??9月23日，2021物業(yè)服務企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會在成都召開。上海易居房地產(chǎn)研究院正式揭曉2021中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力500強以及各細分業(yè)態(tài)榜單和各領域領先物業(yè)服務企業(yè)榜單。
2
??01
??行業(yè)政策分析：頂層政策定調(diào)，指明行業(yè)未來發(fā)展方向
??2020年以來，國家相關部委密集出臺支持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的政策，鼓勵電商、快遞與物業(yè)合作，老舊小區(qū)改造、推動物業(yè)管理全覆蓋、物業(yè)服務線上線下融合，搭建智慧物業(yè)平臺、鼓勵物企參與社區(qū)養(yǎng)老服務的政策等，并對物業(yè)管理行業(yè)的不當行為加大整治規(guī)范力度，為行業(yè)的發(fā)展帶來良好的政策環(huán)境。
??多項支持政策發(fā)布，行業(yè)迎發(fā)展利好，物業(yè)管理成為政府開展基層社會治理的重要抓手。一方面，中央層面和各地方政府層面均提出要加強行業(yè)服務范圍的廣泛化和規(guī)范化，扎實推進物業(yè)管理的全覆蓋，并重視老舊小區(qū)的治理和服務，鼓勵社區(qū)成立業(yè)委會，以保障居民生活，增加居民的話語權。另一方面，利好政策將支持從加大行業(yè)的市場化、推動靈活物業(yè)費標準的制定、鼓勵增值服務的開展和智慧化科技的應用等多方面入手，支持物業(yè)管理服務水平提升，推動發(fā)展多元化服務業(yè)，重視智慧科技在行業(yè)中的應用，以實現(xiàn)提質(zhì)增效。
??02
??管理規(guī)模分析：拓規(guī)模為重要發(fā)展戰(zhàn)略，市場份額升至44.21%
??2.1
??500強企業(yè)管理面積146.07億平方米，市場份額達44.21%
??2020年，500強企業(yè)管理項目92987個，管理項目均值為165個，同比增長12.61%，管理面積達146.07億平方米，管理面積均值為2921.43億平方米，同比增速達9.21%，平均每家企業(yè)年增加21個項目，248.28萬平方米的管理規(guī)模。2020年500強企業(yè)市場份額達44.21%，較上年增加1.06個百分點，2018年至2020年三年市場份額共增加1.65個百分點，行業(yè)龍頭在市場競爭中的優(yōu)勢愈加凸顯，管理規(guī)模持續(xù)擴大，市場份額進一步集中。
??頭部企業(yè)未因高基數(shù)而減弱增長，擴張勢頭持續(xù)高漲。2020年，百強企業(yè)管理項目數(shù)57710個，管理面積達101.64億平方米，分別同比增長17.15%和12.46%，分別較500強的增速高4.54個百分點和3.25個百分點。2020年百強企業(yè)集中了500強企業(yè)近七成（69.58%）的管理面積，較上年增加2.01個百分點，強者恒強的馬太效應顯著。
??頭部企業(yè)整合加速，市場份額達到新突破。2020年百強企業(yè)在行業(yè)中的市場份額進一步提升至30.76%，較上年增加1.61個百分點，集中度進一步提升。
??2.2
??規(guī)模拓展訴求強，高品質(zhì)外拓決定規(guī)模可持續(xù)增長
??2.2.1 關聯(lián)房企支持，奠定物企規(guī)模增長堅實基礎
??2020年百強和500強企業(yè)中與開發(fā)商具有隸屬和合作的企業(yè)數(shù)量占比均超過50%，其在管面積中來自于關聯(lián)房企的面積占比均超過半數(shù)。
??2.2.2 突出的市場化外拓能力，助力物企占據(jù)有利競爭地位
??由于融資和土地紅利的消失，在降杠桿過程中，房企土儲速度放緩，銷售減速，物企從關聯(lián)房企獲取規(guī)模的比重下行，物企逐漸向市場化外拓方向發(fā)力，2020年500強中來自于第三方項目的面積占比達44.46%。
??一方面，在跑馬圈地的關鍵時期，物業(yè)管理行業(yè)的收并購浪潮愈發(fā)洶涌，頭部企業(yè)持續(xù)加碼，行業(yè)的整合加劇。收并購成為物企管理規(guī)?？焖贁U張和進入新領域的重要手段。
??另一方面，以服務品質(zhì)和品牌為支撐的市場外拓能力決定規(guī)模拓展的可持續(xù)性。物企重視市場化拓展，除了收并購外，企業(yè)憑借良好的服務質(zhì)量、專業(yè)的服務團隊及良好的口碑和聲譽，積極通過招投標獲取獨立第三方項目。而近期多項行業(yè)支持政策的發(fā)布，對整理行業(yè)亂象，支持行業(yè)發(fā)展，加速企業(yè)第三方項目外拓具有重要的作用。
??2.3
??業(yè)態(tài)布局多元化，專業(yè)細分賽道逐漸成型
??從業(yè)態(tài)布局上看，2020年，500強布局住宅物業(yè)的企業(yè)達473家，占比94.6%，仍是物企布局的重點。同時，非住宅市場方面增速相對穩(wěn)健，市場空間可觀，特別是辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公眾物業(yè)等領域正引得眾多物業(yè)企業(yè)競相布局。
??500強企業(yè)競相布局非住宅物業(yè)市場，非住物業(yè)的管理項目和面積進一步提升，非住面積增速超過住宅物業(yè)。
??注：2020年研究組對公眾物業(yè)口徑進一步細化，與 2019年口徑存在差異，本處僅展示當年度口徑中的管理面積數(shù)據(jù)，不做增速數(shù)據(jù)比較。
??500強企業(yè)持續(xù)向非住宅物業(yè)拓展，物企管理項目的組合愈加豐富，非住物業(yè)管理規(guī)模的占比進一步提升。2020年，500強企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占比首跌至低于六成，但仍占據(jù)主要構成。非住宅物業(yè)占比持續(xù)提升至40.36%，較上年增加0.33個百分點。其中辦公物業(yè)在非住宅業(yè)態(tài)中占比最高，達到9.83%。
??2.4
??管理密度加大，逐步邁向區(qū)域深耕
??物業(yè)服務企業(yè)紛紛加強在城市群中的發(fā)展機會點，在重點區(qū)域開展針對性、差異化的布局，形成規(guī)模效應。2020年，500強企業(yè)所管理的146.07億平方米面積中，67.93%的管理面積位于五大城市群。其中，長三角城市群占比最高，達到27.72%，較上年增加2.54個百分點。長江中游城市群占比達12.86%，較上年增加12.86個百分點。粵港澳大灣區(qū)城市群、成渝城市群及京津冀城市群分別占比12.10%、8.31%和6.94%，分別穩(wěn)增0.53個百分點、1.0個百分點和0.35個百分點。
??03
??經(jīng)營績效分析：基礎、增值服務齊發(fā)力，業(yè)績高增長仍持續(xù)
??3.1
??營業(yè)收入破4千億元，高增長成行業(yè)常態(tài)
??2020年，500強企業(yè)營業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。2020年500強企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點。2018年至2020年500強企業(yè)營業(yè)收入所占市場份額增加3.26個百分點，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進一步增強。
??2020年，百強企業(yè)營業(yè)收入達2775.04億元，均值27.75億元，同比增長28.45%，較上年增加7.20個百分點，行業(yè)邁入高質(zhì)量增長階段。百強企業(yè)營業(yè)收入在500強中的比例持續(xù)提升，2020年百強企業(yè)集中500強企業(yè)近七成的營業(yè)收入，較上年增加4.77個百分點，頭部企業(yè)占據(jù)顯著的競爭優(yōu)勢。
??頭部企業(yè)普遍實現(xiàn)業(yè)績的高增長，營收集中度進一步提升。從營業(yè)收入的市場占有率上看，2020年，百強企業(yè)營業(yè)收入市場占有率達23.52%，較上年增長2.96個百分點，在行業(yè)中的市場占有率持續(xù)提升。
??此外，諸多物企制定未來三至五年發(fā)展規(guī)劃，物企提出要在營收方面保持高增長目標，預計營收或業(yè)績增速高于40%是物企追求的增長常態(tài)。
??3.2
??營業(yè)收入結構日益完善，增值服務持續(xù)加碼
??高規(guī)模助推企業(yè)的高成長。2020年，500強企業(yè)基礎物業(yè)服務達3046.85億元，均值6.09億元，同比增長14.52%，占總營業(yè)收入的74.86%，占比持續(xù)下降，但仍是物企營收貢獻的主力。多種經(jīng)營服務收入1023.46億元，均值2.05億元，同比增長37.02%，在總營業(yè)收入中的占比持續(xù)提升至25.14%，多種經(jīng)營服務的逐漸成為企業(yè)新的價值增長點。
??2020年，百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入2005.70億元，同比增長22.11%，占總營業(yè)收入的72.28%；多種經(jīng)營服務收入769.34億元，同較上年增長48.56%，占總營業(yè)收入的27.72%，較上年增加3.75個百分點，增速和占比均高于500強企業(yè)。
??3.2.1住宅物業(yè)貢獻近半數(shù)基礎物業(yè)服務收入，非住創(chuàng)收能力更強
??物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長，住宅物業(yè)和非住物業(yè)均實現(xiàn)快速增長。2020年，住宅物業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張，物業(yè)費水平增長，基礎物業(yè)服務收入達1445.00億元，凈增226.86億元，同比增長18.62%。非住宅物業(yè)基礎物業(yè)費收入1601.85億元，凈增159.46億元，同比增長11.06%。
??注：2020年研究組對公眾物業(yè)口徑進一步細化，與 2019年口徑存在差異，本處僅展示當年度口徑中的營業(yè)收入數(shù)據(jù)，不做增速數(shù)據(jù)比較。
??在營收貢獻上看，2020年，500強企業(yè)住宅物業(yè)基礎物業(yè)服務收入占基礎物業(yè)服務收入總值的47.43%，非住宅物業(yè)占比52.57%，住宅物業(yè)仍占據(jù)基礎物業(yè)管理服務收入的重要地位，非住宅物業(yè)貢獻收入已占半壁江山。
??住宅物業(yè)營收貢獻能力仍最大，非住宅物業(yè)單位面積價值更高。2020年，500強企業(yè)住宅物業(yè)以近六成的面積占比，貢獻47.43%的基礎物業(yè)管理服務收入，仍是行業(yè)收入的主要貢獻部分。非住宅物業(yè)以四成的面積創(chuàng)造超過五成的收入，單位面積創(chuàng)收能力強勁。
??3.2.2 多元化增值服務，成為企業(yè)營收重要支撐
??2020年，500強企業(yè)多種經(jīng)營服務收入破千億，達到1023.46億元，增速達37.02%，增速較上年增加6.99個百分點，增長顯著。
??物企加強對增值服務的重視，收并購縱向拓展至多元化的增值服務。同時，2020年，500強企業(yè)社區(qū)增值服務同比增長23.75%至390.27億元，占多種經(jīng)營收入的38.13%。具體來看，2020年500強企業(yè)社區(qū)生活服務類業(yè)務收入占比達26.32%，資產(chǎn)管理服務類業(yè)務收入占比30.87%，社區(qū)空間運營服務類業(yè)務收入占比12.72%，以及社區(qū)其他增值服務收入占比30.09%。此外，近期多項政策鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)積極探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，以滿足居民多樣化多層次居住生活需求，推動行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。利好政策的出臺，為物企布局社區(qū)增值服務帶來更強的信心，社區(qū)增值服務所蘊含的發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒊蔀槲锲蟪掷m(xù)發(fā)力的重點，也將成為企業(yè)新的業(yè)績增長點。
??非業(yè)主增值服務受上游房地產(chǎn)業(yè)務的影響較大，案場服務和顧問咨詢服務是眾多物業(yè)重點布局的方向。2020年，500強企業(yè)非業(yè)主增值服務收入達324.06億元，占多種經(jīng)營收入的31.66%。其中，案場服務收入高達163.27億元，在非業(yè)主增值服務收入中占比達50.38%，占多種經(jīng)營服務收入的15.95%。顧問咨詢、工程服務和其他業(yè)務收入占比分別為19.46%、9.85%和20.31%。
??3.3
??擴規(guī)模兼顧盈利性，社區(qū)增值服務漸成盈利增長點
??2020年，500強企業(yè)毛利和凈利潤分別為751.19億元和402.11億元，均值分別為1.50億元和8042.21萬元，分別同比增長46.82%和34.09%。毛利率為15.02%，較上年增加3.44個百分點，凈利率為9.88%，較上年增加1.08個百分點。盈利能力的提升主要受益于規(guī)模效應、降本增效措施的應用和高毛利業(yè)務的高速增長。
??從盈利結構來看，2020年500強企業(yè)基礎物業(yè)服務凈利潤245.22億元，同比增長27.90%，占比60.98%；多種經(jīng)營服務凈利潤156.89億元，同比增長45.06%，占比39.02%，占比持續(xù)提升，增速高于基礎物業(yè)服務凈利潤增長。
??物業(yè)管理服務營收和凈利潤均處高位，增值服務創(chuàng)收和盈利能力日益增強。500強企業(yè)基礎物業(yè)服務以七成的收入，創(chuàng)造六成凈利潤，基礎物業(yè)服務仍是收入和凈利潤主要的構成部分。2018年至2020年多種經(jīng)營服務收入和凈利潤占比均持續(xù)提升，且多種經(jīng)營服務以不足三成的收入，貢獻了近四成的凈利潤，貢獻力度強勁。
??2020年，500強企業(yè)物業(yè)管理服務毛利為469.92億元，均值為9398.37萬元，毛利率為15.42%。多種經(jīng)營服務毛利為281.27億元，均值為5625.41萬元，毛利率達27.48%，高于基礎物業(yè)管理服務。其中，社區(qū)增值服務毛利和非業(yè)主增值服務毛利分別為87.63億元和132.60億元，均值為1752.66億元和2652.06億元，毛利率分別為22.45%和40.92%。
??3.4
??多措并舉降成本提服務，提質(zhì)增效見成效
??3.4.1 人力成本占比超半數(shù)，科技賦能降本效果初現(xiàn)
??2020年，500強企業(yè)營業(yè)成本達3319.12億元，均值6.64億元，較上年增長14.62%，增速低于收入的增長（19.45%），營業(yè)成本率較上年減少3.44個百分點至81.54%。
??作為行業(yè)密集型行業(yè)，人員成本一直是物企的主要支出。隨著規(guī)模化效應的顯現(xiàn)，科技應用和社保減免政策的實施，人員成本由2018年的53.91%減少至2019年的52.79%，并進一步減少至51.92%，500強企業(yè)人工成本持續(xù)降低。而2020年500強企業(yè)外包成本占營業(yè)成本的比例達24.17%。廣義上的員工成本占比超過70%。
??從外包業(yè)務成本上看，保潔業(yè)務外包成本最高，占比達70.95%。秩序維護業(yè)務占比緊隨其后，占比近20%。設備維修養(yǎng)護業(yè)務和綠化業(yè)主總計占比9.69%。
??3.4.2 非核心項目外包，助推服務提質(zhì)增效
??2020年，500強企業(yè)外包項目總數(shù)達99219個，項目外包比重為106.70%，與上年基本持平。
??此外，多項政策也支持物企在科技化方面的建設。如2020年10月29日，國家發(fā)改委聯(lián)合多部門發(fā)布《近期擴內(nèi)需促消費的工作方案》，特別提出“推動物業(yè)服務線上線下融合發(fā)展。搭建智慧物業(yè)平臺，推動物業(yè)服務企業(yè)對接各類商業(yè)服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求。”而在科技平臺建設率先布局的碧桂園服務（天石云）、金科服務（天啟云城）、綠城服務（慧服務、綠聯(lián)盟）等企業(yè)也獲得重大發(fā)展機遇，2020年人力成本均低于50%。
??3.4.3 單位面積運營效率提升，蘊含成長潛力
??2020年，500強企業(yè)持續(xù)優(yōu)化管理流程，加大科技落地應用，強化成本管控，各項運營指標均得到提升。其中，人均管理面積較上年增加3.81%至5527.64平方米/人，單位面積創(chuàng)收能力達27.87元/平方米，較上年增加9.38%。同時，500強企業(yè)的創(chuàng)收能力和盈利能力進一步提升，人均創(chuàng)收和人均凈利潤分別為15.40萬元/人和1.52萬元/人。
??04
??從業(yè)人員分析：重視人才結構，提高就業(yè)人群素質(zhì)
??4.1
??直接或間接提供就業(yè)崗位379.76萬，促進基層就業(yè)壓力緩解
??2020年，500強企業(yè)從業(yè)人員264.26萬人，同比增長5.20%，外包人員115.50萬人，較上年增長20.21%。500強企業(yè)直接或間接提供就業(yè)崗位達379.76萬個，較上年增加9.35%，對增加就業(yè)，緩解社會基層就業(yè)壓力具有積極貢獻。
??行業(yè)勞動密集度仍較高，操作員人數(shù)占比近九成。500強企業(yè)經(jīng)營管理人員35.98萬人，同比增長3.91%，占從業(yè)人員總數(shù)的13.62%；操作員人數(shù)達228.28萬人，較上年增長5.41%，占從業(yè)人員的86.38%。
??物企通過適度的外包，一方面可以優(yōu)化內(nèi)部人員構成，另一方面可減少基礎業(yè)務的負累，集中精力轉向核心服務，實現(xiàn)物業(yè)服務的降本增效。2020年，500強企業(yè)外包投入人數(shù)115.50萬人，占一線員工總人數(shù)的33.60%。
??4.2
??持續(xù)吸納高素質(zhì)專業(yè)人才，人員結構進一步優(yōu)化
??2020年500強企業(yè)從業(yè)人員中本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和仍不足一成，總值較上年增加0.79個百分點。高中以下人數(shù)較多，占比達到55.33%，較上年減少2.69個百分點。
??4.3
??薪資水平持續(xù)提升，行業(yè)吸引力逐步增強
??不同崗位員工年人均工資差異較大，百強企業(yè)年人均工資普遍高于500強企業(yè)。從各崗位從業(yè)人員的年人均工資上看，2020年，500強企業(yè)和百強企業(yè)從業(yè)人員年人均工資分別為5.92萬元和6.34萬元。
??05
??服務質(zhì)量分析：行業(yè)價值充分體現(xiàn)，服務品質(zhì)進一步提升
??5.1
??疫情重塑行業(yè)價值，業(yè)主粘性增強
??2020諸多物企第一時間便加入到疫情防控，逆行堅守防控最后一道防線。并與街道、社區(qū)聯(lián)動，通過加強業(yè)主宣傳引導等不同方式融入到聯(lián)防聯(lián)控工作中，筑起基層社區(qū)防控嚴密的防線。同時，物業(yè)服務企業(yè)在愛心捐款、捐贈物資、馳援火神山、雷神山醫(yī)院等方面，以及在社區(qū)隔離期間，守護業(yè)主安全，為其提供代買代送等到家暖心服務等，彰顯了物企的社會價值，贏得社會各界的認可和業(yè)主的信賴。此外，物業(yè)管理行業(yè)的抗周期性和抗風險性，得到資本市場的認可。
??5.2
??高品質(zhì)贏市場認可，滿意度收繳率保持高位
??2020年，500強企業(yè)通過委托第三方或自行開展全方面的業(yè)主調(diào)查，業(yè)主整體滿意度均值為92.10，業(yè)主滿意持續(xù)保持高位。滿意度的提升，也有助于推進企業(yè)物業(yè)費的調(diào)價，助推物業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
??此外，500強企業(yè)各業(yè)態(tài)的物業(yè)費收繳率保持高位。2020年，500強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為94.41%。
??5.3
??提升物業(yè)服務品質(zhì)，完善計費機制
??2020年500強企業(yè)物業(yè)費均值為3.19元/（平方米·月）。從不同來源項目的物業(yè)費來看，承接所屬或合作開發(fā)商項目在項目品質(zhì)和地理位置一般更優(yōu)于外拓第三方項目，因此其物業(yè)費平均水平通常高于外拓第三方項目。2020年，500強企業(yè)所屬承接所屬或合作開發(fā)商項目和外拓第三方項目的平均物業(yè)費水平分別為3.20元/（平方米·月）和3.18元/（平方米·月）。按照統(tǒng)一口徑進行計算，則包干制物業(yè)費水平為3.11元/（平方米·月），酬金制物業(yè)費水平為3.85元/（平方米·月）。
??從不同業(yè)態(tài)項目的物業(yè)費水平上看，非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)費水平顯著高于住宅物業(yè)。2020年500強企業(yè)住宅物業(yè)費水平為2.24元/（平方米·月），非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)費水平5.09元/（平方米·月）。
??分城市等級來看，2020年，500強企業(yè)在一線城市的平均物業(yè)費水平為5.20元/（平方米·月），明顯高于二線城市平均物業(yè)費水平3.23元/（平方米·月）以及三四線城市平均物業(yè)費水平2.57元/（平方米·月）。
??此外，業(yè)委會是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮監(jiān)督作用和完善決策體系，實現(xiàn)基層的協(xié)同共治，促進物業(yè)服務品質(zhì)的提升。目前，500強企業(yè)管理項目中超過八成的項目尚未成立業(yè)委會，已經(jīng)成立業(yè)主委員會的項目僅占13.50%，籌備中占比1.97%。
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??社會責任分析：主擔責任樹形象，發(fā)揮社區(qū)基層治理作用
??物業(yè)服務企業(yè)作為社會基層治理的基礎單元，承擔著重要的社會責任，500強企業(yè)積極發(fā)揮頭部企業(yè)示范帶動和引領作用，一是發(fā)揮黨建引領作用，增強服務質(zhì)量，在防疫情促再就業(yè)中盡顯責任擔當；二是持續(xù)開展精準扶貧，強力支撐行業(yè)就業(yè)再就業(yè)；三是認真履行納稅義務，持續(xù)開展愛心捐款和保障性住房服務，肩負了重要的社會責任和使命。
??研究結論：中國物業(yè)管理行業(yè)正處于黃金發(fā)展周期
央行上海總部：上海10月住戶部門中長期人民幣貸款增加182億元
