??手里掂著一個(gè)紙質(zhì)文件袋，腳穿一雙“海南標(biāo)志性”的人字拖，阿潘急匆匆從喜徠丁廣場(chǎng)的一頭走來。

??在商廈的西門處，阿潘碰到了城西鎮(zhèn)政府派駐丁村的一名干部，彼此用當(dāng)?shù)胤窖源蛄藗€(gè)招呼?，F(xiàn)場(chǎng)有村民告訴記者，在這次丁村片城中村改造，阿潘家被征拆的房屋超過2000平方米。

??對(duì)于村民的說法，年過五旬的阿潘僅是笑了笑，沒有肯定也沒有否認(rèn)。

??從8月1日開始，?？谑旋埲A區(qū)丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目開始預(yù)征收簽約。而在頭一天，丁村片區(qū)上千居民涌向村小學(xué)操場(chǎng)及緊鄰的村戲臺(tái)廣場(chǎng)，領(lǐng)取了預(yù)征收簽約順序號(hào)。“先簽約，先選房”成為丁村居民最近的熱議話題。

??從此前的“城鄉(xiāng)接合部”到如今被林立高樓包圍的“城中村”，從最初實(shí)施“舊改”構(gòu)想到今天啟動(dòng)“城市更新”，丁村這個(gè)外來人口密集的城鄉(xiāng)“過渡帶”，在時(shí)空中至少跨越了11年。

??丁村片區(qū)被稱作為?？诘摹澳洗箝T”，作為海口市2022年9個(gè)城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目之一，征拆范圍為734畝，整體更新范圍為3581畝。由于其處?？诟哞F東站及汽車總站的重要交通樞紐位置，丁村片區(qū)城中村改造受到外界普遍關(guān)注。這一改造不僅關(guān)乎著被征收人眼前最直接的利益，也關(guān)乎著當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)未來美好生活的向往。

??不過，對(duì)于當(dāng)前全國(guó)各地正進(jìn)行的城中村改造，有專家也提出了一些建議。他們認(rèn)為，城中村改造不是一蹴而就，它是一個(gè)龐大而又系統(tǒng)的民生工程，需要持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，這其中包括政策的支持、改造資金的平衡，讓被征收權(quán)益人能“肉眼可見”地觸摸到愿景。

??人頭攢動(dòng)的簽約現(xiàn)場(chǎng)

??7月31日，海口丁村片區(qū)上千居民涌向丁村小學(xué)及村戲臺(tái)廣場(chǎng)。這一天，城市更新項(xiàng)目指揮部在這里組織被征收人集中領(lǐng)取預(yù)征收簽約順序號(hào)。

??一條“龍華區(qū)丁村城市更新項(xiàng)目預(yù)征收簽約順序號(hào)領(lǐng)取工作盛大啟動(dòng)”字樣的巨型條幅，懸掛在丁村小學(xué)教學(xué)樓樓體之上；丁村戲臺(tái)周圍的顯眼位置，也懸掛著“先簽約、先選房，早搬遷、早入住”等宣傳橫幅。

??根據(jù)工作方案安排，領(lǐng)取前300號(hào)的被征收人，將從8月1日起與項(xiàng)目簽署預(yù)征收補(bǔ)償安置協(xié)議，300號(hào)以后的順序號(hào)在其他規(guī)定時(shí)間內(nèi)依次簽約。

??盡管工作方案載明“領(lǐng)取簽約順序號(hào)分集中領(lǐng)號(hào)和常態(tài)化領(lǐng)號(hào)兩種方式”，但心急的被征收人還是在頭一天連夜涌向領(lǐng)號(hào)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)候場(chǎng)。“先簽約、先選房”成為被征收人的共同迫切。

??丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目公示欄上，密密麻麻張貼著24張“項(xiàng)目預(yù)征收簽約順序號(hào)集中領(lǐng)號(hào)結(jié)果公示表”。記者發(fā)現(xiàn)，順序號(hào)排在最后的一名被征收人為“A1241”號(hào)。龍華區(qū)城西鎮(zhèn)政府派駐丁村的一名負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，上千名被征收人于7月31日當(dāng)天順利領(lǐng)取了簽約順序號(hào)。

??阿潘便是領(lǐng)取前300號(hào)簽約順序號(hào)的被征收人。平時(shí)習(xí)慣“晚睡晚起”的他卻在8月1日起了個(gè)早，簡(jiǎn)單吃了些早餐后，阿潘仍不放心，再三查看文件袋的相關(guān)材料是否帶齊之后，才放心騎著兩輪電動(dòng)車出門。

??簽約現(xiàn)場(chǎng)設(shè)在與丁村僅隔一條馬路的瓊山區(qū)喜徠丁廣場(chǎng)二樓的“征收超市服務(wù)中心”，這里也是丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目指揮部辦公所在地。

??阿潘起了大早，卻趕了個(gè)晚集。待他乘電梯上到二樓時(shí)，大廳里早已擠滿了前來辦理簽約手續(xù)的村民。由于常年生活在同一個(gè)村彼此十分熟悉，阿潘一路不停地與村民打起了招呼。

??偌大的辦事大廳里人頭攢動(dòng)、人聲鼎沸，以至于阿潘走動(dòng)時(shí)那雙人字拖摩擦地板的聲響，已被隱沒在一片喧聲中。

??除了前來辦理簽約手續(xù)的被征收人，還有一些金融機(jī)構(gòu)也在一角擺設(shè)了工作臺(tái)，為被征收人提供相應(yīng)的金融咨詢服務(wù)，包括攬儲(chǔ)存款利率的計(jì)算方案：最低1萬元起存，利率最高可達(dá)2.9%；最低50萬起存，利率最高可達(dá)3.0%……

??誠(chéng)然，城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)于被征收人而言，即將能獲得一筆數(shù)目不小的補(bǔ)償；對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，卻一個(gè)早動(dòng)手?jǐn)垉?chǔ)的最佳機(jī)會(huì)，就像即將交付使用的住宅小區(qū)一樣，每天大門前總要站滿全屋定制、通信網(wǎng)絡(luò)安裝等攬活的人。

??貨幣補(bǔ)償10000元/平方米起步

??在等待期間，阿潘與其他被征收人一樣，從桌上拿起一本項(xiàng)目宣傳冊(cè)子，然后找了一個(gè)角落，將一只人字拖墊在地板上坐下來，漫不經(jīng)心地翻看起來。

??其實(shí)，這本由城市更新項(xiàng)目指揮部精心編制的項(xiàng)目宣傳冊(cè)內(nèi)容，包括阿潘在內(nèi)的被征收人早就熟記于心。這份厚達(dá)近40個(gè)頁碼的冊(cè)子內(nèi)容包括補(bǔ)償安置方案、征收補(bǔ)償問答、補(bǔ)償安置案例，以及改造愿景、回遷商品房戶型等8大項(xiàng)。

??但讓阿潘等被征收人最關(guān)心的便是補(bǔ)償安置方案內(nèi)容：集體建設(shè)用地及地上附著物征收補(bǔ)償安置方案、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案。記者了解到，丁村片區(qū)項(xiàng)目征收主體為龍華區(qū)政府，項(xiàng)目實(shí)施單位為城西鎮(zhèn)政府。

??“征收補(bǔ)償安置工作遵循‘決策民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償?shù)轿?、結(jié)果公開’的原則?！必?fù)責(zé)丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作的一負(fù)責(zé)人向記者介紹，該項(xiàng)目征收補(bǔ)償采取實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的3種形式，安置采取就地或就近的方式。

??該負(fù)責(zé)人稱，如果被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，對(duì)于應(yīng)安置面積部分，房屋、土地、裝修等評(píng)估價(jià)不足10000元/平方米的，以補(bǔ)助的方式補(bǔ)足至10000元/平方米；評(píng)估價(jià)超出10000元/平方米的，按照評(píng)估價(jià)予以補(bǔ)償。

??回遷安置簡(jiǎn)單概括為：本村村民按戶認(rèn)定，每戶應(yīng)安置面積不超過現(xiàn)狀房屋建筑面積且最大不超過400平方米；非本村村民按棟認(rèn)定，每棟應(yīng)安置面積與前述相同。

??在喜徠丁廣場(chǎng)，一王姓村民告訴記者，本村村民“按戶認(rèn)定”是一個(gè)大概念，比如家庭成員已婚且已分家單獨(dú)居住生活、未婚但達(dá)到法定結(jié)婚年齡且已經(jīng)分家單獨(dú)居住生活，以及因繼承房屋所有權(quán)而依法取得宅基地使用權(quán)等情形，可以單獨(dú)作為特殊“戶”。

??“一些被征收人的房屋建筑面積較大，如果按戶或按棟認(rèn)定回遷安置面積覺得要吃虧，所以一些人采取夫妻假離婚的方式，希望獲得更大面積的回遷安置?！痹诤灱s現(xiàn)場(chǎng)有村民告訴記者。

??但上述項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱，這種情況不排除，但是補(bǔ)償方案已明確，項(xiàng)目征收土地預(yù)公告發(fā)布之日后，辦理假離婚登記的仍按一戶計(jì)算，“補(bǔ)償方案沒出來之前，誰也不知道是什么樣的情況，辦理假離婚登記是一個(gè)冒險(xiǎn)的舉動(dòng)?！?/p>

??城中村租客的焦慮

??阿潘在翻看手中的宣傳冊(cè)時(shí)，目光停留在了實(shí)物補(bǔ)償安置案例及回遷商品房戶型圖，似乎引起了他的極大興趣。

??案例記載，以一戶村民現(xiàn)有一棟6層框架結(jié)構(gòu)房屋為例，房屋無證面積為571.36平方米、土地?zé)o證面積87.36平方米，且戶主在60日內(nèi)簽訂協(xié)議，“補(bǔ)償+補(bǔ)助+獎(jiǎng)勵(lì)”等9項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)，扣除超出安置面積差價(jià)款，該村民還能獲得近137萬元結(jié)算款。

??但村民阿潘無論是土地面積還是房屋建筑面積，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于該戶實(shí)物補(bǔ)償安置案例。記者問阿潘“你家房屋怎么算”，他笑了笑對(duì)記者說：“我算不過來?！?/p>

??在翻看回遷商品房戶型圖時(shí)，阿潘對(duì)61.67平方米和83.34平方米的偏小戶型回遷商品房更感興趣?？糠课莩鲎庠黾蛹彝ナ杖?，在丁村“房東們”的腦海里已根深蒂固。

??與此同時(shí)，在丁村租房10余年未挪過地兒的羅海民，最近卻突然變得焦慮起來。丁村片區(qū)啟動(dòng)征拆就意味著他要離開丁村而到別處再次租房。

??在附近工地干活的羅海民告訴記者，他一家4口已經(jīng)在丁村租房住了10余年之久，最小的兒子都在出租房出生。羅海民認(rèn)為，再度搬家將給其帶來諸多“麻煩”：這些年陸續(xù)添置的家當(dāng)要運(yùn)走，已熟絡(luò)的左鄰右舍“朋友圈”要“散伙”各奔東西，最重要的是要給孩子重新找學(xué)?！?/p>

??“房東目前還沒說讓我搬走，只是房租按月交，交到哪月算哪月，一直交到房子被拆為止。”羅海民告訴記者，他已提前跟其他片區(qū)的朋友打了招呼，萬一哪天要搬家，就暫時(shí)搬到朋友的一套老房子里居住。

??同樣在丁村一處民宅一樓鋪面開店多年的吳柳梅也對(duì)此表現(xiàn)出幾分擔(dān)憂，她多次問房東什么時(shí)候拆遷，但房東也沒有給她一個(gè)準(zhǔn)信?！岸疾桓疫M(jìn)貨了，萬一哪天房子要拆了呢？”吳柳梅說。

??也有自媒體撰文或拍視頻稱，丁村片區(qū)等多個(gè)城市更新項(xiàng)目爭(zhēng)先啟動(dòng)，將對(duì)整個(gè)海口釋放大量購(gòu)房和租房需求。

??但無論情況多么復(fù)雜，矛盾如何交織，丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目啟動(dòng)勢(shì)在必行。

??按照當(dāng)?shù)卣块T的描繪，丁村城市更新項(xiàng)目毗鄰?？诟哞F東站及汽車總站兩大交通樞紐，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，通過城市更新將丁村片區(qū)打造成樞紐人氣聚合、彰顯人文氣息、商貿(mào)活力四射、集居住商貿(mào)公園為一體的城市形象展示窗口。

??專家：城中村改造應(yīng)謹(jǐn)防爛尾風(fēng)險(xiǎn)

??事實(shí)上，早在2013年，?？诰鸵獑?dòng)丁村片區(qū)舊改項(xiàng)目。按照當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目招商介紹，丁村片區(qū)項(xiàng)目一級(jí)土地整理總成本約22.49億元，二級(jí)開發(fā)總投入約42.37億元，合約64.86億元；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模占地面積約1234畝，規(guī)劃總建筑面積約121.8萬平方米。

??但后來由于種種原因，丁村村民見舊改項(xiàng)目沒有了動(dòng)靜。2017年，?？谑旋埲A區(qū)計(jì)劃安排37個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，其中包括啟動(dòng)鳳翔（丁村）棚戶區(qū)改造。一直到2022年9月，丁村片區(qū)被海口市政府列為?？谑谐鞘懈略圏c(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)被列入試點(diǎn)項(xiàng)目的還有8個(gè)。

??按照城市更新計(jì)劃，丁村片區(qū)征拆范圍為734畝，整體更新范圍為3581畝。這一城中村改造項(xiàng)目，盡管在?？谄渌?xiàng)目中不是最大的，但是也算得上是大型城中村改造項(xiàng)目。

??丁村村民覺得趕巧的是，與丁村片區(qū)相鄰的瓊山區(qū)邁瀛片區(qū)城市更新項(xiàng)目，也于8月1日開始啟動(dòng)領(lǐng)取選房登記順序號(hào)工作。

??去年?？谑袃蓵?huì)期間當(dāng)?shù)赜忻襟w報(bào)道，2022年12月份，?？谑信e行6個(gè)城市更新項(xiàng)目集中開工儀式，計(jì)劃總投資約65億元；2023年海口繼續(xù)大力推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，計(jì)劃開工建設(shè)城市更新項(xiàng)目8個(gè)，總投資預(yù)計(jì)436億元。其中就包括龍華區(qū)丁村片區(qū)項(xiàng)目、瓊山區(qū)邁瀛片區(qū)項(xiàng)目、濱江三期片區(qū)項(xiàng)目、秀英區(qū)田羅新民項(xiàng)目（二期）等。

??于村民阿潘等個(gè)體而言，他們最關(guān)心的是補(bǔ)償能不能按時(shí)到位、回遷安置項(xiàng)目能不能如期完工。

??就全國(guó)各地正在緊鑼密鼓地開展城中村改造，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，從城中村改造的本身來講，是跟整個(gè)城市的發(fā)展、其所處的區(qū)位規(guī)劃是有緊密關(guān)系的。但在這個(gè)過程中，他也要注意到一些新的情況。

??首先，每個(gè)城中村的特點(diǎn)是有差異性的，如果說各地都盲目地去攀比城中村改造內(nèi)容，就有可能會(huì)產(chǎn)生一些問題，比如說整個(gè)改造的資金到位狀況可能沒有那么好，最后導(dǎo)致了很多項(xiàng)目不了了之，目前在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了城中村改造項(xiàng)目停滯的情況。他認(rèn)為這是一個(gè)很重要的風(fēng)險(xiǎn)。

??其次，如果一個(gè)城市的多個(gè)城中村改造項(xiàng)目爭(zhēng)相推進(jìn)，勢(shì)必使得一些項(xiàng)目的推進(jìn)在行政方面和財(cái)政方面的支持就會(huì)放緩，支持力度上的分流勢(shì)必造成改造項(xiàng)目的乏力。他建議，各地在城中村改造過程中，應(yīng)該要梳理一下哪些是重點(diǎn)的，哪些是迫切需要改造的，這個(gè)很關(guān)鍵。

??第三，現(xiàn)在的城中村改造跟以前也有一些區(qū)別，以前因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)好，房子拆了以后有市場(chǎng)兜底，但這兩年房子拆掉以后也會(huì)有些問題?！拔矣X得打一針‘冷靜劑’很有必要?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，城中村改造要遵循科學(xué)性、規(guī)律性，還要與市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行有機(jī)結(jié)合，這樣才能促進(jìn)整個(gè)城中村改造的高質(zhì)量發(fā)展。

??“城中村產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、人員構(gòu)成、空間分布、歷史遺存等具有高度復(fù)雜性?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前接受媒體采訪稱，具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強(qiáng)烈、土地及物業(yè)權(quán)屬清晰的城中村將實(shí)施拆除新建；不具備條件的，不硬上，以守住安全底線為原則，常態(tài)化開展整治提升，逐步解決問題的基礎(chǔ)上再實(shí)施改造。

??有專家也建議，城中村本身是一個(gè)產(chǎn)業(yè)空間，其業(yè)態(tài)不是預(yù)先規(guī)劃，而是隨市場(chǎng)需求變化而不斷變化，城中村改造要注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育孵化，努力發(fā)展各種業(yè)態(tài)。另外，城中村在城市中承擔(dān)的一個(gè)重要功能，就是給流動(dòng)人口提供租賃性保障房，城中村事實(shí)上成為保障房體系中的有機(jī)組成部分。（應(yīng)被采訪對(duì)象要求，本文被征收人、租客均為化名）