山東省人民政府關(guān)于深化住房制度改革進(jìn)一步開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的意見(jiàn)

各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

　　為進(jìn)一步搞活我省住房二級(jí)市場(chǎng)，解決制約住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的突出問(wèn)題，深化住房制度改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特提出以下意見(jiàn)：

　　一、提高認(rèn)識(shí)，明確開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)思想和目標(biāo)

　?。ㄒ唬┻M(jìn)一步提高對(duì)開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)重要性的認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，我省正處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用日益突出。開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，引導(dǎo)居民通過(guò)市場(chǎng)改善居住條件，促進(jìn)住房消費(fèi)，對(duì)于盤活存量住房、帶動(dòng)增量住房需求、實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)、促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都具有十分重要的意義。各級(jí)政府要把開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)放在政府工作和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置，增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，從改革和發(fā)展的大局出發(fā)，更新觀念，創(chuàng)新機(jī)制，研究制定切實(shí)有效的政策措施，并在實(shí)際工作中抓緊抓好，抓出成效。

　?。ǘ╅_放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)思想。以江澤民總書記“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹中央擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展為主題，以深化住房制度改革為動(dòng)力，堅(jiān)持住房貨幣化分配制度，加快建立住房流通體系、供應(yīng)體系和維修服務(wù)體系，全面構(gòu)建新的住房體制。以提高居民的居住水平為出發(fā)點(diǎn)，立足盤活存量、激活增量、擴(kuò)大住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)整體結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。圍繞理順管理體制、完善配套政策、簡(jiǎn)化辦事程序、強(qiáng)化金融支持、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)范市場(chǎng)行為、拓展消費(fèi)服務(wù)，解放思想，強(qiáng)化措施，建立起統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)住房的市場(chǎng)化和社會(huì)化，為拉動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出更大貢獻(xiàn)。

　　（三）開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的目標(biāo)。促進(jìn)已購(gòu)公房上市交易量明顯增加，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，盡快提高存量住房在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量中的比重，通過(guò)存量的盤活帶動(dòng)增量的發(fā)展，使全省房地產(chǎn)交易量逐步擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)相關(guān)稅收明顯增長(zhǎng)，住宅與房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的增加值在全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重不斷提高，到2005年達(dá)到5.5%以上，盡快成為我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　二、深化住房制度改革，完善配套政策

　　（一）堅(jiān)持住房貨幣化分配政策。住房貨幣化分配不到位或尚未起步的城市，要積極創(chuàng)造條件逐步到位；有條件的城市，經(jīng)批準(zhǔn)還可采取提高住房公積金繳存比例的方法來(lái)提高職工工資中的住房消費(fèi)含量。各企事業(yè)單位歸集住房公積金和發(fā)放住房補(bǔ)貼，要依法辦理，不得隨意停止或減少。

　　（二）加快現(xiàn)有公有住房出售步伐。各城市要爭(zhēng)取2002年底前將可售公有住房基本出售完畢。公房出售價(jià)格要逐步與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格接軌，出售面積要按照國(guó)家房產(chǎn)面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。

　?。ㄈ┘涌旆扛姆课莘慨a(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證進(jìn)度。房改售房單位沒(méi)有辦理權(quán)屬證書的要抓緊申報(bào)，已辦理的權(quán)屬證書必須盡快發(fā)給職工個(gè)人。尚未發(fā)證的已購(gòu)公房申請(qǐng)上市的，房管部門要優(yōu)先為其辦理登記發(fā)證。因歷史原因造成確權(quán)資料不全、未辦理相關(guān)手續(xù)的房改房屋，可以在售房單位出具保證書并凍結(jié)相應(yīng)售房資金的前提下，先為購(gòu)房職工辦理權(quán)屬證書，消除職工房改購(gòu)房的后顧之憂。

　　三、理順管理體制，搞活住房流通

　?。ㄒ唬?shí)行房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記屬地管理。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)的原則，將省直及鐵路、電力、勝利油田、煤炭、齊魯石化、濟(jì)鋼、萊鋼等單批房改方案單位的房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記納入所在城市實(shí)行統(tǒng)一管理，制定統(tǒng)一的上市交易、物業(yè)管理政策，促進(jìn)按不同房改方案購(gòu)買的公有住房上市交易和相互流通。

　?。ǘ┖?jiǎn)化已購(gòu)公房上市審批程序。取消已購(gòu)公房上市交易過(guò)程中房改部門、原產(chǎn)權(quán)單位和售房人夫妻雙方單位的審批環(huán)節(jié)。除位于機(jī)關(guān)辦公區(qū)、學(xué)校教學(xué)區(qū)和重要機(jī)關(guān)、單位集中宿舍區(qū)的住宅外，取消原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。全省所有市、縣要確保于2002年上半年全面開放已購(gòu)公房上市交易。

　?。ㄈ├眄槼鞘蟹康禺a(chǎn)管理體制。為加快房地產(chǎn)確權(quán)發(fā)證步伐，房產(chǎn)管理部門和土地管理部門可采取聯(lián)合辦公等形式集中辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證。各城市人民政府可創(chuàng)造條件逐步將房產(chǎn)管理與國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)合并，發(fā)放統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　（四）清理整頓全省房地產(chǎn)開發(fā)用地，加快土地使用證發(fā)放進(jìn)度。各市、縣人民政府應(yīng)按照《山東省人民政府辦公廳關(guān)于開展城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地清理整頓工作的通知》（魯政辦發(fā)[2001]94號(hào)）要求，抓緊做好房地產(chǎn)開發(fā)用地的清理整頓工作。國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、房管、工商等有關(guān)部門，要本著“尊重歷史、實(shí)事求是、手續(xù)從簡(jiǎn)、依法辦事”的原則，研究解決具體的處理辦法，區(qū)別不同情況，抓緊依法處理歷史遺留問(wèn)題，盡快補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。已購(gòu)公房土地使用證發(fā)證率2002年底前要達(dá)到80%以上。

　　凡是土地使用證問(wèn)題已基本解決的城市，要嚴(yán)格按照規(guī)定“兩證”上市；凡是具備發(fā)放土地使用證條件的，要加快發(fā)證進(jìn)度，完備已購(gòu)住房入市資格；在短期內(nèi)難以完成土地登記工作的城市對(duì)已依法取得土地使用權(quán)的已購(gòu)公房，允許產(chǎn)權(quán)人持房屋所有權(quán)證先行上市交易。

　　四、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，加大金融支持力度

　?。ㄒ唬┞鋵?shí)國(guó)家房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策。個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足1年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)的差額計(jì)征；個(gè)人出售現(xiàn)住房l年內(nèi)重新購(gòu)房，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的，免征個(gè)人所得稅，購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按原住房銷售額與購(gòu)房金額的差額征收個(gè)人所得稅；個(gè)人購(gòu)買普通自用住宅，契稅在按1.5%稅率征收的基礎(chǔ)上，各城市可采用減讓性補(bǔ)貼的方式，適當(dāng)減輕購(gòu)房人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，具體補(bǔ)貼的比例由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行確定；實(shí)行貨幣安置的被拆遷人，以補(bǔ)償?shù)呢泿刨?gòu)買住房的，免征契稅；為鼓勵(lì)職工不斷改善住房條件，控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的已購(gòu)公房上市交易前后1年內(nèi)又新購(gòu)住房，且實(shí)際購(gòu)房款大于或等于已售房?jī)r(jià)款的，已售房?jī)r(jià)款中的增值收益部分全部留給職工個(gè)人；對(duì)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買上市的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的，按成交價(jià)格的1%從低征收土地出讓金；個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。

　?。ǘ┻m當(dāng)降低房地產(chǎn)交易收費(fèi)。以住房做抵押的，評(píng)估和保險(xiǎn)不得作為辦理抵押登記的必備條件，不得強(qiáng)行收取評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)；房產(chǎn)交易已按有關(guān)規(guī)定收取交易手續(xù)費(fèi)的，不再收取權(quán)屬登記費(fèi)和證書工本費(fèi)。要堅(jiān)決取消各種不合法收費(fèi)。省物價(jià)局要會(huì)同省財(cái)政廳、建設(shè)廳等部門，對(duì)全省房產(chǎn)市場(chǎng)收費(fèi)情況進(jìn)行一次全面清理，清理工作要在2002年二季度結(jié)束并公布清理結(jié)果。

　?。ㄈ┘哟笞》抗e金貸款力度。各城市要采取有效措施，積極開展第三處所抵押貸款和住房公積金質(zhì)押貸款等個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房公積金貸款對(duì)職工購(gòu)房的支持作用。要簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，減輕貸款人負(fù)擔(dān)，搞好住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的有效組合，適當(dāng)放寬對(duì)住房公積金貸款對(duì)象和貸款額度的限制，不斷提高住房公積金貸款的使用率。

　?。ㄋ模U(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)。各商業(yè)銀行要積極開拓存量住房貸款和住房裝飾裝修貸款等新的住房金融業(yè)務(wù)，增加二手房貸款等個(gè)人住房信貸品種，為搞活住房二級(jí)市場(chǎng)提供有力的金融支持。要進(jìn)一步提高服務(wù)水平，通過(guò)設(shè)立住房信貸咨詢臺(tái)，提供“一條龍”服務(wù)，實(shí)現(xiàn)住房貸款的“一站式”辦理，簡(jiǎn)化貸款程序，縮短工作周期。

　　五、改革福利住房體制，完善住房供應(yīng)和維修體系

　?。ㄒ唬┘涌旖?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，滿足職工住房需求。各級(jí)政府要統(tǒng)一組織經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，走綜合開發(fā)、市場(chǎng)化運(yùn)作的路子，并加大協(xié)調(diào)力度，落實(shí)土地劃撥和各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。要嚴(yán)格經(jīng)適用房的審批、建設(shè)程序，防止利用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策從事商業(yè)開發(fā)。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買對(duì)象。嚴(yán)禁經(jīng)濟(jì)適用房按商品房銷售，防止土地收益流失。從本意見(jiàn)下發(fā)之日起，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房。職工住房條件較差的企業(yè)，可在符合城市規(guī)劃的前提下，嚴(yán)格按程序經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，利用存量土地，采取職工集資建房或合作建房的方式，解決職工的住房問(wèn)題。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件。

　　（二）逐步改革房屋福利管理體制，推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。鼓勵(lì)各級(jí)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位加快后勤體制改革步伐，組建規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。具備一定規(guī)?？瑟?dú)立實(shí)行物業(yè)管理的單位宿舍區(qū)，應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)招聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理；規(guī)模較小或分散在居住小區(qū)內(nèi)的單位宿舍區(qū)，應(yīng)打破單位界限，本著就近連片管理的原則，實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。各單位要積極創(chuàng)造條件，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)用由目前的單位負(fù)擔(dān)過(guò)渡到個(gè)人負(fù)擔(dān)。

　　六、發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，改革房屋租賃管理方式

　　（一）發(fā)展和完善房地產(chǎn)中介服務(wù)。努力發(fā)展各類新興房地產(chǎn)中介形式和服務(wù)品種，重點(diǎn)扶持一批具有良好品牌的中介企業(yè)上規(guī)模、上水平；對(duì)于開展置業(yè)擔(dān)保、房屋收購(gòu)和置換業(yè)務(wù)的中介和經(jīng)營(yíng)企業(yè)，城市政府要給予必要的支持；規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書；嚴(yán)肅查處非法中介企業(yè)和中介行為，加強(qiáng)行業(yè)自律，為住房消費(fèi)提供放心中介。

　?。ǘ┙⒑屯晟瞥鞘蟹课萃恋亟灰资袌?chǎng)。為減少人員和投資、方便群眾，各地已建房產(chǎn)或土地交易市場(chǎng)的，房管和國(guó)土資源管理部門要互相進(jìn)駐，不得另建各自的交易市場(chǎng)；房產(chǎn)和土地交易市場(chǎng)均已建立的，要進(jìn)行合并；房產(chǎn)和土地交易市場(chǎng)都未建立的，由房管部門和國(guó)土資源管理部門聯(lián)合建設(shè)一處房屋土地交易市場(chǎng)。要把有形市場(chǎng)建設(shè)與改進(jìn)服務(wù)、規(guī)范運(yùn)作結(jié)合起來(lái)，形成功能完善的交易場(chǎng)所，統(tǒng)一辦理商品房、存量住房和已購(gòu)公房的登記交易手續(xù)及相關(guān)業(yè)務(wù)。金融、中介等機(jī)構(gòu)可直接進(jìn)入市場(chǎng)，為交易雙方提供快速便捷的服務(wù)。積極運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，開展網(wǎng)上交易和咨詢活動(dòng)。管理部門要通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)和新聞媒體等多種渠道定期發(fā)布房地產(chǎn)交易信息，引導(dǎo)住房消費(fèi)。

　?。ㄈ└母锓课葑赓U管理方式，建立行之有效的協(xié)管機(jī)制。各地應(yīng)由房管部門牽頭，國(guó)土資源、公安、工商、稅務(wù)、計(jì)生等有關(guān)部門參加，采取聯(lián)合辦公的方式，簡(jiǎn)化和歸并管理程序，統(tǒng)一發(fā)放租賃證書，有關(guān)費(fèi)用一次性收取，提供“一站式”服務(wù)，方便群眾辦理租賃手續(xù)。租賃證書作為辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和暫住戶口的憑證之一。城市人民政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)及其市場(chǎng)租金狀況，測(cè)算、制定并定期公布不同地段、結(jié)構(gòu)、用途出租房屋的階段性市場(chǎng)指導(dǎo)租金，作為稅費(fèi)征管的依據(jù)。

　　七、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，搞好協(xié)調(diào)配合

　　各級(jí)政府要解放思想，更新觀念，加大改革創(chuàng)新力度，切實(shí)搞好組織協(xié)調(diào)，為搞活住房二級(jí)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的環(huán)境。各有關(guān)部門要相互配合，密切協(xié)作，為擴(kuò)大住房消費(fèi)、拉動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出積極貢獻(xiàn)。建設(shè)、房管等主管部門要充分發(fā)揮職能作用，研究制定具體實(shí)施辦法，切實(shí)抓好搞活住房二級(jí)市場(chǎng)各項(xiàng)政策的落實(shí)；財(cái)政和稅務(wù)部門要研究制定深化住房制度改革、促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)稅政策；財(cái)政、建設(shè)部門要會(huì)同人民銀行研究制定進(jìn)一步發(fā)展個(gè)人住房公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款的政策措施；有關(guān)部門要加大對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，健全制度，嚴(yán)格政策，規(guī)范行為，防止以權(quán)謀私、炒買炒賣房地產(chǎn)牟取暴利等腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，堅(jiān)決查處違紀(jì)違法行為。

山東省人民政府

二OO二年三月二十二日