(xiàn)全口徑營業(yè)收入303.2億元，同比增長26.1%。其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入167.5億元，同比增長24.4%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入111.8億元，同比增長28.3%；AloT（人工智能聯(lián)網(wǎng)）即BPaaS（流程即服務(wù)）解決方案的收入23.9億元，同比增長28.8%。

??物流倉儲服務(wù)方面。2022年物流業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)經(jīng)營收入35.6億元，同比增長17.9%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入21.6億元，同比增長4.6%；冷鏈營業(yè)收入（不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入）14.0億元，同比增長46.7%。截至報告期末，累計開業(yè)項目可租賃建筑面積964萬平方米，其中高標(biāo)庫可租賃建筑面積846萬平方米，穩(wěn)定期出租率為90%，冷鏈可租賃建筑面積118萬平方米，穩(wěn)定期的使用率為75%。

??租賃住宅方面，2022年營業(yè)收入（含非并表）32.4億元，同比增長12.1%。截至2022年底，共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業(yè)16.66萬間，布局全國34個城市，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢、合肥等26個城市排名第三。

??商業(yè)開發(fā)與運營方面，報告期內(nèi)，商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項目)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。截至報告期末，累計開業(yè)242個商業(yè)項目（含138個社區(qū)商業(yè)項目），建筑面積是1227.7萬平方米,規(guī)劃和在建的商業(yè)建筑面積365.4萬平方米。