[克而瑞]并購月報｜信達(dá)落地首單房企紓困項目，恒大90億尋求香港物業(yè)套現(xiàn) (2022年7月)

??本月關(guān)注

??“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，各地政府密集落地紓困政策

??本月中旬銀保監(jiān)提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)，月末政治局會議首提“保交樓”，要求各地政府壓實政府責(zé)任。多地政府跟進，平頂山、駐馬店、咸陽、四川冕寧等地確認(rèn)科室或領(lǐng)導(dǎo)對房企“一對一”幫扶政策，鄭州政府對7家出險頭部房企給予并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還等退出方式。目前地方政府入場監(jiān)督和協(xié)調(diào)，主要紓困方式：1）促成央國企收購出險項目；2）加大金融支持力度；3）AMC紓困；4）地產(chǎn)穩(wěn)定基金。

??國務(wù)院正考慮設(shè)立地產(chǎn)穩(wěn)定基金，信達(dá)首單紓困案例落地

??據(jù)REDD稱，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立地產(chǎn)穩(wěn)定基金，預(yù)期規(guī)模2000-3000億元，若成功落地，期房交付和房企償付信心可能復(fù)蘇。地方層面積極響應(yīng)，2022年至今陜西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國資聯(lián)合AMC設(shè)立紓困基金維護區(qū)域內(nèi)市場穩(wěn)定。但整體而言，AMC落地案例不多，年內(nèi)長城資管成功紓困深圳1個項目，7月信達(dá)落地首單紓困項目，AMC推進效率和紓困模式后續(xù)值得關(guān)注。

??商辦投資熱度攀升，開發(fā)項目并購交易低迷

??本月重點監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有29筆，總交易對價約559億，交易規(guī)模環(huán)比提升3.8%。整體并購意愿穩(wěn)中有升，但交易資產(chǎn)類型分化愈發(fā)明顯。并購交易活躍度最高的是商業(yè)地產(chǎn)，本月披露金額的商辦并購規(guī)模316億，環(huán)比大幅提升94%；而開發(fā)項目并購規(guī)模僅為97億，市場對此類并購仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??01

??并購政策：政治局會議首提“保交樓”

??紓困政策密集出臺

??7月中下旬，關(guān)于江西景德鎮(zhèn)某樓盤業(yè)主因項目延期交付發(fā)布停止還貸聲明一事，銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要發(fā)揮好并購貸款等工具的作用，以及資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，配合地方政府做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融支持相關(guān)工作。銀保監(jiān)提出“三?！蹦繕?biāo)后，7月底“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為下半年工作核心。

??目前全國各地非常重視樓盤保交付情況，近期多個地方政府出臺了相關(guān)紓困舉措。7月中下旬，平頂山、駐馬店、咸陽、四川冕寧和涼山等多個城市出臺了對房企“一對一”的幫扶政策，將化解問題樓盤的工作交由科室或領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，有助于政府盡快盤摸房企和項目情況，形成解決方案，落實“保交樓”目標(biāo)。7月26日市場消息稱，近期鄭州市房管局召開會議，并于20日發(fā)布《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》，該文件針對7家長期深耕鄭州的頭部房企的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃等退出方式。

??整體而言，停貸風(fēng)波過后，監(jiān)管部門和地方政府積極響應(yīng)，密集出臺紓困政策，傾向于市場化解決問題，通過政府入場監(jiān)督、建立責(zé)任制、“牽線搭橋”央國企收購出險項目來幫助出險房企紓困，以此拯救市場主體信心。但房企紓困是個長期、復(fù)雜的問題，如何調(diào)動金融機構(gòu)與AMC參與房企紓困，并形成行之有效的紓困方案，是當(dāng)前紓困的難點和重點。

??02

??并購金融：國家穩(wěn)定基金有望設(shè)立

??信達(dá)首單紓困案例落地

??從并購貸款融資的支持力度來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，至7月底典型房企年內(nèi)共獲取1960億的銀行并購貸額度，5月以后市場上沒有房企再獲新增貸款額度。相較于并購貸款，本月并購債券的注冊審批和發(fā)行情況有所提速。從完成注冊的情況來看，7月信達(dá)地產(chǎn)75.4億小公募債項目狀態(tài)更新為“注冊生效”。年內(nèi)7家高主體評級房企完成并購債券的注冊規(guī)模合計621.4億元，明確當(dāng)中約110億的募集資金用于項目收并購，僅占總注冊規(guī)模的17.7%（多家房企未披露用于并購的資金安排）。

??從發(fā)行情況來看，本月金茂20億公司債、建發(fā)地產(chǎn)10億中票成功發(fā)行（證券簡稱“22金茂03”、“22建發(fā)地產(chǎn)MTN005”），其中金茂擬20億全部用于資產(chǎn)投資與收購，而建發(fā)計劃將9800萬用于并購2個標(biāo)的項目公司股權(quán)，其余用于項目建設(shè)。至7月底建發(fā)、招商蛇口、金茂、中鐵建、保利、綠城、信達(dá)地產(chǎn)等房企累計發(fā)行并購債券140億元。

??債券申請狀態(tài)方面，本月6家企業(yè)進度更新：中交地產(chǎn)48億、北京住總30億、中海宏洋50億小公募債的項目狀態(tài)均更新為“已反饋”，中交擬將20億用并購或補充流動性，北京住總擬2億用于并購，而中海宏洋尚未披露具體投向并購的資金。此外，新希望地產(chǎn)35億、保利置業(yè)50億小公募債的項目狀態(tài)更新為“已受理”，而首開股份30億小公募債月末剛提交注冊，這3只債券募集書中均提及資金可能用于并購，但未披露具體資金安排。

??并購基金方面，停貸事件過后監(jiān)管部門高度重視房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，國家層面房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展基金有望設(shè)立。7月25日市場消息稱，近期國務(wù)院已批準(zhǔn)設(shè)立房地產(chǎn)基金，為多家出險房企提供資金支持，預(yù)期基金規(guī)模高達(dá)2000-3000億元，資金主要來源于商業(yè)銀行和央行的再貸款。國家設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，一定程度起到穩(wěn)定市場信心的作用，若能落地起效，購房者對交付風(fēng)險的擔(dān)憂將有所消退，民營房企償付信心可能得到重塑。與此同時，地方層面積極響應(yīng)，7月鄭州地產(chǎn)聯(lián)合本地AMC河南資管擬設(shè)立鄭州地產(chǎn)紓困基金，以解決問題樓盤盤活和出險房企救助等紓困工作。2022年至今已有陜西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國資聯(lián)合AMC設(shè)立紓困基金來維護區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

??AMC介入謹(jǐn)慎，落地成功案例不多。長城資管披露，上半年成功紓困深圳某項目，7月信達(dá)成功落地首單紓困項目，通過“信達(dá)深圳分公司折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司進場操盤代建”模式成功盤活佳兆業(yè)廣州悅伴灣項目。AMC聯(lián)合旗下地產(chǎn)平臺合作紓困的模式存在一定局限性，目前僅3家全國性AMC下設(shè)地產(chǎn)平臺（信達(dá)地產(chǎn)、華融實業(yè)、長城國富），地方AMC較難復(fù)制，尤其在盡調(diào)過程中需核查項目真實價值、梳理債務(wù)情況、厘清法律關(guān)系，耗時長且復(fù)雜，要求參與人員具備較高的專業(yè)水平，AMC后續(xù)推進效率值得留意。

??03

??行業(yè)并購：商辦投資熱度攀升

??恒大90億尋求香港物業(yè)變現(xiàn)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年7月重點監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有29筆，總交易對價約559億人民幣，交易規(guī)模環(huán)比提升3.8%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模從上月的15.8億升至19.3億。

??從交易進展來看，本月完成的22筆并購交易中披露交易金額的有5筆，涉及對價12.9億，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議的交易有10筆，合計交易規(guī)模165.3億。此外，還有10筆交易處掛牌狀態(tài)，4筆交易傳聞交涉，而達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向、披露董事會預(yù)案、進行中的交易筆數(shù)各為1筆。

??其中市場關(guān)注度較高的是，7月28日恒大正尋求出售位于香港灣仔的中國恒大中心物業(yè)，市場估值約90億港元，長江實業(yè)已確認(rèn)入標(biāo)。香港總部大樓是恒大2015年末耗資125億港元購入，2021年8月曾與越秀洽談出售事宜，當(dāng)時擬售價156億港元，雙方商談后折價至105億港元，但最終因價格問題沒談攏。當(dāng)前90億港元的估值約為購入價的7折，恒大折價拋售香港大樓，可能緣于7月底恒大需公布其初步的重組方案，臨近關(guān)鍵時點，加快資產(chǎn)處置進度可以讓債權(quán)人看到自身償債的誠意和決心。值得注意的是，市場期待較高的恒大重組計劃月底再次“爽約”，針對境外債務(wù)重組工作進展和方案，并沒有披露實質(zhì)進展，重組方案時間表再延后至2022年末，債務(wù)風(fēng)險蔓延1年有余，債務(wù)重組長途漫漫。

??從交易雙方來看，本月交易雙方較為分散，但有9筆交易是并購方收購合作項目的剩余股權(quán)，集中于住宅和物管層面，如龍湖13億港元接盤合景泰富香港啟德項目，并購方對合作項目的盡調(diào)風(fēng)險相對可控，議價也有商榷空間。此外，另有7筆交易存在交易雙方屬于關(guān)聯(lián)關(guān)系，如華南城27.66億向控股股東特區(qū)建發(fā)出售第一亞太物業(yè)50%股權(quán)，自華南城年內(nèi)引入特區(qū)建發(fā)后，信用得到修復(fù)的同時，資產(chǎn)處置渠道也更為暢通。

??從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看，本月恒大、華夏幸福、佳兆業(yè)、中梁、弘陽、祥生、佳源、蘇寧置業(yè)等房企繼續(xù)出售資產(chǎn)、回籠資金，多選房企依舊選擇出讓多元化業(yè)務(wù)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。本月商辦投資熱度不減，49筆交易中29筆涉及多元化業(yè)務(wù)，披露的多元化業(yè)務(wù)的并購規(guī)模約418.7億，占全部規(guī)模的75%，其中商業(yè)地產(chǎn)交易活躍度最高，15筆商辦大宗交易當(dāng)中披露金額的有10筆，涉及對價316.4億（6月：163億），環(huán)比大幅提升94%，如遠(yuǎn)洋擬40億出售成都太古里50％股權(quán)，華夏幸福計劃出售武漢長江中心等。

??值得關(guān)注的是，相較于商辦并購熱度的持續(xù)攀升，開發(fā)項目并購交易不容樂觀（不含摘地后直接引入合作方這類）。7月重點監(jiān)測房企涉及18筆開發(fā)項目的收并購，涉及交易規(guī)模96.59億，環(huán)比明顯減少55.2%。針對開發(fā)項目的收并購，一方面篩選難、議價難，并購方對開發(fā)項目的盡調(diào)、厘清債務(wù)法律關(guān)系持謹(jǐn)慎態(tài)度，更傾向于土拍獲一手地塊；另一方面當(dāng)前出讓方擺上“貨架”的多為資質(zhì)一般的項目，不到萬不得已不輕易上架核心資產(chǎn)，導(dǎo)致并購雙方進入博弈的兩難，為后續(xù)開發(fā)項目的紓困帶來難度。

??附：7月重點并購事件詳情

??一、開發(fā)項目的收并購

??1、合景泰富13億港元出售香港豪宅項目，合作方龍湖接盤

??出售方：合景泰富
??收購方：龍湖地產(chǎn)
??交易標(biāo)的：香港啟德項目公司50%股權(quán)及股東貸款
??交易總價值：13億港元
??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議
??事件描述： 7月27日，合景泰富公告顯示，買方嘉遜發(fā)展香港有限公司（龍湖）同意購買合景泰富出售的目標(biāo)公司50%銷售股份及股東貸款，現(xiàn)金代價為13億港元。其中，股東貸款為項目公司欠賣方（龍湖）的約5.65億港元。目標(biāo)公司由合景泰富和龍湖2017年共同成立，交易完成后項目公司將成為龍湖的間接全資附屬公司。
??項目公司于香港啟德沐泰街11號持有總銷售面積約500,000平方呎住宅項目，名為尚?珒溋，已經(jīng)全部開發(fā)完成，其中135,000平方尺的可售面積可供出售。

??2、雅居樂3.4億收購祥生紹興項目公司

??出售方：祥生控股集團
??收購方：雅居樂
??交易標(biāo)的：祥生弘興100%股權(quán)
??交易總價值：3.40億人民幣
??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議
??事件描述： 7月12日，賣方杭州耀揚企業(yè)管理有限公司（祥生控股的間接全資附屬公司）與買方杭州余杭雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（雅居樂的全資附屬公司）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，雅居樂同意收購祥生控股間接持有的紹興祥生弘興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，現(xiàn)金代價約人民幣3.40億元。標(biāo)的公司旗下主要資產(chǎn)是位于紹興的祥生云鏡，總建面約15.92萬平；2021年4月首次開盤，仍有總建面約3.75萬平的若干物業(yè)項目正在開發(fā)中，預(yù)期開發(fā)中的物業(yè)項目將于2024年3月30日前竣工及交付。

??3、恒大地產(chǎn)退出滁州恒滁置業(yè) 光大信托接盤10%股權(quán)

??出售方：中國恒大
??收購方：光大興隴信托（簡稱“光大信托”）
??交易標(biāo)的：滁州恒滁置業(yè)10%股權(quán)
??交易總價值：未披露
??交易進展：完成
??事件描述：7月5日，企查查顯示，恒大地產(chǎn)集團合肥有限公司轉(zhuǎn)讓滁州恒滁置業(yè)10%股權(quán)，光大興隴信托接盤。股權(quán)變更后，滁州恒滁置業(yè)由光大興隴信托持股10%，深圳光恒新七號投資企業(yè)（有限合伙）持股90%，其中深圳光恒新七號的99.932%股份由光大興隴信托持有。事實上，光大興隴信托最終持有標(biāo)的公司股權(quán)比例約99.939%。

??二、投資物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的收并購

??1、傳恒大擬出售香港恒大中心，長江實業(yè)確認(rèn)入標(biāo)

??出售方：中國恒大
??收購方：長江實業(yè)
??交易標(biāo)的：灣仔告士打道38號中國恒大中心
??交易總價值：90億港元
??交易進展：傳言交涉中
??事件描述：7月28日市場消息稱，恒大正尋求出售位于香港灣仔的中國恒大中心物業(yè)，市場估值約90億港元，而長江實業(yè)已確認(rèn)入標(biāo)。中國恒大中心是甲級寫字樓，位于香港灣仔告士打道38號，鄰近香港金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會展中心，毗鄰維多利亞港灣，共26層，占地面積2138.8平，總樓面面積3.21萬平。恒大于2015年11月份以125億港元從華人置業(yè)手中購進，90億港元的估值相當(dāng)于收購價的7折。

??2、遠(yuǎn)洋集團擬40億拋售成都太古里50%股權(quán)，中國人壽或接盤

??出售方：遠(yuǎn)洋集團
??收購方：中國人壽
??交易標(biāo)的：成都太古里50%股權(quán)
??交易總價值：40億人民幣
??交易進展：傳言交涉中
??事件描述：7月20日，遠(yuǎn)洋集團與其大股東中國人壽保險近期開展洽談，希望利用其持有的成都遠(yuǎn)洋太古里項目50%股權(quán)的一部分，籌集約40億元人民幣新增資金。據(jù)悉，雖然遠(yuǎn)洋和中國人壽尚未敲定融資計劃的所有細(xì)節(jié)，遠(yuǎn)洋考慮向中國人壽的子公司轉(zhuǎn)讓該項目的部分股權(quán)，這部分股權(quán)遠(yuǎn)洋將在一定期限后回購。
??成都遠(yuǎn)洋太古里坐落成都中心地帶，是太古和遠(yuǎn)洋合作開發(fā)的街區(qū)形態(tài)購物中心，據(jù)2021年遠(yuǎn)洋集團年報披露，成都遠(yuǎn)洋太古里可租賃面積17.4萬平，其中商鋪面積占8.4萬平，整體出租率達(dá)96%。今年以來，遠(yuǎn)洋加快盤活商業(yè)地產(chǎn)以回籠資金，此前已完成出售2個北京商業(yè)地產(chǎn)項目，合計套現(xiàn)超80億元。

??3、華南城擬出售第一亞太物業(yè)50%股權(quán)予特區(qū)建發(fā)集團

??出售方：華南城
??收購方：特區(qū)建發(fā)
??交易標(biāo)的：深圳第一亞太物業(yè)管理有限公司50%股權(quán)
??交易總價值：27.66億人民幣
??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議
??事件描述：7月18日華南城公告稱，于7月15日，華南城同意出售深圳第一亞太物業(yè)管理有限公司50%股權(quán)予特區(qū)建發(fā)集團，代價約12.57億元。于本公告日期，華南城持有或開發(fā)及由標(biāo)的公司管理的物業(yè)項目的在管合約總面積2081萬平，在管收費面積1532萬平。7月28日，華南城發(fā)布進一步公告，估值師采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法厘定業(yè)務(wù)權(quán)益價值約為人民幣27.66億元。
??值得注意的是，2022年5月華南城按認(rèn)購價每股0.57港元向特區(qū)建發(fā)配發(fā)33.5億股新股份，認(rèn)購事項完成后，特區(qū)建發(fā)持有華南城29.28%的股份，成為公司單一最大股東。華南城引深圳國資入股以增加信用背書，金融機構(gòu)對其信用修復(fù)的認(rèn)可度較高。2022年1月華南城多筆債務(wù)通過展期同意征求，甚至4月上海銀行深圳分行還向華南城提供40億授信。

??4、新城發(fā)展擬向橫店影視出售上海星軼影院100%股權(quán)，對價不低于30億

??出售方：新城發(fā)展
??收購方：橫店影視
??交易標(biāo)的：上海星軼影院管理100%股權(quán)交易
??總價值：不低于30億人民幣
??交易進展：達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向
??事件描述：7月5日，新城發(fā)展發(fā)布公告，公司及附屬公司常州恒軒咨詢管理有限公司與潛在買方橫店影視簽署諒解備忘錄，內(nèi)容有關(guān)潛在出售上海星軼影院管理有限公司股權(quán)。各方約定收購目標(biāo)公司100%股權(quán)的對價將不低于人民幣30億元。上海星軼影院于2015年1月16日成立，于2021年末共運營及管理128家影院。

??5、中糧置業(yè)子公司擬最高62億出售上海新梅太古城大悅商務(wù)中心相關(guān)資產(chǎn)

??出售方：中糧置業(yè)
??收購方：暫未達(dá)成交易
??交易標(biāo)的：上海靜安區(qū)新梅太古城大悅商務(wù)中心項目地上辦公樓和地下車位
??交易總價值：55-62億人民幣
??交易進展：掛牌中
??事件描述：7月12日，中糧置業(yè)公告稱，子公司上海新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對外出售位于上海靜安區(qū)（原閘北區(qū)）的新梅太古城大悅商務(wù)中心項目地上辦公樓和地下車位，交易總價款約55-62億元。據(jù)了解，上海大悅中心位于上海市靜安區(qū)海寧路1155號，為靜安大悅城綜合體項目的5A甲級寫字樓部分。標(biāo)的項目層數(shù)為42層, 地上建筑面積約9.38萬平，地下停車位約1074個(其中辦公車位約584個)。

??6、華夏幸福擬出售武漢百億超高層項目，正與華潤置地接洽

??出售方：華夏幸福
??收購方：華潤置地
??交易標(biāo)的：武漢長江中心項目
??交易總價值：未披露（計劃總投資300億）
??交易進展：傳言交涉中
??事件描述：7月6日，據(jù)市場消息顯示，華夏幸福正在出售武漢長江中心項目，目前正與華潤置地接洽。接近華夏幸福的相關(guān)人士媒體表示，暫未看到相關(guān)消息，南方總部業(yè)務(wù)方面自主權(quán)較大，也有可能在進行（出售），有進一步結(jié)論會發(fā)布相關(guān)公告。
??資料顯示，武漢長江中心項目由華夏幸福于2019年9月摘得，拿地總價116.25億元，總建面163萬平，擬建設(shè)25萬平方米購物中心、近400米高的寫字樓、行政公寓、高端住宅等，計劃總投資300億元。