??作為新加坡最大的綜合房地產(chǎn)集團(tuán)，凱德集團(tuán)一次未經(jīng)官宣的交易，再次觸動(dòng)資本的敏感神經(jīng)。

??11月25日，一則市場(chǎng)消息稱，凱德集團(tuán)與AEW集團(tuán)旗下基金近期正在就出售上海浦發(fā)大廈進(jìn)行磋商。根據(jù)雙方協(xié)議，凱德集團(tuán)和AEW集團(tuán)將以18億元的價(jià)格出售位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈約70%面積。

??隨著輿論不斷發(fā)酵，凱德集團(tuán)也對(duì)此事作出回應(yīng)，不過(guò)有意思的是，凱德集團(tuán)于11月25日和26日的回應(yīng)口徑并不一致。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了解，11月25日，凱德集團(tuán)對(duì)這一市場(chǎng)傳聞的態(tài)度是“不予置評(píng)”，而到了11月26日，相關(guān)人士卻表示該消息“并不屬實(shí)”。

??在一位第三方機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，“不予置評(píng)”相當(dāng)于不否認(rèn)，后續(xù)改了口徑可能是因?yàn)閭髀勚械募?xì)節(jié)不太對(duì)，可能是價(jià)格也可能是標(biāo)的本身。該人士進(jìn)一步表示：“市場(chǎng)絕不是空穴來(lái)風(fēng)，新加坡人是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，交易落?shí)還得等凱德官宣。”

??交易標(biāo)的的“前世今生”

??凱德集團(tuán)拋售資產(chǎn)的消息之所以在業(yè)界引發(fā)廣泛關(guān)注，其中一個(gè)重要原因是，凱德集團(tuán)作為新加坡最大的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)，知名度較高，在全球尤其是中國(guó)的布局較為廣泛。

??公開(kāi)資料顯示，截至2024年6月30日，凱德集團(tuán)旗下不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)凱德投資的資產(chǎn)管理規(guī)模約1340億新元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模1000億新元。

??凱德集團(tuán)自1994年進(jìn)入中國(guó)，至今已有30年的發(fā)展歷史。凱德集團(tuán)在中國(guó)的業(yè)務(wù)覆蓋購(gòu)物中心、辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，其中“來(lái)福士廣場(chǎng)”系列城市綜合體尤為知名。

??作為此次傳聞交易的標(biāo)的項(xiàng)目，上海浦發(fā)大廈也擁有悠久的歷史。該項(xiàng)目起初屬于上海國(guó)盛集團(tuán)名下，國(guó)盛集團(tuán)是上海市政府重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投融資平臺(tái)。2008年，國(guó)盛集團(tuán)開(kāi)始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終，海航置業(yè)以14.75億元代價(jià)買下浦發(fā)大廈項(xiàng)目公司100%的股權(quán)及7.21億元的債權(quán)。

??2019年，凱德集團(tuán)聯(lián)合一家國(guó)外基金成立了合資公司，斥資27.52億元從海航置業(yè)手中收購(gòu)浦發(fā)大廈，這筆交易標(biāo)志著凱德集團(tuán)旗下商務(wù)辦公項(xiàng)目首次進(jìn)駐陸家嘴核心商圈。這一舉措，不僅顯示了凱德集團(tuán)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的信心，也體現(xiàn)了其對(duì)中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的重視。

??浦發(fā)大廈不僅是上海的地標(biāo)性建筑，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要案例。海航浦發(fā)大廈REITs項(xiàng)目曾是上海證券交易所第一單類REITs項(xiàng)目，也是國(guó)內(nèi)首單以單一寫(xiě)字樓物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)的類REITs項(xiàng)目。在與凱德集團(tuán)交易完成后，該項(xiàng)目亦是全國(guó)首單市場(chǎng)化退出的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

??實(shí)際上，凱德集團(tuán)在收購(gòu)浦發(fā)大廈后，發(fā)揮了其開(kāi)發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了大規(guī)模改造。歷時(shí)兩年，經(jīng)過(guò)一系列的硬件設(shè)施更新，浦發(fā)大廈成為了陸家嘴第一個(gè)進(jìn)行整體改造的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并蛻變?yōu)橐蛔霞准?jí)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

??雖然此次交易并未經(jīng)過(guò)官方確認(rèn)，但已經(jīng)有媒體為傳聞中的交易算了一筆賬——此次凱德集團(tuán)出售浦發(fā)大廈的交易價(jià)格，若按照總價(jià)計(jì)算，基本相當(dāng)于收購(gòu)價(jià)的約六五折，不過(guò)由于凱德集團(tuán)2019年對(duì)浦發(fā)大廈的收購(gòu)價(jià)格評(píng)估價(jià)本就溢價(jià)約9%，所以即便如今虧本打折出售，以目前的運(yùn)營(yíng)狀況，價(jià)格并不算低。

??調(diào)整在中國(guó)投資策略

??關(guān)于此次交易，凱德集團(tuán)并未回應(yīng)更多信息。有業(yè)內(nèi)人士表示，凱德集團(tuán)之所以稱此次交易為假消息，是因?yàn)闃?biāo)的并不是浦發(fā)大廈，而是另一處資產(chǎn)。

??但實(shí)際上，無(wú)論是出售浦發(fā)大廈還是其他資產(chǎn)，都表明，凱德集團(tuán)確實(shí)在持續(xù)拋售中國(guó)資產(chǎn)。而其2024年以來(lái)的一系列拋售行為，也引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

??比如，1月27日，凱德投資旗下凱德中國(guó)信托發(fā)布公告，其已成功出售位于北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)附近的凱德MALL·雙井購(gòu)物中心，交易價(jià)格為8.42億元。

??1月31日，凱德集團(tuán)再度發(fā)布公告，凱德投資與友邦人壽保險(xiǎn)有限公司共同成立合資公司，凱德投資將北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%的股權(quán)出售予友邦人壽，保留其余5%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)近24億元人民幣。

??10月，凱德集團(tuán)又拋售國(guó)內(nèi)公寓項(xiàng)目，旗下雅詩(shī)閣信托已同意將天津的一家服務(wù)式公寓出售給一家未透露價(jià)格的第三方。該交易預(yù)計(jì)將于2025年第2季度完成。

??為何要接連拋售中國(guó)資產(chǎn)？

??這可能源于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年的疲弱表現(xiàn)。以商辦市場(chǎng)較為活躍的上海為例，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征明顯，三季度寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，其中，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降5%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.3%。同時(shí)，中央商務(wù)區(qū)的空置率還在進(jìn)一步升高。

??正因?yàn)槭袌?chǎng)的疲弱表現(xiàn)，凱德集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況也受到拖累。2023年全年，凱德投資收入下降3.2%至27.84億新元，現(xiàn)金凈利下降6%至7.81億新元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降7%至5.68億新元。由于投資物業(yè)重估的非現(xiàn)金公允價(jià)值下跌約6億新元，凱德投資在報(bào)表上反映出的歸屬母公司股東的利潤(rùn)大幅下跌79%至1.81億新元。

??凱德集團(tuán)方面曾提到，凱德投資去年業(yè)績(jī)下行，一個(gè)重要原因就是中國(guó)租金疲弱，因此不排除向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中逐步優(yōu)化在中國(guó)的投資組合。

??雖然對(duì)于一系列拋售行為，凱德集團(tuán)表示并非意味著撤資中國(guó)市場(chǎng)，但外界的反應(yīng)和分析遠(yuǎn)比官方聲明復(fù)雜。

??尤其是在凱德集團(tuán)拋售中國(guó)資產(chǎn)的同時(shí)，有資料顯示，凱德集團(tuán)的投資動(dòng)作也不少，但投資目的地多為海外。比如11月20日，凱德投資宣布將以2.8億新元收購(gòu)新加坡房地產(chǎn)投資公司SCCapital的40%股份，并計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)分階段收購(gòu)剩余股份，預(yù)計(jì)到2030年實(shí)現(xiàn)完全控股。9月消息稱，凱德綜合商業(yè)信托擬以18.485億新元收購(gòu)ION Orchard購(gòu)物中心50%的股權(quán)。

??“種種跡象表明，凱德集團(tuán)可能在調(diào)整其在中國(guó)的投資策略，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并提高資金流動(dòng)性。這種調(diào)整勢(shì)必會(huì)伴隨資產(chǎn)拋售和新的投資?！币晃坏谌綑C(jī)構(gòu)人士表示，隨著全球經(jīng)濟(jì)的不確定性增加，資本的流動(dòng)性和投資回報(bào)率都面臨著挑戰(zhàn)。在這種情況下，凱德集團(tuán)可能需要重新評(píng)估其全球資產(chǎn)配置，以確保資產(chǎn)的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)控制。

??在11月22日召開(kāi)的投資者活動(dòng)中，凱德投資首席執(zhí)行官李志勤表示，將重新平衡旗下投資組合，發(fā)展印度和東南亞業(yè)務(wù)，優(yōu)化在中國(guó)的投資組合，通過(guò)并購(gòu)在日本、韓國(guó)和澳大利亞等重點(diǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，并將目光投向美國(guó)和歐洲等亞洲以外的發(fā)達(dá)市場(chǎng)。

??“2021年以來(lái)，我們的中國(guó)團(tuán)隊(duì)成功募集了近500億元（約92億新元）國(guó)內(nèi)資本，這表明中國(guó)有許多資本伙伴對(duì)我們充滿信心。盡管短期內(nèi)我們?cè)谥袊?guó)重組投資組合時(shí)會(huì)面臨挑戰(zhàn)，但我們?nèi)詫⒅铝τ诎l(fā)展中國(guó)業(yè)務(wù)，并將繼續(xù)推進(jìn)人民幣募資策略，發(fā)展基金管理平臺(tái)。”李志勤補(bǔ)充道。

??有人出、有人進(jìn) 外資仍在抄底

??“作為一家知名的國(guó)際房地產(chǎn)集團(tuán)，凱德集團(tuán)的行動(dòng)往往會(huì)被市場(chǎng)解讀為市場(chǎng)趨勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，如果凱德集團(tuán)持續(xù)拋售在中國(guó)的資產(chǎn)，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生影響。

??目前，已經(jīng)有不少外資機(jī)構(gòu)在看空中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)。

??比如高盛就預(yù)測(cè)2025年中國(guó)GDP增速下滑到4.5%，地產(chǎn)銷售金額下滑9%，面積下滑4%；瑞銀也預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積下降5％～10%，新開(kāi)工面積下降10％～15%，房地產(chǎn)投資下降5％～10%。

??但實(shí)際上，隨著一些外資收縮在中國(guó)的布局，新的資本也在抄底中國(guó)的樓市。

??比如根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年三季度大宗交易規(guī)模超過(guò)10億元的有4宗，其中就有2宗是外資貢獻(xiàn)的，分別是GIC收購(gòu)松江印象城48%股權(quán)，以及印尼金光家族收購(gòu)星薈中心40%股權(quán)。這兩大外資均來(lái)自東南亞，過(guò)去幾年，東南亞家族及主權(quán)基金持續(xù)增持上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資規(guī)模頗為巨大。

??對(duì)于今年四季度以及未來(lái)市場(chǎng)展望，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示，中央政治局會(huì)議首次定調(diào)“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生強(qiáng)刺激作用；內(nèi)外資機(jī)構(gòu)重拾信心，預(yù)計(jì)四季度買家將積極儲(chǔ)備項(xiàng)目、頻繁出手。另外，美聯(lián)儲(chǔ)迎來(lái)第一次降息，如果外資機(jī)構(gòu)資金成本進(jìn)一步下降，同時(shí)考慮到國(guó)內(nèi)資產(chǎn)處于價(jià)值洼地，未來(lái)外資有望實(shí)現(xiàn)回歸。