6月供應(yīng)環(huán)降2成,政策發(fā)酵疊加年中強(qiáng)銷(xiāo)將拉動(dòng)成交回升

市場(chǎng)克而瑞研究中心 2024-06-11 08:31:34 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??一轉(zhuǎn)眼已到了6月,作為一直以來(lái)年中沖刺的月份,今年6月,房企推盤(pán)積極性回落,供給量“三連降”,不過(guò)絕對(duì)量仍略高于一季度月均。

??據(jù)CRIC調(diào)研,6月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積701萬(wàn)平方米,環(huán)比下降22%,同比下降53%。不同能級(jí)城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降,一線環(huán)比跌幅和累計(jì)同比跌幅顯著小于二三線城市。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看,重點(diǎn)城市呈現(xiàn)剛改為主,高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??預(yù)判6月,我們認(rèn)為,因517新政和房企強(qiáng)銷(xiāo)期加大折扣力度等積極影響,整體成交或?qū)⒎€(wěn)中有升,絕對(duì)量有望持平或高于3月“小陽(yáng)春”水平。

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??2024年6月,雖恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季,但因低迷行情影響,房企推盤(pán)積極性一般,據(jù)CRIC調(diào)研,6月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積701萬(wàn)平方米,環(huán)比下降22%,同比下降53%。

??從上半年28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)月度變動(dòng)情況來(lái)看,自2023年3月新增商品住宅供應(yīng)面積748萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲124%至今,目前供給量已連續(xù)三個(gè)月下降。整體推盤(pán)量略高于2024年一季度月均,與2023年及2022年有較大差距。

??究其原因,主要是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)房企推盤(pán)采用“提質(zhì)縮量”策略,受其策略影響,2024年5月雖然整體供應(yīng)下滑,但5月成交較4月小幅微增,環(huán)比增長(zhǎng)4%,同比下降34%,與一季度均值相比增長(zhǎng)23%。去化率也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì),據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),重點(diǎn)城市5月平均開(kāi)盤(pán)去化率為30%,較上月環(huán)比上升4pcts。多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降,略好于一季度均值。

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??分能級(jí)來(lái)看,不同能級(jí)城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降,一線環(huán)比跌幅和累計(jì)同比跌幅顯著小于二三線城市。其中北京集中放量,預(yù)計(jì)6月供應(yīng)量將達(dá)到57萬(wàn)平方米,絕對(duì)量為年內(nèi)次高,預(yù)期將有5400余套房源入市。

??上海方面,在經(jīng)歷了前2個(gè)月放量期后,6月受供應(yīng)節(jié)奏和市場(chǎng)行情影響,房企推貨速度明顯放緩。2024年6月1日,上海官宣第七批次新房名單,由于六批次剛公示半個(gè)月,所以七批次整體數(shù)量不多,共計(jì)8盤(pán),1523套房源,分布于浦東、徐匯、靜安、閔行、松江、青浦等6個(gè)區(qū)域。需要注意的是,雖然數(shù)量有限,但質(zhì)量頗高。8盤(pán)中有一半均價(jià)10萬(wàn)以上。

??廣州、深圳則6月供應(yīng)基本與5月持平,絕對(duì)量均不足50萬(wàn)平方米,累計(jì)同比降幅維持在3成以上。

??二三線供應(yīng)穩(wěn)中有降,分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來(lái)看,無(wú)一城市單月供應(yīng)量突破100萬(wàn)平方米,杭州居榜首,單月供應(yīng)量也僅61萬(wàn)平。多數(shù)城市供應(yīng)仍顯低迷,保持同環(huán)比齊降,累計(jì)同比降幅在3-5成之間。

??其中鄭州、寧波、廈門(mén)、福州、泉州、徐州等,因上月基數(shù)較低,階段性放量,環(huán)比“翻番”;杭州、合肥、常州等整體供應(yīng)仍處階段性低位,環(huán)比漲幅2成以內(nèi),同比持降;前期熱點(diǎn)城市西安、成都,低迷型城市濟(jì)南、無(wú)錫等本月供應(yīng)階段性回調(diào),同環(huán)比跌幅均在4成以上。

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??從重點(diǎn)城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看,整體呈現(xiàn)出剛改為主,高端為輔的特征,重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、45%和10%。

??其中,深圳、南寧、昆明、鄭州、西安、長(zhǎng)春、北京、重慶、徐州等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上,這主要是因?yàn)槟蠈?、昆明、鄭州、長(zhǎng)春、重慶、徐州等二三線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力,房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。

??而漳州、泉州、杭州、廈門(mén)、成都“以銷(xiāo)定產(chǎn)”,依舊以改善作為供應(yīng)主力,占比均在7成以上。福州高端產(chǎn)品占比顯著上升,達(dá)到65%。

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??從重點(diǎn)城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看,本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū),近郊次之,遠(yuǎn)郊最少,重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為57%、29%和14%。

??其中,漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南寧、徐州、西安、重慶、廈門(mén)、杭州、成都、武漢等主城占比均在7成以上。北京、濟(jì)南、無(wú)錫、寧波、長(zhǎng)沙則以近郊項(xiàng)目為主,占比均在5成及以上。

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??結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)重點(diǎn)城市的成交特征,不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù),大體可以分為以下幾類(lèi)典型城市:

??第一類(lèi)以上海、廣州、深圳、杭州、西安等核心一二線城市,受短期利好新政影響,去化率或?qū)h(huán)比持增。上海527新政后,市場(chǎng)上來(lái)訪量與認(rèn)購(gòu)量均有明顯增加,二手房更是出現(xiàn)激增,6月首個(gè)周末成交套數(shù)達(dá)二季度以來(lái)高點(diǎn)。

??第二類(lèi)為武漢、寧波、廈門(mén)、福州、漳州、泉州等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,市場(chǎng)熱,度有望低位復(fù)蘇。以武漢為例,6月預(yù)計(jì)有17個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)共計(jì)2594套,二環(huán)內(nèi)多個(gè)純新盤(pán)入市將一定程度上帶動(dòng)新房熱度上升,疊加前期的各項(xiàng)政策利好,預(yù)計(jì)6月新房市場(chǎng)能延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì),整體市場(chǎng)價(jià)格也因主城區(qū)成交占比拉升而結(jié)構(gòu)性上漲。

??第三類(lèi)為剛需主導(dǎo)型城市,諸如天津、青島、鄭州、重慶等,雖然整體推盤(pán)仍以剛需產(chǎn)品為主,但因二手房低價(jià)分流影響,去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。

??總體來(lái)看,6月房企推盤(pán)積極性一般,供應(yīng)量穩(wěn)步回落,但絕對(duì)量仍略好于2024年一季度月均,加之整體供應(yīng)以主城區(qū)剛需、改善為主,供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,因而預(yù)判后市,我們認(rèn)為,成交或?qū)⒎€(wěn)中有增,絕對(duì)量有望持平或高于3月“小陽(yáng)春”水平;

??我們結(jié)合不同城市6月推盤(pán)所處區(qū)域,依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估,可以看出,2024年6月預(yù)期去化率為27%,環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn),同比下降22個(gè)百分點(diǎn),與上月和2024年一季度市場(chǎng)熱度基本持平。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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