2020-11-27 15:26:48
張家界市人民政府關(guān)于印發(fā)《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法(試行)》的通知
張政發(fā)〔2019〕11號(hào)
ZJJCR—2019—00010
各區(qū)縣人民政府,市政府各局委:
??現(xiàn)將《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法(試行)》印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
張家界市人民政府
2019年11月14日
??(此件公開(kāi)發(fā)布)
張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法
(試 行)
??第一章 總 則
??第一條 為順利推進(jìn)城鄉(xiāng)居民合作建房改革試點(diǎn)工作,根據(jù)中共湖南省委農(nóng)村改革專項(xiàng)小組關(guān)于同意《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房改革試點(diǎn)實(shí)施方案》的批復(fù)(湘農(nóng)改發(fā)〔2019〕1號(hào))及有關(guān)法律、法規(guī),制定本辦法。
??第二條 本辦法所稱城鄉(xiāng)居民合作建房,是指城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民、集體經(jīng)濟(jì)組織在符合村莊規(guī)劃的前提下,利用宅基地或者其他存量集體建設(shè)用地,聯(lián)合新建、改建、擴(kuò)建或者裝修裝飾房屋,用于居住或者發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、康體養(yǎng)老、旅游開(kāi)發(fā)、民宿客棧、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+等產(chǎn)業(yè),促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的行為。
??第三條 城鄉(xiāng)居民合作建房范圍為永定區(qū)、武陵源區(qū)、慈利縣和桑植縣規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模邊界以及有條件建設(shè)區(qū)范圍以外的農(nóng)村宅基地和存量集體建設(shè)用地。
??第四條 城鄉(xiāng)居民合作建房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守“土地公有制性質(zhì)不改變,耕地紅線不突破,生態(tài)保護(hù)紅線不侵占,農(nóng)民利益不受損”四條底線,堅(jiān)持總量控制、規(guī)劃先行、合作共享、一戶一宅、面積法定等原則。
??第五條 全市范圍內(nèi)城鄉(xiāng)居民合作建房的行政管理工作,由《中華人民共和國(guó)土地管理法》確定的主管部門(mén)負(fù)責(zé),農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、文化旅游廣電體育、交通運(yùn)輸、水利、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)督、稅務(wù)等有關(guān)部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好城鄉(xiāng)居民合作建房管理相關(guān)服務(wù)工作;縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)居民合作建房的審批與監(jiān)督管理工作;鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)居民合作建房的具體實(shí)施工作。
??第六條 各區(qū)縣要打造1—5個(gè)城鄉(xiāng)居民合作建房示范村,并報(bào)市人民政府作為示范工程。發(fā)展改革、財(cái)政、交通運(yùn)輸、水利、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目、資金安排上給予示范村適當(dāng)傾斜。市人民政府對(duì)表現(xiàn)突出、取得顯著成績(jī)的單位和個(gè)人給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
??第二章 規(guī) 劃
??第七條 開(kāi)展城鄉(xiāng)居民合作建房應(yīng)當(dāng)根據(jù)因地制宜、合理布局、節(jié)約集約的原則,在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,按照“多規(guī)合一”的要求,積極編制村莊規(guī)劃,統(tǒng)籌規(guī)劃生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地空間。村莊規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的行政村不得開(kāi)展城鄉(xiāng)居民合作建房。
??第八條 村莊規(guī)劃編制采取“剛性管控”與“彈性控制”相結(jié)合方式,本鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)范圍內(nèi),在保證建設(shè)用地規(guī)模總量平衡的基礎(chǔ)上,實(shí)行用地指標(biāo)在空間布局上的彈性控制。
??第九條 實(shí)行城鄉(xiāng)居民合作建房應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃,原則上在規(guī)劃的農(nóng)村集中居住點(diǎn)選址布局。嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃,積極開(kāi)展全域土地整治,通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)優(yōu)化集體建設(shè)用地空間布局,引導(dǎo)農(nóng)村居民向集中居住點(diǎn)集聚。
??第十條 鼓勵(lì)通過(guò)拆舊建新、空心村整治、異地置換等方式推進(jìn)宅基地和存量集體建設(shè)用地在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)范圍內(nèi)的跨村(居)集聚,改善鄉(xiāng)村面貌,助力鄉(xiāng)村振興。
??第十一條 城鄉(xiāng)居民合作建房的建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村自然、人文環(huán)境相協(xié)調(diào),充分利用土地空間進(jìn)行建設(shè),突出生態(tài)文明、地域特征、民族特色、鄉(xiāng)土風(fēng)情、文化傳承,體現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌。
??第三章 申 請(qǐng)
??第十二條 申請(qǐng)城鄉(xiāng)居民合作建房的,必須征得村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意,由合作方共同向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出申請(qǐng)。
??第十三條 個(gè)人利用宅基地合作建房的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
??(一)合作建房申請(qǐng)表、由村(居)委會(huì)簽署意見(jiàn)的《城鄉(xiāng)居民合作建房協(xié)議》;
??(二)合作雙方的身份證、戶口本;
??(三)依法登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者用地批準(zhǔn)文件;
??(四)房屋設(shè)計(jì)圖紙和效果圖(可從免費(fèi)提供的圖集中選擇);
??(五)宅基地資格權(quán)人提供的住房保障證明材料。
??第十四條 村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合多戶農(nóng)戶,利用宅基地合作建房的,申請(qǐng)人除提交本辦法第十三條要求的材料外,還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽署的《城鄉(xiāng)居民合作建房宅基地資格權(quán)委托協(xié)議》,由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一代為行使農(nóng)戶在合作建房中與宅基地資格權(quán)相關(guān)的權(quán)利與義務(wù)。在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),對(duì)宅基地資格權(quán)備注委托村集體經(jīng)濟(jì)組織管理。
??第十五條 村集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量集體建設(shè)用地合作建房的,申請(qǐng)人除提交本辦法第十三條第(一)至(四)款材料外,還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村(居)委會(huì)或者村民小組三分之二以上成員同意并公示無(wú)異議的證明材料。
??第十六條 合作建房雙方需共同簽署統(tǒng)一式樣的《城鄉(xiāng)居民合作建房協(xié)議》,協(xié)議應(yīng)該包含以下內(nèi)容:
??(一)合作方的相關(guān)信息,合作建房的位置、目的、用途、方式、合作期限和起止日期(最高期限不超過(guò)40年);
??(二)土地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)人,房屋所有權(quán)人,土地或者房屋的位置、坐落、面積、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者用地批準(zhǔn)文件;
??(三)合作方的權(quán)利與義務(wù),期限屆滿時(shí)房屋所有權(quán)的處理辦法,土地被依法征收時(shí)征收補(bǔ)償金額的分配辦法;
??(四)在合作期限內(nèi)涉及轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的,相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利與義務(wù)的履行方式;
??(五)違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式。
??第十七條 農(nóng)戶參與城鄉(xiāng)居民合作建房后,不得再申請(qǐng)新的宅基地,符合分戶條件的除外。
??第四章 審 批
??第十八條 實(shí)行城鄉(xiāng)居民合作建房的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)受理,并按照下列流程報(bào)批:
??(一)現(xiàn)場(chǎng)踏勘。對(duì)提交資料齊全的,應(yīng)當(dāng)在不超過(guò)5個(gè)工作日時(shí)限內(nèi)組織有關(guān)單位和人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘,經(jīng)實(shí)地審查建房條件、用地選址、房屋用途等符合相關(guān)規(guī)劃要求后,由經(jīng)辦人員簽署意見(jiàn)。
??(二)公示公告。根據(jù)申報(bào)材料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘結(jié)果,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)作出預(yù)審批意見(jiàn),并將預(yù)審批意見(jiàn)通知申請(qǐng)人及所屬村(居)委會(huì),村(居)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到通知之日起2個(gè)工作日內(nèi),將預(yù)審批結(jié)果張榜公布,公布期限為5個(gè)工作日。
??對(duì)于公示期滿且無(wú)異議的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)報(bào)縣級(jí)相關(guān)部門(mén)頒發(fā)《城鄉(xiāng)居民合作建房審批單》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。
??第十九條 利用宅基地合作建房,有下列情形之一的,其建房申請(qǐng)不予批準(zhǔn):
??(一)農(nóng)戶沒(méi)有依法取得宅基地的;
??(二)農(nóng)戶住房沒(méi)有得到保障的;
??(三)選址布局不符合村莊規(guī)劃的;
??(四)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者用地批準(zhǔn)文件與宅基地資格權(quán)人不符的;
??(五)農(nóng)戶有多處宅基地,不符合“一戶一宅”、“面積法定”等宅基地管理原則的;
??(六)農(nóng)戶宅基地權(quán)屬界線尚有爭(zhēng)議和糾紛的;
??(七)借機(jī)修建小產(chǎn)權(quán)房,進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的。
??第二十條 利用存量集體建設(shè)用地合作建房,有下列情形之一的,其建房申請(qǐng)不予批準(zhǔn):
??(一)不屬于依法取得的存量集體建設(shè)用地;
??(二)選址不符合村莊規(guī)劃的;
??(三)不符合本辦法規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用途的。
??第二十一條 利用宅基地合作建房的,不得突破《張家界市集鎮(zhèn)和村莊村(居)民建房管理辦法》(張政辦發(fā)〔2017〕19號(hào))中規(guī)定的宅基地面積、房屋層數(shù)、建筑總面積等標(biāo)準(zhǔn)。
??第五章 建 設(shè)
??第二十二條 城鄉(xiāng)居民合作建房方式包括利用存量集體建設(shè)用地新建,利用宅基地移址新建或者原址改建、擴(kuò)建,以及在不改變主體結(jié)構(gòu)的前提下對(duì)原有房屋進(jìn)行裝修裝飾等。
??第二十三條 城鄉(xiāng)居民合作建房應(yīng)當(dāng)按照《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》的要求施工,不得擅自更改,并在建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)豎立施工公示牌,接受監(jiān)督。
??第二十四條 合作建房在定點(diǎn)放線、正負(fù)零(基礎(chǔ))建設(shè)、封頂建設(shè)等重要環(huán)節(jié),要及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)申請(qǐng)到場(chǎng)監(jiān)管。
??第二十五條 在建房過(guò)程中,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)做到“五到場(chǎng)”,即批前實(shí)地踏勘、批后定點(diǎn)放線、開(kāi)工驗(yàn)槽、跟蹤監(jiān)督、建后竣工驗(yàn)收到場(chǎng)。
??第二十六條 房屋竣工后,建設(shè)方要及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在不超過(guò)5個(gè)工作日時(shí)限內(nèi),邀請(qǐng)縣級(jí)自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收,并出具竣工驗(yàn)收意見(jiàn)。
??第二十七條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)在組織竣工驗(yàn)收時(shí)主要核實(shí)建房者是否嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的占地位置、占地面積、建筑層數(shù)、建筑總面積和建筑風(fēng)貌建設(shè),有無(wú)超占超建等情況。
??第二十八條 對(duì)于按照批準(zhǔn)的占地位置、面積和建筑層數(shù)建設(shè)的,驗(yàn)收建筑總面積與批準(zhǔn)建筑總面積誤差在3%范圍內(nèi)的不予處罰。
??第六章 登 記
??第二十九條 房屋竣工并驗(yàn)收合格后,合作方在所屬縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心共同申請(qǐng)辦理城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記。
??第三十條 城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》按照“房地一體、三權(quán)分置”原則進(jìn)行統(tǒng)一登記,合作方各執(zhí)一份,并在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的“權(quán)利人”一欄備注各自的權(quán)利類型。
??第三十一條 利用宅基地合作建房的,宅基地所有權(quán)登記為村集體經(jīng)濟(jì)組織,宅基地資格權(quán)登記為農(nóng)戶,宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)則根據(jù)合作建房協(xié)議約定予以登記。農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽署了《城鄉(xiāng)居民合作建房宅基地資格權(quán)委托協(xié)議》的,宅基地資格權(quán)需備注委托村集體經(jīng)濟(jì)組織管理。
??利用存量集體建設(shè)用地合作建房的,集體建設(shè)用地所有權(quán)登記為村集體經(jīng)濟(jì)組織,集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)則根據(jù)合作建房協(xié)議,登記為村集體經(jīng)濟(jì)組織所有、城鎮(zhèn)居民所有或者多方按份共有。
??第三十二條 由于歷史原因造成的超占房屋申請(qǐng)城鄉(xiāng)居民合作建房不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)超占部分土地收取土地有償使用費(fèi)后,可對(duì)其批準(zhǔn)的合法面積依法登記,超占部分視為不合法面積,并在證書(shū)中予以備注說(shuō)明。
??第三十三條 申請(qǐng)城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記應(yīng)當(dāng)提交本辦法第十三條(一)、(二)、(三)規(guī)定材料和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、房屋竣工圖、房屋竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等材料。
??第三十四條 鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)已經(jīng)取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民依法開(kāi)展土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。
??土地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)。
??第七章 轉(zhuǎn) 讓
??第三十五條 已取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),可以在征得原全部合作方書(shū)面同意的前提下,以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)給其他組織和個(gè)人。
??第三十六條 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,原合作建房雙方的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,且受讓方可以繼續(xù)申請(qǐng)辦理城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記。
??第三十七條 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)出租的,原合作方的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)不進(jìn)行轉(zhuǎn)移。出租方與承租方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定,且不得損害其他合作方的利益。
??第三十八條 城鄉(xiāng)居民合作建房約定年限到期后,農(nóng)戶宅基地資格權(quán)未發(fā)生變化的,其宅基地使用權(quán)可以由宅基地資格權(quán)人收回或者再次約定續(xù)期合作;農(nóng)戶宅基地資格權(quán)發(fā)生變化的,其宅基地使用權(quán)可以由集體經(jīng)濟(jì)組織收回或者由依法獲得該宅基地使用權(quán)的資格權(quán)人收回,或者優(yōu)先原合作方再次約定續(xù)期合作。
??利用存量集體建設(shè)用地建房的,其集體建設(shè)用地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織收回或者優(yōu)先原合作方再次約定續(xù)期合作。
??城鄉(xiāng)居民合作建房約定年限到期后,其所建房屋所有權(quán)按照合作建房協(xié)議處理。國(guó)家有另行規(guī)定的,從其規(guī)定。
??第三十九條 市、縣級(jí)人民政府制定本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),作為實(shí)行土地有償使用、轉(zhuǎn)讓最低價(jià)保護(hù)制度,以及土地轉(zhuǎn)讓計(jì)稅的依據(jù)。
??第八章 監(jiān)督管理
??第四十條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)作為城鄉(xiāng)居民合作建房監(jiān)督管理的實(shí)施主體,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)居民合作建房及質(zhì)量安全的巡查監(jiān)管,落實(shí)巡查隊(duì)伍,完善相關(guān)臺(tái)賬,做到違法違規(guī)建設(shè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)制止、及時(shí)上報(bào)、及時(shí)處理,確保建房規(guī)范有序。
??第四十一條 有下列行為之一的,由縣級(jí)人民政府有關(guān)職能部門(mén)依法處理:
??(一)沒(méi)有城鄉(xiāng)居民合作建房協(xié)議或者審批手續(xù)的;
??(二)未取得或者未按照《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)的;
??(三)買(mǎi)賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的;
??(四)采用欺騙手段進(jìn)行超占建設(shè)的;
??(五)其他違反法律、法規(guī)的情形。
??第四十二條 對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理者在城鄉(xiāng)居民合作建房過(guò)程中有玩忽職守、濫用職權(quán)、索賄受賄、徇私枉法、貪污行為的,依紀(jì)依法追究相關(guān)責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)處理。
??第九章 附 則
??第四十三條 縣級(jí)人民政府可以根據(jù)《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房改革試點(diǎn)實(shí)施方案》和本辦法,結(jié)合本地實(shí)際,制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則,并報(bào)市人民政府備案。
??第四十四條 本辦法自公布之日起施行。