??核心觀點(diǎn)

??【銷售金額降幅近四成，江蘇銷售占比超六成】2023年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額218.3億元，較去年同期相比下降38.0%，降幅遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)平均降幅，弘陽銷售乏力凸顯。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積157萬方，同比下降39.7%，銷售均價(jià)達(dá)1.39萬元/平方米，同比微增2.8%。江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率超六成，徐州、淮安競(jìng)爭(zhēng)力有所提高。

??【全年無新增土儲(chǔ)，江蘇土儲(chǔ)占比超五成】根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年弘陽無新增土儲(chǔ)，截至2023年12月底，弘陽共擁有1084.4萬平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2022年末下降27.6%，盡管土儲(chǔ)規(guī)模下降，但按照近三年的銷售情況來看，目前弘陽土地儲(chǔ)備量足夠覆蓋未來三到四年的銷售。從土儲(chǔ)分布上看，與2022年年底格局變動(dòng)不大，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比63%，江蘇省土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)占比51%。中西部、環(huán)渤海土儲(chǔ)建面占比較2022年底小幅變動(dòng)。從城市能級(jí)來看無明顯變動(dòng)，一二線城市土儲(chǔ)占比為46.4%，三四線城市土儲(chǔ)占比為53.6%，三四線土儲(chǔ)占比較去年年底小幅下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??【營(yíng)收同比下降1.1%，毛利首次出現(xiàn)虧損】2023年，弘陽營(yíng)業(yè)收入為197.9億元，同比下降1.1%，其中物業(yè)銷售收入為192億元，占比97%，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2023年全年?duì)I收）為0.67，未來營(yíng)收增長(zhǎng)乏力。2023年弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)虧損6.7億元，同比下降140.2%，毛利和毛利率的下降主要是由于年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比下降，同時(shí)在建、竣工物業(yè)計(jì)提減值金額較去年同期增加。2023年企業(yè)凈利潤(rùn)虧損幅度進(jìn)一步加大至77.4億元，歸母凈利潤(rùn)虧損72.2億元，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)毛利大幅下降、投資物業(yè)公允價(jià)值損失、合營(yíng)企業(yè)虧損等因素。

??【短期流動(dòng)性枯竭，三條紅線變?yōu)榧t檔】截止至2023年底，現(xiàn)金余額27.5億元，相比2022年末減少43.3%，其中受限制現(xiàn)金16.2億元、已質(zhì)押存款0.6億元，占現(xiàn)金總量的61%。短期債務(wù)172億元，相比2022年末規(guī)模增長(zhǎng)3.9%，根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)，截止2023年底現(xiàn)金短債比僅為0.16，遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線要求，剔除受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.06，流動(dòng)性問題亟待解決。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)75.9%，較去年年底提高7.4個(gè)百分點(diǎn)，高于監(jiān)管閾值。同時(shí)弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為126.1%，高于監(jiān)管要求。與此同時(shí)，2024年2月16日由于弘陽地產(chǎn)無法按期償還”2022年到期的2.75億美元9.875%有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)”,其債權(quán)人提出弘陽集團(tuán)的清盤呈請(qǐng)。3月13日，弘陽集團(tuán)已就該呈請(qǐng)獲得高等法院的認(rèn)可令。

??銷售

??銷售金額降幅近四成江蘇銷售占比超六成

??合約銷售規(guī)模同比下降38%，銷售面積降幅39.7%。2023年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額218.3億元，較去年同期相比下降38.0%，降幅遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)平均降幅，弘陽銷售乏力凸顯。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積157萬方，同比下降39.7%，銷售均價(jià)達(dá)1.39萬元/平方米，同比微增2.8%。

??江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率超六成，徐州、淮安競(jìng)爭(zhēng)力有所提高。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，2023年弘陽72%的合約銷售額分布在長(zhǎng)三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年提升6個(gè)百分點(diǎn)至61%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場(chǎng)地位來看，弘陽在江蘇省13個(gè)城市中已布局11①城，根據(jù)CRIC發(fā)布的《2023年1-12月企業(yè)銷售排行榜》②來看，弘陽在南京、徐州、淮安、常州4個(gè)城市入圍該城市2023年企業(yè)銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，省內(nèi)本土市場(chǎng)有退有進(jìn)，徐州、淮安競(jìng)爭(zhēng)力有所提升，徐州全口徑銷售金額排名從2022年全年的第14名提升至2023年的第12名，淮安全口徑銷售金額排名從去年的11名繼續(xù)提升3個(gè)位次，但常州全口徑銷售金額排名較去年下降11位次至第29名。

??土儲(chǔ)

??全年無新增土儲(chǔ)江蘇土儲(chǔ)占比超五成

??年內(nèi)無新增土儲(chǔ)，土儲(chǔ)可支撐未來近四年銷售。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年弘陽無新增土儲(chǔ)，截至2023年12月底，弘陽共擁有1084.4萬平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2022年末下降27.6%，盡管土儲(chǔ)規(guī)模下降，但按照近三年的銷售情況來看，目前弘陽土地儲(chǔ)備量足夠覆蓋未來三到四年的銷售。

??土儲(chǔ)集中長(zhǎng)三角區(qū)域，江蘇省土儲(chǔ)占比過半。從土儲(chǔ)分布上看，與2022年年底格局變動(dòng)不大，由于弘陽銷售主力城市主要分布在長(zhǎng)三角尤其是江蘇省內(nèi)，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比63%，較期初小幅下降3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)江蘇省土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比較期初下降1個(gè)百分點(diǎn)至51%。中西部、環(huán)渤海土儲(chǔ)建面占比較2022年底小幅變動(dòng)。從城市能級(jí)來看無明顯變動(dòng)，一二線城市土儲(chǔ)占比為46.4%，三四線城市土儲(chǔ)占比為53.6%，三四線土儲(chǔ)占比較去年年底小幅下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??營(yíng)收

??營(yíng)收同比下降1.1%毛利首次出現(xiàn)虧損

??營(yíng)收同比小幅下降，物業(yè)銷售部分占比97%。2023年，弘陽營(yíng)業(yè)收入為197.9億元，同比下降1.1%。營(yíng)收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為192億元，占比97%，商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為5.6億元和0.4億元，占比合計(jì)3%。從合同負(fù)債儲(chǔ)備來看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2023年全年?duì)I收）為0.67，未來營(yíng)收增長(zhǎng)乏力。

??毛利虧損6.7億，凈利虧損規(guī)模擴(kuò)大。2023年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)虧損6.7億元，同比下降140.2%，毛利和毛利率的下降主要是由于年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比下降，同時(shí)在建、竣工物業(yè)計(jì)提減值金額較去年同期增加。2023年企業(yè)凈利潤(rùn)虧損幅度進(jìn)一步加大至77.4億元，歸母凈利潤(rùn)虧損72.2億元，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)毛利大幅下降、投資物業(yè)公允價(jià)值損失、合營(yíng)企業(yè)虧損等因素。

??負(fù)債

??短期流動(dòng)性枯竭三條紅線變?yōu)榧t檔

??包含受限制現(xiàn)金短債比僅為0.16，短期流動(dòng)性枯竭。截止至2023年底，現(xiàn)金余額27.5億元，相比2022年末減少43.3%，其中受限制現(xiàn)金16.2億元、已質(zhì)押存款0.6億元，占現(xiàn)金總量的61%。短期債務(wù)172億元，相比2022年末規(guī)模增長(zhǎng)3.9%，根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)，截止2023年底現(xiàn)金短債比僅為0.16，遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線要求，剔除受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.06，流動(dòng)性問題亟待解決。為緩解流動(dòng)性壓力，8月弘陽退出珠實(shí)地產(chǎn)合作項(xiàng)目，以34%的股權(quán)換取2.95億元流動(dòng)性。

??三道紅線全部踩線。截止至2023年底，除現(xiàn)金短債比指標(biāo)外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)75.9%，較去年年底提高7.4個(gè)百分點(diǎn)，高于監(jiān)管閾值。同時(shí)弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為126.1%，高于監(jiān)管要求。

??與此同時(shí)，2024年2月16日由于弘陽地產(chǎn)無法按期償還”2022年到期的2.75億美元9.875%有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)”,其債權(quán)人提出弘陽集團(tuán)的清盤呈請(qǐng)。3月13日，弘陽集團(tuán)已就該呈請(qǐng)獲得高等法院的認(rèn)可令。