??中房網(wǎng)訊 5月30日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行。備受關(guān)注的"2023房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2023房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

??會(huì)上，珠江投資集團(tuán)總裁王晞，世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰，招商積余董事、總經(jīng)理陳海照，新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會(huì)秘書(shū)尤建峰，杭州老板電器股份有限公司工程總經(jīng)理洪偉光等五位嘉賓發(fā)表了各自觀點(diǎn)。

??以下為文字實(shí)錄：

??主持人：首先請(qǐng)教一下王晞總，剛才各位大咖對(duì)行業(yè)發(fā)展之道都聽(tīng)到了，總體來(lái)講很謹(jǐn)慎，您作為業(yè)內(nèi)的從業(yè)人士，必須要去投資，要去融資，您怎么看未來(lái)行業(yè)的狀況，到底有沒(méi)有比較清晰的拐點(diǎn)？

??王晞：大咖們都說(shuō)了，尤其剛才蔡總講的，我在這里表示認(rèn)同。確實(shí)向前看的時(shí)候，我們更多的還是要溫故而知新，行業(yè)走了這么多年，往往我們總是看到近期，尤其是過(guò)去十年的數(shù)據(jù)，我們把它再放長(zhǎng)看看過(guò)去三十年的數(shù)據(jù)，大家可能忘了93年房地產(chǎn)剛剛起步的那一輪宏觀調(diào)控，我們基本上到98、99年行業(yè)才開(kāi)始慢慢的回暖，那是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

??到了02年、03年又迅速進(jìn)入到調(diào)整，那一次大家可能也都忘了，但是那一次演繹了一些傳奇，包括路勁收購(gòu)順馳的故事，那時(shí)候也經(jīng)歷了行業(yè)的變遷和變革。

??我們總記得08年四萬(wàn)億的救市帶來(lái)的突然的反轉(zhuǎn)，但是這個(gè)反轉(zhuǎn)不是常態(tài)，我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重資本的常態(tài)，應(yīng)該還是持久的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期的變化。

??另外，我覺(jué)得我們可以用老子的一句話來(lái)形容過(guò)去十年這個(gè)行業(yè)的變化，老子說(shuō)持而盈之，不如其已。揣而銳之，不可常保。不要忘記這個(gè)行業(yè)就算下降，還是有十萬(wàn)億、八萬(wàn)億的市值，只不過(guò)這個(gè)蛋糕重新分配了，在座的很多企業(yè)，尤其是之前很嗨的企業(yè)可能都離開(kāi)了，接著看誰(shuí)能活下去，市場(chǎng)還在，信心還有，但是不知道未來(lái)會(huì)是什么樣的。

??主持人：謝謝王總的分享，開(kāi)發(fā)企業(yè)都不容易。我們之前探討過(guò)物管行業(yè)，前幾年我們說(shuō)高估值，從上市公司來(lái)講，估值的泡沫被擠了很多，業(yè)績(jī)又相對(duì)穩(wěn)定，你們?cè)趺纯次锕苄袠I(yè)未來(lái)的表現(xiàn)？

??葉明杰：剛才聽(tīng)了很多關(guān)于市場(chǎng)的話題，我覺(jué)得就是在這里班門(mén)弄斧了，談?wù)勎易约旱乃枷搿Ｎ锕苓@個(gè)行業(yè)在前兩年地產(chǎn)行業(yè)比較好的時(shí)候，那時(shí)候整個(gè)估值情況比較好，20年開(kāi)始下行還是非常明顯的。

??今天物業(yè)這個(gè)行業(yè)依然還是大行業(yè)小公司，大行業(yè)小公司未來(lái)的機(jī)會(huì)，成長(zhǎng)性很大。

??物管這個(gè)行業(yè)就是金字塔，做資產(chǎn)的防御性戰(zhàn)略很高，和約的續(xù)約也比較好，從基本模式，價(jià)值以及未來(lái)的成長(zhǎng)性來(lái)看，會(huì)有很好的前景，當(dāng)前的估值不能反映行業(yè)真實(shí)情況。如果是物管行業(yè)這輪估值要修復(fù)，還是有待于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的變化，重新再修復(fù)估值。但是今天物管行業(yè)自己還是要把自己的功力做好，整體的大環(huán)境調(diào)整，不可能一下子到快速的修復(fù)。

??陳海照：我們現(xiàn)在接近三七運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)化占70%，市場(chǎng)化占比比較高的，不等于說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)回調(diào)一定影響整個(gè)行業(yè)的物業(yè)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)剛才說(shuō)了大行業(yè)小企業(yè)，還是高度分散的，但是會(huì)快步向頭部企業(yè)集中，資本也會(huì)進(jìn)一步加速。在規(guī)模企業(yè)具備大科技和人才聚集，也會(huì)提升市場(chǎng)占有率。

??物業(yè)行業(yè)還有一個(gè)特性，我們這棟樓，設(shè)計(jì)酒店，物業(yè)是一直存在的，不以地產(chǎn)的變化而變化。如果有一些小城市，原來(lái)可能是自己搞物業(yè)，隨著服務(wù)品質(zhì)的提升，可能會(huì)尋求專業(yè)化服務(wù)的提升，所以隨著中國(guó)和經(jīng)濟(jì)生活水平的提升，會(huì)把原來(lái)一些沒(méi)有被市場(chǎng)化釋放的物業(yè)，包括政府，樓堂房舍會(huì)尋求規(guī)模化、專業(yè)化、成本更加精細(xì)化管理，會(huì)釋放出更多的需求。

??所以我的基本觀點(diǎn)是物業(yè)企業(yè)，所有的上市公司的估值應(yīng)該都是跟它房企的價(jià)值正相關(guān)。但是跟這個(gè)行業(yè)以及資本市場(chǎng)在階段性的計(jì)劃，還有一些階段性的事件相關(guān)。所以作為物業(yè)企業(yè)應(yīng)該更多的規(guī)劃好戰(zhàn)略，不同時(shí)間的戰(zhàn)略，如果價(jià)值能夠持續(xù)的釋放出來(lái)，估值一定會(huì)上來(lái)。

??主持人：整個(gè)行業(yè)還是看好的，但是會(huì)有分化。建峰這邊么，你還有什么補(bǔ)充的？

??尤建峰：物業(yè)公司還是非常有前景的，物業(yè)和房地產(chǎn)其實(shí)有比較大的區(qū)別，無(wú)論是目前看上去關(guān)聯(lián)方輸送的占比，像我們還有50%，面積雖然來(lái)自于關(guān)聯(lián)方，但是我們收費(fèi)的目標(biāo)已經(jīng)和關(guān)聯(lián)方?jīng)]有任何關(guān)系了，物業(yè)行業(yè)的底氣足來(lái)自于我們的業(yè)務(wù)非常的獨(dú)立。

??第二個(gè)，資本市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的估值有非常大的重新的認(rèn)識(shí)之后，是一個(gè)塞翁夫馬，為什么這么說(shuō)呢，在20年21年對(duì)這個(gè)行業(yè)非常追捧的時(shí)候，那時(shí)候物業(yè)行業(yè)里面的相當(dāng)一部分高管覺(jué)得什么都可以，我拿這個(gè)，拿那個(gè)，我的擴(kuò)張也相對(duì)比較快。有可能物業(yè)這幾年一定程度的資本市場(chǎng)讓你估值下來(lái)，放慢腳步。物業(yè)公司因?yàn)橛羞@樣的影響，也會(huì)讓物業(yè)行業(yè)的高管看清楚，還是自己能力的培養(yǎng)更重要，一方面我們要聚焦，像我們公司現(xiàn)在重新審視自己的戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)方面有一定的指標(biāo)，在鍛煉自己能力方面會(huì)花更大的精力。

??主持人：謝謝，偉光呢，作為廚電行業(yè)龍頭標(biāo)桿企業(yè)的代表，這兩年的日子過(guò)的還好吧？

??洪偉光：感謝馬老師，雖然這兩年我們過(guò)的比較辛苦，但是馬老師的風(fēng)格給我們帶來(lái)了不少的歡樂(lè)。今天很多在場(chǎng)的供應(yīng)鏈企業(yè)，應(yīng)該說(shuō)我們確實(shí)享受到房地產(chǎn)高度發(fā)展的資本紅利，當(dāng)然了，受的傷害也不小。從中長(zhǎng)期來(lái)看，人間三件事，老天的事兒，自己的事兒，別人的事兒，老天的事兒我們管不了，別人的事兒我們也管不了，我們只能管好自己。

??商業(yè)不管在任何環(huán)境下一個(gè)邏輯都不會(huì)變，更好的產(chǎn)品，更好的服務(wù)，更高的效率，更高的股價(jià)。只能講以不變應(yīng)萬(wàn)變，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的時(shí)候沒(méi)有被選擇的是拼多多，劉強(qiáng)東回去問(wèn)投資部，為什么沒(méi)有選擇這么好的公司，說(shuō)明你的階層還看不到很多的需求。

??主持人：第一輪討論的是戰(zhàn)略的框架，確實(shí)壓力很大，但是大家還是有機(jī)會(huì)的。第二個(gè)，我們企業(yè)面對(duì)未來(lái)有機(jī)會(huì)，我們到底怎么能夠真正意義上做好，不管是自己的行業(yè)還是公司，剛才我們說(shuō)了還是有希望，但是什么樣的企業(yè)真正的笑到最后，需要做什么呢？

??王晞：確實(shí)要把自己每個(gè)企業(yè)的獨(dú)特的特點(diǎn)找到，把自己獨(dú)特的利潤(rùn)率，競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)揮出來(lái)，不能像過(guò)去完全靠資本開(kāi)發(fā)的。剛才幾位老總講到了，其實(shí)產(chǎn)品包括了服務(wù)，這是我們應(yīng)該說(shuō)需要在產(chǎn)品上做文章的。

??第二個(gè)是管錢(qián)糧，確實(shí)要把錢(qián)袋子管住，我們所有的企業(yè)現(xiàn)在都在現(xiàn)金流上出了問(wèn)題。

??第三個(gè)，要輕裝備。剛才講到了組織管理上要輕，輕裝上陣，公司確實(shí)在賽道上更多的選擇不重資產(chǎn)，更多的選擇輕資產(chǎn)的投入，輕資產(chǎn)的投入往往是賺小錢(qián)，蒼蠅也是肉，房地產(chǎn)企業(yè)這么多年干活都賺的是大錢(qián)快錢(qián)，趴下身段在地上揀錢(qián)的工夫差了一些，未來(lái)空間擠壓了，必須要練好內(nèi)功。

??第四個(gè)慢生存，一定要慢，不能快，只有慢才能活的長(zhǎng)，你看見(jiàn)烏龜在那爬，慢慢的，千年王八萬(wàn)年龜，確實(shí)是有道理的，消耗太大不行。加一個(gè)括弧，特指民營(yíng)企業(yè)，央企和國(guó)企這個(gè)時(shí)候是發(fā)力的時(shí)候，搶賽道的時(shí)候，突飛猛進(jìn)的時(shí)候，就像比賽一樣，上半場(chǎng)結(jié)束之后該換人了，當(dāng)然了，肯定還會(huì)有，但是角色不一樣了。

??如果我們說(shuō)整個(gè)的過(guò)程對(duì)未來(lái)的發(fā)展一定要找找自己活著，活下去的路徑，有可能活下來(lái)，如果活不下來(lái)那就干脆最后在家，早超生?，F(xiàn)在行業(yè)一定是痛并快樂(lè)著。

??葉明杰：物業(yè)行業(yè)我們一直在看，所有的公司我一直覺(jué)得沒(méi)有什么高差異，大家的發(fā)展比較雷同。一個(gè)方面是做疊加，做增值服務(wù)業(yè)務(wù)，做生活服務(wù)業(yè)務(wù)，所以我覺(jué)得從這些方面來(lái)看，第一個(gè)是我們自己的戰(zhàn)略，第二個(gè)我們的策略在每個(gè)階段不一樣，每個(gè)企業(yè)自身發(fā)展不一樣，不同的階段肯定有一些調(diào)整。過(guò)去的物業(yè)行業(yè)收益和效益都很高，那時(shí)候我們講收并購(gòu)。今天到了第四個(gè)階段，我們的策略就是一個(gè)，回歸到經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，我們說(shuō)規(guī)模戰(zhàn)略怎么有效，不能做一些沒(méi)有效率的，物業(yè)企業(yè)我們拿一些能賺錢(qián)的項(xiàng)目，這個(gè)是我們需要關(guān)注的。

??第二個(gè)，過(guò)去我們搞各種的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，搞各種的生活服務(wù)類業(yè)務(wù)，今天這些增值服務(wù)物業(yè)  到底能不能持續(xù)，能不能賺錢(qián)，能不能有現(xiàn)金流，這也是下一步物業(yè)公司的核心所在。

??第三個(gè)，物業(yè)公司基礎(chǔ)就是物業(yè)服務(wù)的，要真正的為客戶提供你的價(jià)值，如果你脫離了這個(gè)根本，那一切都變了。

??所以我們總是講需要在戰(zhàn)略和策略上結(jié)合，第二個(gè)要回歸到經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，包括可持續(xù)，從這幾個(gè)角度去做就可以長(zhǎng)期做下去。

??主持人：新的增值業(yè)務(wù)大家很關(guān)注，有沒(méi)有具體的思維分享？

??陳海照：參加地產(chǎn)和物業(yè)的活動(dòng)，都是和大家的生活息息相關(guān)的，講到未來(lái)的高質(zhì)量發(fā)展，為什么呼吁回歸理性呢，其實(shí)我是跨界到物業(yè)來(lái)的，為什么現(xiàn)在估值會(huì)回歸，其實(shí)是短期之內(nèi)缺少一些物業(yè)企業(yè)讓大家看到很好的業(yè)務(wù)的綜合場(chǎng)景，綜合業(yè)務(wù)的落地，如果有個(gè)別的企業(yè)有所回復(fù)又看到長(zhǎng)期的確定性，企業(yè)的價(jià)值長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)一定是很好的。

??我們的戰(zhàn)略是清晰的，一二三四期戰(zhàn)略，第一期戰(zhàn)略就是要以成為中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，這是初期戰(zhàn)略，這個(gè)戰(zhàn)略里面又分成三塊，有短期有中期，最近看出了一本書(shū)，要向解放軍學(xué)習(xí)如何打勝仗，里面講到遵義會(huì)議，講到紅軍為什么能打勝仗，因?yàn)槭怯惺姑?，一個(gè)企業(yè)能夠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去，就是要有使命感，物業(yè)企業(yè)就是要服務(wù)老百姓，所以我們的服務(wù)口號(hào)要做讓城市和生活更美好，這就是我們的使命。圍繞這個(gè)使命我們提出了四化，第一個(gè)是輕型化，我們要把資產(chǎn)做輕，所以我們的規(guī)模輕型，業(yè)務(wù)的規(guī)模變輕。此外還要借助科技的手段，最近我們推出了很多新的品牌，比如說(shuō)一些設(shè)施，全國(guó)的物業(yè)員工進(jìn)行直播，最近要做租售，剛才張總的報(bào)告里面提出了，租售未來(lái)可能會(huì)成為地產(chǎn)和物業(yè)的重要的賽道，把控全國(guó)的物業(yè)，去運(yùn)轉(zhuǎn)推動(dòng)租售，這也是和我的業(yè)績(jī)，和我的寫(xiě)字樓緊密相關(guān)，這樣形成了平臺(tái)模式。在這個(gè)基礎(chǔ)上我們推出了物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)進(jìn)一步延伸到專業(yè)服務(wù)，再加上云平臺(tái)，租售、商城，這種商業(yè)的模式的落地，就可以推動(dòng)整個(gè)物業(yè)公司的商業(yè)模式的內(nèi)衍和外生都會(huì)實(shí)現(xiàn)突破，就會(huì)擺脫單一物業(yè)收入單一、競(jìng)爭(zhēng)激烈，增速不能很好的困境。

??這樣我們就能夠營(yíng)造一個(gè)積極向上的企業(yè)文化，所以我們的戰(zhàn)略是這樣的。

??主持人：謝謝陳總把自己的戰(zhàn)略做了具體的介紹，建峰這邊有什么未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃？

??尤建峰：說(shuō)一下我們的發(fā)展方向，前面我也講了，我們公司最近正在對(duì)我們新的三年度的轉(zhuǎn)型鋪開(kāi)，但是現(xiàn)在還沒(méi)有非常具體的，方向已經(jīng)初步有了，對(duì)于住宅板塊，我們會(huì)相對(duì)聚焦，無(wú)論是區(qū)域還是業(yè)務(wù)都會(huì)相對(duì)的聚焦。在2021年之前，大家都會(huì)非常多的嘗試各種各樣在社區(qū)里面各種的生活服務(wù)，或者是資產(chǎn)管理服務(wù)也好，各種各樣的創(chuàng)新的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在我們覺(jué)得還是在很多生活服務(wù)領(lǐng)域，已經(jīng)有非常專業(yè)的玩家了，我們和他們?nèi)娓?jìng)爭(zhēng)很難有更高的效率，或者給業(yè)主更好的服務(wù)體驗(yàn)。

??所以我們?cè)谖磥?lái)三年內(nèi)，在這樣的時(shí)間段內(nèi)逐步的更加聚焦服務(wù)我們自己的服務(wù)人員更加匹配的少量服務(wù)保留下來(lái)，其他的還是以業(yè)主的體驗(yàn)優(yōu)先，讓業(yè)主和垂直的供應(yīng)商對(duì)接。

??另外區(qū)域方面，我們也在反思，我們一共才有兩億平米的在管面積，所以我們也會(huì)在未來(lái)三年在區(qū)域里面更加聚焦，選出了十個(gè)想要深耕的城市，這些城市一方面我們已經(jīng)有一定體量的在管面積，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥Γ诙€(gè)我們?cè)诋?dāng)?shù)匾呀?jīng)有不錯(cuò)的外擴(kuò)的成績(jī)，另外我們?cè)诋?dāng)?shù)氐南鄳?yīng)的運(yùn)營(yíng)能力也比較不錯(cuò)，另外我們也會(huì)針對(duì)本身吾悅廣場(chǎng)的影響力做一些文章。

??住宅領(lǐng)域我們也做了一些動(dòng)作，我們可能會(huì)在未來(lái)業(yè)態(tài)方面做調(diào)整，原來(lái)我們收購(gòu)了十家這種類型業(yè)態(tài)的公司，包括辦公、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、公共建筑，我們可能未來(lái)會(huì)把一些我們不擅長(zhǎng)的或者是高速公路或者交通樞紐的業(yè)態(tài)做一些疏解，我們會(huì)把辦公、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園高度協(xié)同性的，有共同服務(wù)能力的領(lǐng)域。對(duì)封閉的員工和學(xué)生餐飲部，跟服務(wù)和物業(yè)有一點(diǎn)像，在業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)相對(duì)聚焦的地方。

??主持人：偉光總呢，你們?cè)趺醋プ「哔|(zhì)量發(fā)展的機(jī)會(huì)呢？

??洪偉光：其實(shí)我們市場(chǎng)增長(zhǎng)是超過(guò)預(yù)期的，當(dāng)然要保持持續(xù)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)也不好說(shuō)，但是從企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們已經(jīng)有了44年歷史，選擇做久做大做強(qiáng)，我們選擇了做長(zhǎng)，在這個(gè)基礎(chǔ)下，中長(zhǎng)期來(lái)講有幾點(diǎn)可以分享一下，第一個(gè)是我們跟蘇寧、國(guó)美、居然合作，我們跟天貓合作，這幾年我們都在用戶側(cè)改革，發(fā)力，做用戶喜歡的產(chǎn)品。第二個(gè)是持續(xù)建設(shè)品牌，為什么消費(fèi)者愿意花比其他品牌更貴的產(chǎn)品，我們也是杭州亞運(yùn)會(huì)唯一指定的品牌，我們一直堅(jiān)持技術(shù)的創(chuàng)新，產(chǎn)品的創(chuàng)新，過(guò)去幾年很多的企業(yè)都講究互聯(lián)網(wǎng)+，相信未來(lái)一定是AI+，這個(gè)會(huì)帶來(lái)很多的變化。

??歸根到底我們還是一家比較傳統(tǒng)的企業(yè)，要做的還有很多，希望大家多支持。

??主持人：最后每位嘉賓最后一句話給我們同行一些建議？

??洪偉光：謝謝，還是希望每年能夠來(lái)這里見(jiàn)到更多的朋友，特別是開(kāi)發(fā)商朋友。

??尤建峰：堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，首先還是要清楚自己能做什么。

??陳海照：希望大家還是要持續(xù)看好前面，對(duì)物業(yè)要有信心，我們也是自建和并購(gòu)兩條腿，希望更好的服務(wù)大家的美好生活。

??葉明杰：我覺(jué)得就是高質(zhì)量發(fā)展。

??王晞：只要思想不滑坡，方法總比困難多。大家還是要堅(jiān)持住，活下去，才有希望，才有未來(lái)。所以我在這里想在座的各位，讓我們一起為我們堅(jiān)持在這里的所有的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)鼓掌。

??主持人：謝謝，堅(jiān)持活下去，總結(jié)就是堅(jiān)持活下去，希望未來(lái)越來(lái)越好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)肯定不會(huì)消失，增量會(huì)逐漸的減少，但是存量未來(lái)大的發(fā)展還是充滿期待。再次感謝各位嘉賓的參與，謝謝！