??“我相信，這張成績單的含金量是比較高的，更是來之不易的。”中國海外發(fā)展董事局主席顏建國說。

??3月28日下午，中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中?！保┡e辦2023年度財報業(yè)績溝通會。顏建國所說的“成績單”是中海在過去一年房地產(chǎn)市下行期，取得了銷售、營業(yè)收入、利潤、投資的逆勢增長。

??財報數(shù)據(jù)顯示，2023年中海合約物業(yè)銷售額達(dá)到3098.1 億元，同比增長5.1%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為2025.2 億元，同比上升12.3%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為256.1 億元，同比上升10.1%；整體凈利潤率達(dá)到13.4%。

??顏建國認(rèn)為，這得益于中海一貫堅(jiān)持財務(wù)穩(wěn)健下的高質(zhì)量發(fā)展策略，長期聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的經(jīng)營策略。

??他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場仍處于房地產(chǎn)上下半場轉(zhuǎn)折期，轉(zhuǎn)折期需要一定時間，不可避免要經(jīng)歷波動與調(diào)整。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也需要一定時間。當(dāng)前市場困難與挑戰(zhàn)依然不少，但挑戰(zhàn)與機(jī)遇是對立統(tǒng)一的，也是不斷轉(zhuǎn)化的。

??“我們要以積極心態(tài)看待‘危中之機(jī)’?！鳖伣▏f。

??中海行政總裁張智超表示，中海一直不以銷售規(guī)模為第一目標(biāo)，我們更加追求高質(zhì)量發(fā)展，將價值創(chuàng)造與利潤放在更重要的位置，確保量的合理增長與質(zhì)的有效提升。中海將會做好行業(yè)調(diào)整期的風(fēng)險防控，積極主動把握好行業(yè)調(diào)整期的機(jī)會。

??行業(yè)擴(kuò)儲“領(lǐng)頭羊”

??市場調(diào)整下行，不確定性增強(qiáng)，但中海依然保持了投資定力。

??2023年，中海在23個內(nèi)地城市及香港獲取43宗地塊，總購地金額為1342.1億元，權(quán)益購 地金額為1226.6億元，同比上升42%，新增貨值為2404.2億元。其中，北上廣深四個一線城市權(quán)益購地金額占比約60%。與此同時，中海還于年內(nèi)并購獲取了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目剩余全部股權(quán)及蘇州環(huán)秀湖花園項(xiàng)目17%股權(quán)。

??“當(dāng)前整體市場形勢偏弱，但我們自身的狀態(tài)非常好，發(fā)展動能強(qiáng)勁?！鳖伣▏f，2023 年，在權(quán)益購地金額增42%的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入352.8 億元，并大額提前還款。中海繼續(xù)保持行業(yè)最穩(wěn)健的財務(wù)狀況，最充裕的現(xiàn)金。

??雖然中海已成為行業(yè)擴(kuò)儲的“領(lǐng)頭羊”之一，但受行業(yè)下行周期各種不利因素影響，各家房企的“現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)”仍在持續(xù)，這也是中海在穿越市場周期過程中的堅(jiān)守。

??“中海始終堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持有現(xiàn)金的收入和有現(xiàn)金的利潤，現(xiàn)金流管理一直是中海經(jīng)營管理的重中之重?！敝泻８笨偛霉廨x表示，我們從源頭管起，就是土地投資端，投主流城市、主流地段，做主流產(chǎn)品。這使得中海即便在下行周期也能更加穩(wěn)健，回報更優(yōu)。其次，加強(qiáng)銷售與回款管理，2023年回款率達(dá)到99%。另外，中海一直強(qiáng)化成本費(fèi)用管控，建安成本支出、費(fèi)用支出全面實(shí)施信息化管理。

??他直言，2024年基于中海優(yōu)質(zhì)的土地儲備，優(yōu)質(zhì)的貨量推出，在當(dāng)前可預(yù)見的市場情況下，依然有信心實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)中有升，也必然會帶來穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。

??截至2023年年末，中海有息負(fù)債下降127.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為57.5%，凈借貸比率為38.7%，同比下降4.2個百分點(diǎn)，繼續(xù)保持“綠檔”。在手現(xiàn)金1056.3億元，現(xiàn)金占總資產(chǎn)11.4%。加權(quán)平均融資成本為3.55%，保持行業(yè)最低水平。

??房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好的“三個信心”

??2023年年初，中海地產(chǎn)由于凈利潤下滑導(dǎo)致“利潤王”稱號旁落，顏建國在中海3月的業(yè)績會上首次給出了相對進(jìn)取的銷售目標(biāo)及利潤走勢的預(yù)期。到了中期，顏建國再度重申，下半年的市場仍在變化中，但全年銷售與利潤穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變。

??從中海交出的“答卷”來看，前進(jìn)中的中海做到了“穩(wěn)有基礎(chǔ)、進(jìn)有資源”。市場占有率提高0.29 個百分點(diǎn)至2.66%，權(quán)益銷售額上升至行業(yè)第二名。

??“目前國內(nèi)TOP3的市占率還不到10%，中海的市占率還會有很大的提升空間。”張智超說。

??他的依據(jù)是，中海的投資和銷售聚焦于4個一線城市和14個強(qiáng)二線城市，這些重點(diǎn)城市銷售額規(guī)模將穩(wěn)定在5萬億元左右的水平。另外中海布局的十來個機(jī)會型城市的市場容量將穩(wěn)定在1萬億元左右水平。

??“中海主力布局的市場大約有5.5萬億～6萬億元市場容量?！睆堉浅f，我們對標(biāo)了成熟發(fā)達(dá)市場，美國和英國TOP3住宅開發(fā)商的市占率可達(dá)到22%～23%水平，國內(nèi)的市場格局可能也是這個趨勢。

??顏建國也對中海在行業(yè)大變局之下的競爭優(yōu)勢充滿信心。

??這個信心，源自宏觀、中觀、微觀三個層面向好的因素。

??宏觀層面，經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢沒有改變，回升向好的因素增強(qiáng)。

??顏建國認(rèn)為，2024年中國GDP增長5%目標(biāo)，增速依然處于全球前列。今年政府工作報告明確積極的財政政策要適度強(qiáng)化，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)穩(wěn)定增長，積極擴(kuò)大有效投資等一系列經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體政策取向，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好提供支撐。

??中觀層面，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)向好的積極因素增多。

??行業(yè)調(diào)控政策已經(jīng)逐步退出，金融支持力度持續(xù)加大，各城市出臺了一系列支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求的政策，加大力度推進(jìn)保障性住房、城中村改造等三大工程建設(shè)，刺激市場需求，提振市場信心。

??微觀層面，經(jīng)歷本輪行業(yè)洗牌，中海的比較優(yōu)勢明顯增強(qiáng)。

??“經(jīng)歷兩年多的洗牌，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企的市場占有率持續(xù)提升，各類資源進(jìn)一步向頭部房企匯聚?！鳖伣▏硎?，中海一貫堅(jiān)持財務(wù)穩(wěn)健基礎(chǔ)上的高質(zhì)量發(fā)展策略，保持行業(yè)最高的信用評級。在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)方面的產(chǎn)品力、利潤水平保持行業(yè)領(lǐng)先，在市場下行期更具比較優(yōu)勢。

??在顏建國看來，2023年中海購地金額行業(yè)領(lǐng)先，2024年可售貨值行業(yè)領(lǐng)先，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)異，合約物業(yè)銷售額有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升。同時，近兩年中海的商業(yè)項(xiàng)目加速入市，商業(yè)物業(yè)收入快速增長，在2023年增長20.9%的基礎(chǔ)上，2024年商業(yè)物業(yè)收入有望繼續(xù)實(shí)現(xiàn)25%的增長目標(biāo)。

??張智超認(rèn)為，房地產(chǎn)市場當(dāng)前仍處于下行調(diào)整期，但市場的積極因素正在增多?？傮w來說，各個層面的政策都在支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，朝著“穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場”的角度去發(fā)展。

??“我們的判斷是，后續(xù)政策支持將會更加積極有力。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，市場無形之手正在積極發(fā)揮作用，未來市場總的供需關(guān)系會進(jìn)一步修復(fù)，今年的市場會逐步往企穩(wěn)方向走?！睆堉浅f。