??福州市人民政府辦公廳關(guān)于城區(qū)低效存量工業(yè)倉儲用地改為商業(yè)用地的實施意見（試行）

??各縣（市）區(qū)人民政府、高新區(qū)管委會，市直各委、辦、局（公司），市屬各高等院校，自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)管委會：

??為有效盤活土地資源，補齊城市功能短板，進一步規(guī)范我市存量工業(yè)、倉儲用地改作商業(yè)設(shè)施使用，提高土地利用效率，激發(fā)市場活力，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)商務(wù)部等13部門《關(guān)于進一步加強農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)的指導(dǎo)意見》（商建發(fā)〔2014〕60號）、《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號），結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

??一、適用范圍

??福州市四城區(qū)二環(huán)路以外區(qū)域（不包含鼓樓區(qū)、臺江區(qū)和倉山區(qū)金山工業(yè)園區(qū)橘園洲片區(qū)，晉安區(qū)福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城產(chǎn)業(yè)發(fā)展和古城保護中心、金城民營科技工業(yè)集中區(qū)）符合要求的存量工業(yè)或倉儲用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)人可利用自有上述用途存量用地建設(shè)批發(fā)市場、酒店兩類產(chǎn)業(yè)項目，土地用途變更為商業(yè)用地-批發(fā)市場、旅館用地。

??二、實施方式

??土地使用權(quán)人通過現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建四種方式實施工業(yè)或倉儲用地改為商業(yè)用地（以下簡稱“工改商”），其中改作旅館用地的，應(yīng)當(dāng)采取拆除重建方式再開發(fā)。

??現(xiàn)狀保留使用是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)和外立面，不增加建筑高度和建筑面積的前提下，現(xiàn)狀建筑改作商業(yè)設(shè)施使用。

??內(nèi)部改造是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)，不增加建筑高度和建筑層數(shù)的前提下，對建筑內(nèi)部空間進行改造后作為商業(yè)設(shè)施使用。

??拆除重建是指將宗地內(nèi)原建筑全部拆除后重新建設(shè)商業(yè)設(shè)施。

??宗地內(nèi)空地新建是指利用宗地內(nèi)空余土地，在滿足日照、間退距等規(guī)劃要求的前提下建設(shè)商業(yè)設(shè)施。

??三、申請條件

??土地使用權(quán)人申請“工改商”必須同時具備下列條件：

??（一）已依法登記取得不動產(chǎn)權(quán)證；

??（二）實際使用土地（以取得用地批復(fù)之日起計算）10年以上；

??（三）以出讓方式取得土地的，申請時點土地剩余使用年限不少于10年；

??（四）符合國土空間規(guī)劃，納入福州市低效用地再開發(fā)項目庫；

??（五）未列入市政府當(dāng)年度土地收儲計劃；

??（六）不存在因土地使用權(quán)人自身原因造成土地閑置、違法建設(shè)、擅自改變土地用途和使用功能等違法違規(guī)情形，若存在以上情形，需查處整改到位后再申請。

??四、審批流程

??（一）屬地受理

??土地使用權(quán)人向?qū)俚貐^(qū)政府提出“工改商”申請。

??（二）提交材料

??1.申請報告；

??2.土地房屋有關(guān)權(quán)屬證明材料；

??3.擬按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，需提交第三方機構(gòu)出具的現(xiàn)狀建筑測量報告（報告需明確有無加層改擴建等結(jié)論性意見）、具備資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報告和消防安全評查報告；

??擬按內(nèi)部改造的“工改商”項目，需提交第三方機構(gòu)出具的現(xiàn)狀建筑測量報告（報告需明確無加層改擴建等結(jié)論性意見）、“工改商”項目建筑設(shè)計方案；

??擬按拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，需提交“工改商”項目建筑設(shè)計方案。

??上述“工改商”項目建筑設(shè)計方案應(yīng)委托建筑原設(shè)計單位或不低于原設(shè)計單位資質(zhì)等級的設(shè)計單位編制，其中按內(nèi)部改造的項目建筑設(shè)計方案還應(yīng)包括建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等方面的可行性分析，并經(jīng)具備法定資質(zhì)的第三方圖審機構(gòu)出具書面技術(shù)審查意見。

??（三）聯(lián)合審查

??屬地區(qū)政府會同市自然資源和規(guī)劃局、市工信局、市商務(wù)局、市建設(shè)局和市土地發(fā)展中心進行審查，充分考慮片區(qū)內(nèi)商業(yè)布局情況，從完善城市功能的角度，論證項目再開發(fā)的必要性、合理性、可行性。項目通過審查后由屬地區(qū)政府出具審查意見并報市政府審議。

??（四）市級審批

??市政府同意“工改商”申請后，按以下程序開展審批工作。

??1.規(guī)劃調(diào)整

??“工改商”項目涉及控規(guī)調(diào)整的，市自然資源和規(guī)劃局按程序開展控規(guī)調(diào)整論證?？匾?guī)調(diào)整完成后，市自然資源和規(guī)劃局出具變更后的規(guī)劃設(shè)計條件函，與土地使用權(quán)人重新簽訂土地出讓合同。

??2.建設(shè)審批

??（1）按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等按原批準(zhǔn)規(guī)劃功能相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。免予核發(fā)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市建設(shè)局依據(jù)具備資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報告及消防安全評查報告進行審核，出具通過意見，項目無需辦理建筑工程施工許可證。

??（2）按內(nèi)部改造的“工改商”項目，確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施的，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等按原批準(zhǔn)規(guī)劃功能相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函市建設(shè)局征求消防和結(jié)構(gòu)安全有關(guān)意見后，按程序核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

??（3）按拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等按新批準(zhǔn)規(guī)劃功能的相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，按程序核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

??按上述（2）（3）方式實施改造的“工改商”項目，建筑設(shè)計方案需經(jīng)具備法定資質(zhì)的第三方圖審機構(gòu)審核通過，按規(guī)定辦理建筑工程施工許可證。

??3.開竣工

??拆除重建或宗地內(nèi)空地新建項目自土地出讓合同簽訂之日起9個月內(nèi)開工，其中建筑高度大于100米的項目，原則上自簽訂合同后12個月內(nèi)開工（市建設(shè)局另有核定的，從其核定時間）；開工后36個月內(nèi)竣工（建筑高度大于100米的項目建設(shè)工期以市建設(shè)局核定為準(zhǔn)）。開竣工時間應(yīng)在土地出讓合同中約定。

??五、地價標(biāo)準(zhǔn)

??按批準(zhǔn)改變土地用途時，新土地使用條件下，土地使用權(quán)市場價格與批準(zhǔn)改變土地用途時，原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格差價確定補繳土地出讓價款。具體按《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。

??建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清土地價款。

??六、出讓年限

??（一）按現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，原土地使用權(quán)為出讓的，出讓年限按地塊剩余年限計算；原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，出讓年限按商業(yè)用地法定最高使用年期40年確定。

??（二）按拆除重建的“工改商”項目，原土地使用權(quán)為出讓的，出讓年限按商業(yè)用地法定最高使用年期40年確定；原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)。

??七、批后監(jiān)管

??土地使用權(quán)人、施工單位應(yīng)嚴格按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件組織施工，不得擅自修改設(shè)計。項目辦理竣工驗收、消防審驗、規(guī)劃核實和土地核驗、竣工驗收備案后方可投入使用。其中現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，無需辦理竣工驗收、規(guī)劃核實和土地核驗。

??土地出讓合同簽訂時，屬地區(qū)政府與土地使用權(quán)人同步簽訂履約監(jiān)管協(xié)議并承擔(dān)履約監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確承諾的稅收要求、監(jiān)管年限和違約責(zé)任，具體由屬地區(qū)政府按照轄區(qū)內(nèi)企業(yè)準(zhǔn)入要求制定。

??屬地區(qū)建設(shè)主管部門、城管部門應(yīng)加強項目建設(shè)監(jiān)管，依法對擅自修改設(shè)計方案、不按施工圖施工、違法建設(shè)等違法違規(guī)行為進行查處。

??八、產(chǎn)權(quán)登記

??（一）按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，依據(jù)土地出讓合同、原不動產(chǎn)權(quán)證及建設(shè)主管部門出具的審查意見書辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。

??（二）按內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，按規(guī)定程序辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。其中按內(nèi)部改造的“工改商”項目，經(jīng)批準(zhǔn)增設(shè)的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，不調(diào)整因此增加的面積。

??（三）“工改商”項目需整體辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，不可分割登記、分割轉(zhuǎn)讓。

??九、總結(jié)評估

??屬地區(qū)政府要精心組織實施，做到監(jiān)管和服務(wù)并重，注重總結(jié)工作經(jīng)驗，定期評估實施成效，充分挖掘典型案例，及時報送項目進展情況，將該項工作評估總結(jié)報送至市自然資源和規(guī)劃局匯總。

??十、其他

??本實施意見自印發(fā)之日起試行，有效期兩年。其他縣（市）區(qū)、高新區(qū)可參照執(zhí)行。

福州市人民政府辦公廳

2024年6月18日