??代建銷售額同比增長，地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比下滑，三道紅線維持綠檔。

??◎  作者 / 沈曉玲、陳家鳳

??核心觀點(diǎn)【并表與合作項(xiàng)目銷售增速回落，代建銷售額同比增長近兩成】2023年信達(dá)地產(chǎn)并表項(xiàng)目與合作項(xiàng)目銷售增速均呈現(xiàn)下滑趨勢，合作權(quán)益銷售額60.3億，同比下滑19.8%，并表項(xiàng)目銷售額66.6億，同比下滑27%。并表項(xiàng)目約75.5%的銷售面積來源長三角，59.2%由一二線貢獻(xiàn)。憑借母公司中國信達(dá)的紓困資源優(yōu)勢，下行周期中信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)迎來逆勢大幅增長，代建銷售額約68.1億，同比增長17.8%，占到整體銷售額的35%，同比提升9pct。若算上代建銷售和合作權(quán)益銷售，全年信達(dá)地產(chǎn)總銷售額195.05億，同比下降13%，降幅有所放緩，回款率超100%。展望2024年市場形勢，信達(dá)持謹(jǐn)慎態(tài)度，計(jì)劃簽約銷售額150億，回款額140億。

??【通過合作和代建獲取項(xiàng)目，并表土地儲備相對充?！?023年信達(dá)投資謹(jǐn)慎，沒有新獲并表項(xiàng)目，新獲項(xiàng)目均來源于代建及合聯(lián)營。全年新增代建項(xiàng)目計(jì)容建面73.13萬方，同比大幅減少56.3%；新增合聯(lián)營權(quán)益計(jì)容建面67.27萬方，而去年同期合聯(lián)營項(xiàng)目并未新增，合計(jì)新獲取的項(xiàng)目計(jì)容建面約140.40萬方，同比減少36.1%，投資力度有所收縮。年末并表口徑土儲建面約342.73萬方，同比下降16.5%。其中，并表項(xiàng)目的待開發(fā)計(jì)容建面106.56萬方，占到全部并表口徑儲備的31%，土儲結(jié)構(gòu)合理。

??【并表比例偏低、結(jié)轉(zhuǎn)放緩，歸母凈利潤同比下滑8%】2023年信達(dá)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入95億，同比減少40.8%，結(jié)轉(zhuǎn)速度大幅放緩。合同負(fù)債較年初大幅減少33.7%至47.76億，對結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9億，毛利率27.1%，維持全行業(yè)較高水平，可能緣于紓困加速下母公司為其帶來的土儲優(yōu)勢。凈利同比增長4.6%至6億，緣于合聯(lián)營投資收益的貢獻(xiàn)、物業(yè)重估收益和所得稅的減少，凈利率同比增加2.1pct至5.3%。2023年信達(dá)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益比有所下滑，實(shí)現(xiàn)歸母凈利5.05億，同比下滑8.2%。

??【現(xiàn)金流有所承壓，現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)1.07】受銷售業(yè)績的拖累疊加償債加速，全年信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額7.12億，同比下滑61.3%，籌資性現(xiàn)金流凈額由去年的正數(shù)轉(zhuǎn)負(fù)數(shù)，全年凈流出41.54億元，同比大幅減少約430%。年末在手現(xiàn)金較年初減少21.6%至96.7億，對短債覆蓋倍數(shù)約1.07倍，剛好覆蓋，需關(guān)注短期流動性和現(xiàn)金流狀況。近期信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，公司審議通過了《關(guān)于關(guān)聯(lián)法人與公司進(jìn)行債務(wù)重組、委托貸款、資產(chǎn)收購和出售以及共同投資暨關(guān)聯(lián)交易等授權(quán)事項(xiàng)的議案》。

??01 銷售

??并表與合作項(xiàng)目銷售增速回落
代建銷售額同比增長近兩成

??2023年信達(dá)地產(chǎn)并表項(xiàng)目與合作項(xiàng)目銷售增速均呈現(xiàn)下滑趨勢，全年合作權(quán)益銷售額60.3億，合作權(quán)益銷售面積24.64萬方，分別同比下滑19.8%和19.6%；而并表項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額66.6億，同比下滑27%，而并表項(xiàng)目銷售面積40.7萬方，同比下滑19.3%。

??從并表項(xiàng)目的銷售分布來看，以銷售面積計(jì)，約75.5%的銷售來自于長三角城市，占比最高，較去年同期下滑6.3pct,中西部占比14.6%，占比次之,較去年同期提升4.6pct，而珠三角和環(huán)渤海占比分別達(dá)6%和3.9%。城市能級上，一二線銷售面積貢獻(xiàn)占比59.2%，較去年同期提升11pct，其中合肥實(shí)現(xiàn)銷售面積13.58萬方，占到整體的33%，是所有城市中貢獻(xiàn)最大的城市。

??“保交樓”政策背景下，中國信達(dá)紓困過程中對暴雷項(xiàng)目采用“AMC接管注入資金+委托代建”的模式，作為中國信達(dá)旗下唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺，信達(dá)地產(chǎn)一直扮演“代建方”角色，下行周期中其代建業(yè)務(wù)迎來逆勢大幅增長。全年代建銷售額約68.1億，同比增長17.8%，占到整體銷售額的35%，同比提升9pct，代建銷售面積26.25萬方，同比增速高達(dá)222%。隨著中國信達(dá)紓困加速，信達(dá)地產(chǎn)代建項(xiàng)目規(guī)模也迎來爆發(fā)式增長，未來代建銷售貢獻(xiàn)將成為其銷售業(yè)績的重要組成部分。

??若算上代建銷售和合作權(quán)益銷售，全年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總銷售額195.05億，同比下降13%，降幅有所放緩，回款額207.28億、回款率超100%，總銷售面積91.6萬方，同比增長2.7%。

??展望2024年市場形勢，信達(dá)持謹(jǐn)慎態(tài)度，計(jì)劃簽約銷售額150億，回款額140億，后續(xù)會根據(jù)市場情況合理統(tǒng)籌安排各項(xiàng)經(jīng)營計(jì)劃。

??02 投資

??通過合作和代建獲取項(xiàng)目
并表土地儲備相對充裕

??2023年信達(dá)地產(chǎn)投資謹(jǐn)慎，全年沒有新獲取并表項(xiàng)目，新獲取項(xiàng)目均來源于代建及合聯(lián)營。全年新增代建項(xiàng)目計(jì)容建面73.13萬方，同比大幅減少56.3%；新增合聯(lián)營權(quán)益計(jì)容建面67.27萬方，而去年同期合聯(lián)營項(xiàng)目并未新增，合計(jì)新獲取的項(xiàng)目計(jì)容建面約140.40萬方，同比減少36.1%，投資力度有所收縮。

??截止2023年底，若按并表口徑計(jì)算，并表口徑土儲建面約342.73萬方，同比下降16.5%。其中，并表項(xiàng)目的待開發(fā)計(jì)容建面106.56萬方，占到全部并表口徑儲備的31%，土儲結(jié)構(gòu)合理。待開發(fā)地塊中蕪湖、合肥、阜新的并表儲備面積居前三，占比分別達(dá)到30.6%、26.4%、17.6%。

??03 營收

??并表比例偏低、結(jié)轉(zhuǎn)放緩
歸母凈利潤同比下滑8%

??2023年信達(dá)地產(chǎn)營業(yè)收入114.2億，同比減少37.4%，結(jié)轉(zhuǎn)收入95億，同比減少40.8%，結(jié)轉(zhuǎn)速度大幅放緩。受銷售業(yè)績回落拖累，合同負(fù)債較年初大幅減少33.7%至47.76億，對結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。

??盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9億，毛利率27.1%，較去年提升1.9pct,毛利率維持全行業(yè)較高水平，可能緣于紓困加速下其母公司為信達(dá)地產(chǎn)帶來的土儲資源優(yōu)勢。

??凈利同比增長4.6%至6億，毛利下滑基礎(chǔ)上凈利仍能保持正增長，緣于合聯(lián)營投資收益的貢獻(xiàn)、物業(yè)重估收益和所得稅的減少，其中全年合聯(lián)營投資收益6.11億，較去年同期增幅近200%，物業(yè)重估由負(fù)轉(zhuǎn)正收益1.1億；致凈利率同比增加2.1pct至5.3%。

??值得注意的是，2023年信達(dá)地產(chǎn)少數(shù)股東損益占比從去年同期的4.3%上升至16%，因此歸母凈利5.05億，同比下滑8.2%，歸母凈利率4.43%。

??04 償債

??現(xiàn)金流有所承壓
現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)1.07

??依托央企背景，2023年信達(dá)地產(chǎn)融資成本有所改善，整體平均融資成本從去年的5.02%減少至4.63%。年末有息負(fù)債331.13億，較年初微減1%。從融資渠道看，銀行貸款、債券等融資渠道占比有所提升，占到總有息負(fù)債的36.9%和55.57%，其他渠道融資貢獻(xiàn)度降低至7.5%，融資渠道持續(xù)改善；從期限來看，短期有息負(fù)債占比26.9%，而年初占比高達(dá)36.5%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??受2023年銷售業(yè)績的拖累，銷售低迷疊加償債加速，全年信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額7.12億，同比下滑61.3%，籌資性現(xiàn)金流凈額由去年的正數(shù)轉(zhuǎn)負(fù)數(shù)，全年凈流出41.54億元，同比大幅減少約430%。年末在手現(xiàn)金較年初減少21.6%至96.7億，對短債覆蓋倍數(shù)約1.07倍，剛好覆蓋，需關(guān)注短期流動性和現(xiàn)金流狀況，嚴(yán)抓銷售回款。此外，信達(dá)地產(chǎn)扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率較年初減少1.5pct至67.55%，凈資產(chǎn)負(fù)債率較年初增長9pct至94.8%,三條紅線仍維持綠檔。

??近期信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，公司審議通過了《關(guān)于關(guān)聯(lián)法人與公司進(jìn)行債務(wù)重組、委托貸款、資產(chǎn)收購和出售以及共同投資暨關(guān)聯(lián)交易等授權(quán)事項(xiàng)的議案》。

??自議案生效之日起至 2024 年度股東大會召開前，預(yù)計(jì)中國信達(dá)（含其控制單位）通過收購第三方對公司（含各級控股子公司及其他重要子公司）的債權(quán)后與公司進(jìn)行債務(wù)重組、向公司投資業(yè)務(wù)提供債務(wù)重組、委托貸款、信托貸款、融資租賃、擔(dān)保增信等事項(xiàng)預(yù)計(jì)200 億元，債務(wù)重組、委托貸款、信托貸款、融資租賃的期限不超過 5 年，公司為此提供連帶責(zé)任擔(dān)保；

??與中國信達(dá)（含其控制單位）進(jìn)行（包括但不限于股權(quán)、債權(quán)和有限合伙等方式的）共同投資預(yù)計(jì) 90 億元；

??與中國信達(dá)（含其控制單位）進(jìn)行資產(chǎn)收購和出售交易，需經(jīng)具有相應(yīng)資格的會計(jì)師事務(wù)所、評估機(jī)構(gòu)對交易事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)、評估（共同參與公開市場招拍掛，可在符合其他監(jiān)管要求的前提下免于審計(jì)、評估）預(yù)計(jì) 50 億元；

??向中國信達(dá)（含其控制單位）提供代建管理或商業(yè)運(yùn)營等服務(wù)預(yù)計(jì) 20 億元。