[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交量跌價(jià)漲，上海次輪土拍收金780億（7.25-7.31）

??2022年第31周

??2022年7月25日-2022年7月31日，迎來(lái)上海年內(nèi)第二批次集中出讓。由于上海此次供地質(zhì)量明顯上升，房企參拍熱情高漲，最終近四成地塊觸及中止價(jià)，總成交金額達(dá)780億元。在上海土拍熱度上升下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)熱度也出現(xiàn)上漲，平均地價(jià)更是創(chuàng)下近一年來(lái)的次高點(diǎn)。不過(guò)，隨著二輪土拍接近尾聲，并且三輪供地暫未開(kāi)始，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積已連續(xù)兩周環(huán)比下滑。

??土地政策

??深圳發(fā)布城市更新十四五規(guī)劃

??期內(nèi)將供應(yīng)商品住宅建面三千萬(wàn)平方米

??7月29日，深圳發(fā)布《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》。規(guī)劃期內(nèi)，深圳全市城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于95平方公里，并完成直接供地10平方公里。同時(shí)，深圳還將加大住宅保障力度，將實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商品住房建面不少于3000萬(wàn)平方米，通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)平方米。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面延續(xù)低位運(yùn)行

??無(wú)錫第三批集中供地掛牌

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總建筑面積為781萬(wàn)平方米，環(huán)比上周大漲64%，但仍處于近一年中較低水平。各能級(jí)城市中，一二線城市新增掛牌地塊多為商辦用地，僅石家莊、太原等非集中供地城市有少量涉宅用地供應(yīng)。三四線城市供應(yīng)量則較上周大增，主要是由于無(wú)錫、東莞等城市均于本周推出了第三批次集中出讓地塊。其中，無(wú)錫2022年第三批次集中供地共有11宗地塊推出，涉及10宗住宅用地及1宗定銷(xiāo)房地塊，總建面達(dá)97萬(wàn)平方米，較第二批次供應(yīng)量有所下降；不過(guò)，無(wú)錫第三批次的土地供應(yīng)質(zhì)量相對(duì)較佳，石人橋、太湖新城核心區(qū)、錫東新城商務(wù)區(qū)等均有地塊推出。東莞第三批次則掛出7宗地塊，東城、南城、松山湖等限購(gòu)區(qū)域也有土地推出，總供應(yīng)量也超過(guò)了90萬(wàn)平方米。

??土地成交

??成交建面環(huán)比再度下行

??上海多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交拉動(dòng)價(jià)格環(huán)比大漲

??成交方面。隨著多個(gè)城市次輪集中土拍的完成，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模連續(xù)兩周下滑。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為721萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34%，同比則上漲了22%。不過(guò)，因上海集中土拍影響，成交金額較上周出現(xiàn)大幅上漲，總成交金額達(dá)980億元，平均地價(jià)也因此環(huán)比大幅走高，并突破1萬(wàn)元/平方米，升至13585元/平方米，為近一年的次高。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，僅一線城市因上海集中土拍影響成交體量大幅上漲，二三線城市的成交面積均不及上周。一線城市中，主力成交城市為集中土拍的上海，共有35宗地成交，總成交建面達(dá)240萬(wàn)平方米，共收金782億元，其中34幅為上海第二批集中成交地塊，包括2宗城中村改造地塊及32幅商品住宅用地，總成交金額達(dá)780億元，是二輪集中土拍中成交金額最高的城市。二三線城市中，僅義烏的成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米，其余城市的成交建面多在50萬(wàn)平方米以下，成交活躍度較低。成交規(guī)模最高的義烏共成交10幅地塊，其中小商品城以接近20億元的總價(jià)拿下位于福田街道的一宗大體量商辦用地。

??市場(chǎng)熱度

??受上海次輪土拍熱度回升影響

??溢價(jià)、流拍指標(biāo)均現(xiàn)好轉(zhuǎn)

??市場(chǎng)熱度方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率為4.2%，較上周上漲了1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，流拍指標(biāo)也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率重回10%以下，本周為6.3%。

??市場(chǎng)熱度的回升，主要是由于上海次輪集中土拍熱度較高而帶動(dòng)。具體來(lái)看，上海次輪集中土拍共出讓34幅地，其中僅12幅底價(jià)成交，余下地塊均為溢價(jià)出讓?zhuān)⑶叶噙_(dá)13幅地觸及最高限價(jià)，平均溢價(jià)率達(dá)4.49%，較首輪上漲了約1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??周度TOP5

??上海次輪土拍優(yōu)質(zhì)用地大增

??多宗地進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間

??繼6月初完成首輪集中土拍后，上海次輪集中供地也于7月末開(kāi)拍。為了進(jìn)一步提振市場(chǎng)熱度，上海次輪集中供地中優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量顯著增加，傳統(tǒng)中心城區(qū)有8幅地塊推出，外圍區(qū)域也以改善置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)為主，諸如徐涇、七寶、唐鎮(zhèn)等板塊均有土地推出。

??在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)占比提升下，上海次輪土拍也吸引了多家房企的參與，保利發(fā)展、招商蛇口、越秀、華發(fā)等多家品牌房企均積極參與，并且也均有所斬獲。最終，34幅地中有13幅地觸及上限價(jià)而成交，如長(zhǎng)寧西郊地塊、浦東川沙地塊、唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)地塊等均進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。與首輪相比，觸頂比例明顯提升。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??長(zhǎng)寧西郊低密宅地單價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

??地塊分析：

??7月末，上海第二輪集中供地到期出讓。相較于首批次供地，上海第二批次供地質(zhì)量明顯提升，長(zhǎng)寧北新涇、普陀桃浦、靜安不夜城、浦東唐鎮(zhèn)、川沙等多個(gè)熱點(diǎn)置業(yè)板塊均有土地推出。最終，34宗全部成功出讓?zhuān)瑫r(shí)超過(guò)三分之一的地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，競(jìng)拍熱度較首輪進(jìn)一步上升。

??在32宗商品住宅用地中，最受關(guān)注的還當(dāng)屬位于長(zhǎng)寧北新涇板塊的宅地。作為土地供應(yīng)最為緊張的片區(qū)，長(zhǎng)寧上一次宅地出讓還要追溯到2019年，可見(jiàn)板塊內(nèi)住宅供應(yīng)也十分稀缺。而該宗地位于傳統(tǒng)別墅區(qū)西郊板塊，周邊以別墅等豪宅為主，居住氛圍濃厚，同時(shí)地塊還臨近地鐵10號(hào)線龍溪路站和上海動(dòng)物園站，距離虹橋機(jī)場(chǎng)及火車(chē)站也僅兩站地鐵，出行十分便捷。因此，項(xiàng)目入市后銷(xiāo)售壓力較輕。另一方面，宗地的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)16.3萬(wàn)元/平方米，是上海實(shí)行新房指導(dǎo)價(jià)以來(lái)的新高，即使地塊達(dá)到最高限價(jià)，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也較為可觀。因而該宗地吸引了6家房企競(jìng)價(jià)，在經(jīng)過(guò)36輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，最終由上海城投成功競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)99887元/平方米。值得一提的是，該成交價(jià)格也刷新了上月剛剛由北京太陽(yáng)宮地塊創(chuàng)下的年內(nèi)涉宅單價(jià)新高，在全國(guó)歷史成交宅地中也位居第二。