??招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務股份有限公司（以下簡稱“招商積余”，001914.SZ）的高層震蕩仍未平息。

??8月4日，該公司宣布袁嘉驊因工作安排原因辭去公司董事、戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員職務，辭去上述職務后仍繼續(xù)在公司工作。

??今年以來，招商積余已經(jīng)發(fā)布了3份高管變動公告，其董事長聶黎明和副總經(jīng)理陳林分別在5月、7月辭職及辭任。外界頗為關(guān)注，頻繁的人事變動與該公司毛利率不斷下行的經(jīng)營困境是否有關(guān)，以及緊隨其后的是否將是一次重大的決策轉(zhuǎn)向。

??對此，招商積余相關(guān)人士表示，以上都是正常的人事變動，目前公司的發(fā)展策略沒有調(diào)整，毛利率在短期內(nèi)也難以有顯著提升。

??年薪超過500萬元的高管辭任

??公告顯示，袁嘉驊1966年1月出生，新加坡國籍，本科學歷。他曾任凱德中國商場總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、華南區(qū)、東北區(qū)、華中區(qū)、華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理，凱德中國總部商用管理董事總經(jīng)理。他于2021年4月起擔任招商積余董事、招商商管總經(jīng)理，2023年初升任招商商管董事長。2023年度，他的稅前報酬總額約為535.6萬元，是招商積余高管中薪酬最高的一位，為總經(jīng)理陳海照的2.5倍。

??根據(jù)公開信息，2023年12月，袁嘉驊還以招商商管董事長的身份出席公開活動。而2024年4月，在招商商管的一季度經(jīng)營分析會上，他的職務已經(jīng)變成了“企業(yè)首席顧問”。7月份，招商商管召開2024年戰(zhàn)略研討會暨中期工作會，袁嘉驊作分享發(fā)言，表示現(xiàn)階段市場下行，對于商戶、消費者、會員的服務需要強化，逐步實現(xiàn)經(jīng)營提升。資產(chǎn)盤活方面，需要結(jié)合資本市場敏感點，加強對項目包裝推廣，吸引資方，最終實現(xiàn)交易。

??招商積余相關(guān)人士也確認袁嘉驊已不在該公司高管之列，至于薪酬如何調(diào)整則尚未明確。

??袁嘉驊是招商積余今年離任的第3位高管。5月份，聶黎明因調(diào)任招商局集團而辭去招商積余董事會主席等職務，由招商蛇口副總經(jīng)理、首席數(shù)字官呂斌接任。7月份，陳林因工作調(diào)整原因辭去副總經(jīng)理職務，辭任后仍在該公司工作。

??高管頻繁變動，導致招商積余董事會目前空缺了2個非獨立董事席位。8月4日，該公司宣布增補陳智恒、趙方為第十屆董事會董事候選人，前者現(xiàn)任招商蛇口運營管理部總經(jīng)理，后者現(xiàn)任招商蛇口產(chǎn)品管理部總經(jīng)理。

??不僅僅是2024年，過去兩年，招商積余的管理團隊都在不斷調(diào)整。其中，2022年離任的包括財務總監(jiān)和2位副總經(jīng)理，2023年則有4位董事離任。

??毛利率短期改善無望

??招商積余的現(xiàn)任董事長呂斌年富力強，今年42歲，曾任招商蛇口江南區(qū)域常務副總經(jīng)理兼南京公司總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理兼上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理、華中區(qū)域總經(jīng)理兼武漢公司總經(jīng)理。

??今年2月份，呂斌以招商蛇口副總經(jīng)理、首席數(shù)字官的身份出席了招商積余2024年度工作會議。他表示，招商積余是招商蛇口“三個轉(zhuǎn)型”主戰(zhàn)場，2024年要拓寬增量，加速“跑馬圈地”，同時做深存量，提升增值業(yè)務變現(xiàn)能力。還要夯實服務品質(zhì)，“為業(yè)績增長保駕護航。”

??2023年，招商積余的營業(yè)收入、歸屬母公司凈利潤都實現(xiàn)了雙位數(shù)的增長。招商積余管理層曾透露，“十四五”規(guī)劃期內(nèi)，該公司的業(yè)務規(guī)模、行業(yè)排名都有明確的安排，總體目標是綜合實力領先，營收保持頭部地位，行業(yè)排名鞏固，并有所提升。2024年的經(jīng)營計劃是爭取實現(xiàn)營業(yè)收入不低于兩位數(shù)的增長。

??但相較收入，投資者更看重毛利率等指標。2019年重組上市以來，招商積余的毛利率、凈利率便一直低于其他大型物業(yè)公司，其2023年的毛利率、凈利率分別為11.56%、4.73%。而同期，保利物業(yè)的這兩項指標分別為19.6%、9.3%，中海物業(yè)為15.9%、10.4%。

??“作為A股物業(yè)龍頭，毛利率與同行差距這么大，真的不應該吧?！庇形煌顿Y者如此評價。

??招商積余的解釋是，2023年物業(yè)市場由增量向存量轉(zhuǎn)變，非住業(yè)態(tài)公開市場競爭激烈，客戶壓降費用與成本剛性上漲雙向擠壓對公司基礎物管收入和利潤有所影響。

??2023年，招商積余的非住業(yè)態(tài)管理面積2.13億平方米，占比61.9%，新簽年度合同額34.59億元，占比85.56%。期內(nèi)，非住業(yè)態(tài)占了該公司物管業(yè)務收入的59%，遠高于住宅23%的占比。由于歷史遺留問題，招商積余存量住宅項目的毛利率也較低，2023年，其住宅管理業(yè)態(tài)的毛利率僅7.9%。

??為了確保盈利水平，不少物業(yè)公司選擇騰退毛利率較低的項目，但這一策略對招商積余不適用。因為該公司對管理面積、營收規(guī)模等依然有較高的要求，這就決定了其難以對資產(chǎn)進行大規(guī)模的優(yōu)勝劣汰。招商積余財務總監(jiān)江霞在3月份的業(yè)績會上透露，毛利率的影響因素依然存在，預計2024年的毛利率整體上仍將高度承壓。

??招商積余相關(guān)人士表示，新管理層會更全面的抓公司的經(jīng)營和管理工作，但毛利率的改善是一個長期的過程。在行業(yè)利潤率持續(xù)下降的背景下，企業(yè)很難維持以前的利潤水平和增速。