??2024年8月7日結(jié)束的上海集中土拍，綠城搖中的徐匯濱江原小米地塊，刷新了維系八年之久的融信地王樓板價，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注與討論。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計，2014-2023年各年度地王（共10宗）中，除2015年和2022年度地王外，其余8宗年度地王均已經(jīng)入市。

??本文基于2014-2023年這十年的單價地王數(shù)據(jù)，對各年度地王入市和去化、盈利情況進(jìn)行梳理分析。

??結(jié)果顯示，在限價制約下地王項目性價比較高，絕大多數(shù)入市地王已售罄或尾盤。高能級核心高價地更具投資價值，已成為頭部房企“頭號避險灣”。

??時隔八年，2024年8月7日綠城總價48.05億搖號斬獲的徐匯濱江原小米地塊，成交樓面價131045元/平方米，刷新了2016年融信總價110.1億元、溢價率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊的名義樓板價。

??該地位于徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城，曾在2021年由小米競得，當(dāng)時性質(zhì)是商業(yè)辦公用地，成交價15.5億元，折合樓面價31001元/平方米。后該地被政府收儲后重新上架，用地性質(zhì)調(diào)整為住宅用地，起始價為36.96億元，且未設(shè)中小套型比例要求，并以“招掛復(fù)合”方式出讓，最高總價限制為48.048億元，最終達(dá)到最高限價，采用搖號方式確定競得者。

??值得注意的是，該地起始樓面價達(dá)100805元/平方米，已經(jīng)超越融信的全國單價地王紀(jì)錄。2016年，融信以總價110.1億元、溢價率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價約100218元/平方米，成為當(dāng)時全國單價地王。不僅如此，今日競拍的徐匯濱江地塊不設(shè)置房地聯(lián)動價，給了市場更多想象空間。

??周邊同類的香港置地啟元項目，全部為258-548平方米的大戶型房源，均價178000元/平方米，于今年4月開盤熱銷，認(rèn)購率235%，兩個小時就清盤。

??從2014年至今各年度地王樓板價來看，除了2016年上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊之外，其他所有地王樓板價都在100000元/平方米以下。

??考慮到房企融資環(huán)境依然偏緊，資金壓力仍較大，并且優(yōu)質(zhì)地塊較為稀缺，相信在未來較長一段時間內(nèi)131045元/平方米的樓板價無法被超越。

??CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2014-2023年共10宗年度地王，除了2015年和2022年的年度地王之外，其余8宗年度地王均已全部入市。

??從這些地王的入市周期來看，平均入市周期約為2.5年，慢于全國平均入市周期。

??具體來看，入市周期最長的為2014年年度地王，位于上海前灘的三湘印象名邸，該項目于2014年12月24日拍得，2020年6月開盤入市，歷時5.5年之久。

??究其緣由，主要與上海調(diào)控政策有關(guān)，該地塊當(dāng)年拿地樓板價為66629元/平方米，想要盈利勢必需要房價上浮，而當(dāng)時上海對新房售價有較為嚴(yán)格的規(guī)定，因此該項目一直到2020年才最終以準(zhǔn)現(xiàn)房開盤，售價高達(dá)12.18萬元/平方米，142套房源，首日認(rèn)籌破230組，認(rèn)籌率超160%。

??入市周期最短的為2023年年度地王，位于北京海淀四季青板塊，該項目與2023年6月14日拍得，2023年12月24日便已開盤，前后僅歷時6個月，99套房子開盤認(rèn)購68套，認(rèn)購率達(dá)69%。

??除此之外，其余已經(jīng)入市的地王大部分入市周期都在2-3年不等。

??從地王城市分布來看，2014年至2023年年度地王大多位于北京和上海，其中上海達(dá)50%，共5宗，北京4宗，深圳1宗。

??深圳地王競得時間為2015年12月25日，位于深圳尖崗山，至今尚未入市。

??2015年12月，泰禾進(jìn)駐深圳，以破樓面價記錄的方式合計57億元競得寶安尖崗山兩塊地。2020年12月，泰禾集團(tuán)公告?zhèn)鶆?wù)展期時深圳院子已處于停工狀態(tài)。

??2024年初深圳公共資源交易中心發(fā)布招標(biāo)項目計劃，將在2024年2月12日到2024年4月12日期間，對泰禾城市花園、泰禾都市花園項目建筑方案設(shè)計進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)計劃顯示，發(fā)布人是深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

??若該項目后續(xù)能成功入市，那其收入周期將超越上海前灘的三湘印象名邸成為2014年至2023年年度地王中入市周期最長的項目。

??從這些地王入市后的銷售情況來看，8個地方項目，除2023年地王天恒廣安·印香山去化在七成左右外，其余地王均已經(jīng)售罄或尾盤。

??其中，2014年、2017年、2018年、2019年、2021年年度地王已全部售罄，2015年和2020年地王還在售，去化率分別為96%和98%。

??究其原因，很大程度上與地王項目的稀缺性有關(guān)，這些項目多位于核心區(qū)位、配套較為豐富，這些區(qū)域新房銷售價格由于受到政府監(jiān)管，新房性價比較高，因此去化表現(xiàn)較佳。

??盈利方面，地價房價比值處于50%-89%不等，房地差在7576-69375元/平方米之間。盈利空間較大的項目多在2020、2022年入市，這些項目拿地相對較便宜，入市時新房市場熱度還尚在高位，尤其是核心地塊項目市場熱度較高，并且能很快的去化，因此去化和盈利空間都表現(xiàn)較佳。

??其中房地差最高的是2019年年度地王，位于北京的恒基·天匯，房地差高達(dá)69375元/平方米，該項目于2022年7月入市。其次為2014年地王，位于上海的三湘印象名邸，房地差達(dá)55171元/平方米，該項目于2020年6月入市。恒基·天匯與三湘印象名邸是2014年至2023年已開盤的年度地王中唯二房地差高于5萬元/平方米。

??同時，也需要主要的是，并非所有地王都有豐厚的利潤空間，如2017年及2018年地王，房地差分別為16895元/平方米及7576元/平方米。這兩個項目均為限競房，即“限房價、競地價”。剔除掉建安、財務(wù)、營銷等相關(guān)費(fèi)用后，盈利空間不大，尤其是2018年地王，位于北京的禧瑞春秋項目，房地差僅有7576元/平方米，土地成本的大幅上升使得盈利空間大幅壓縮，虧損概率較大。

??總體來看，作為核心城區(qū)，地王所在區(qū)域內(nèi)各項配套醇熟，是高凈值客戶重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，存在大量的購房需求，同時購房者的購買力都比較強(qiáng)，地王入市去化表現(xiàn)大多較為不錯。

??在當(dāng)前市場下行的大背景下，高能級核心區(qū)高價土地去化和盈利更有保障，安全系數(shù)較高。

??但也需要注意，從2014年至今的地王表現(xiàn)來看，也并不是所有地王都能實現(xiàn)盈利，因此各房企仍需考慮市場去化能力。

??近期刷新全國單價紀(jì)錄的徐匯濱江小米地塊，該地塊沒有中小套型比例要求、最低套數(shù)和保障房，可以打造豪宅產(chǎn)品，即使按照香港置業(yè)啟元的售價測算，房地差也高達(dá)4.7萬元/平方米，尚能實現(xiàn)一定的盈利。

??建議各地進(jìn)一步優(yōu)化供地質(zhì)量和節(jié)奏，提高優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)占比，助力市場預(yù)期恢復(fù)。