商丘發(fā)布22條房地產(chǎn)新政 開啟合作建房破局城市發(fā)展之路

??繼湖南張家界、瀏陽(yáng)，浙江寧波象山、衢州江山，河北承德等地區(qū)鼓勵(lì)開展城鄉(xiāng)居民合作建房試點(diǎn)之后，近日又一城市正式發(fā)文支持開展合作建房，6月6日，河南商丘發(fā)布樓市新政22條，允許合作建房參與城市商品房建設(shè)。

??6月6日，河南省商丘市發(fā)布《關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括引進(jìn)人才落戶、降低首付、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推行貨幣化安置、優(yōu)化土地出讓條件、支持合作建房等共計(jì)22條房地產(chǎn)新政。

??其中第五條中表示，允許多市場(chǎng)主體抱團(tuán)拿地，按照利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則以多種合作方式開發(fā)建設(shè)商品房。支持醫(yī)護(hù)、教師、公安干警等群體和單位通過(guò)多種合作方式建設(shè)商品住房。開啟了城市合作建房破解房地產(chǎn)發(fā)展與地方政府財(cái)政矛盾的實(shí)踐道路，商丘也成為此輪地方城市房地產(chǎn)新政中首個(gè)公開支持開展合作建房的城市。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)有超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)的寬松性調(diào)整政策。6月8日，河南省公布《河南省貫徹落實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施實(shí)施方案》，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，" 一城一策 " 研究出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的政策措施。

??商丘市現(xiàn)有兩區(qū)一市六縣，根據(jù)《2021年商丘市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2021年商丘完成一般公共預(yù)算收入190.13億，位居全省18地市中第7，同比增長(zhǎng)5.28％。2021年末全市常住人口772.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口364.6萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率為47.21%，比上年末提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。

??受疫情等因素綜合影響，2022年一季度商丘商品住宅成交4402套，同比下降50.11%，環(huán)比下降5.23%。其中三月份商品住宅成交1790套，同比下降48.65%，環(huán)比下降5.49%。成交均價(jià)6153.84元/㎡，同比下降3.56%，環(huán)比下降0.97%。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，按每月2000套的去化量，商丘現(xiàn)有的商品住宅的去化周期大約需要2年半到3年。

??此次商丘正式發(fā)文允許多市場(chǎng)主體抱團(tuán)拿地，通過(guò)多種合作方式開發(fā)建設(shè)商品房，合作建房作為住房供給的重要方式之一，成為部分城市的主動(dòng)選擇，一方面合作建房以銷定產(chǎn)的方式以及目前住房?jī)?chǔ)蓄銀行對(duì)合作建房項(xiàng)目獨(dú)特的金融監(jiān)管措施，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過(guò)合作建房的模式可以在項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用、資金使用成本、企業(yè)利潤(rùn)等方面比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式節(jié)省全部或大部分資金，也可以有效降低參與人的實(shí)際成本。

??委員會(huì)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的工作和積累，已經(jīng)初步形成和建立了一套相對(duì)完整的合作建房有效發(fā)展體系，接下來(lái)，委員會(huì)將密切關(guān)注商丘市合作建房相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)態(tài)，并為相關(guān)企業(yè)單位、參與人等提供有效的政策、法律、金融等資源支持，推動(dòng)合作建房在商丘的規(guī)范有序發(fā)展。

??附：商丘市人民政府印發(fā)《關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知

??各縣（市、區(qū)）人民政府，市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)，市人民政府有關(guān)部門：

??現(xiàn)將《關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

商丘市人民政府

2022年6月2日

關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施

??為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委省政府決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)施產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定以下措施：

??一、充分發(fā)揮集聚效應(yīng)

??（一）做優(yōu)主城區(qū)品質(zhì)。依托日月湖片區(qū)打造高端商務(wù)區(qū)，吸引高層次人才就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，享受相應(yīng)人才優(yōu)惠政策，促進(jìn)人才集聚；依托商丘古城打造高端生活服務(wù)區(qū)，合理控制各類歷史風(fēng)貌保護(hù)地段的住宅建筑密度，打造生活氣息濃厚的精致社區(qū)，促進(jìn)人口集聚；依托道北產(chǎn)業(yè)新城打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，激發(fā)老城活力，促進(jìn)人流集聚。通過(guò)組團(tuán)式布局發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等協(xié)同發(fā)展，引導(dǎo)人才、人流、人口集聚，努力實(shí)現(xiàn)住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、速度基本協(xié)調(diào)、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)，有效引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式升級(jí)。

??（二）積極推動(dòng)職住平衡。圍繞產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃，在打造創(chuàng)新引領(lǐng)型產(chǎn)業(yè)集群、構(gòu)建彰顯商丘產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略核心區(qū)同時(shí)，注重培育各類產(chǎn)業(yè)集群的居住功能，合理配建住宅及人才公寓等，促進(jìn)產(chǎn)城融合、區(qū)域平衡、職住平衡。對(duì)常年穩(wěn)定職工就業(yè)人數(shù)在1000人以上，或年繳納稅收2000萬(wàn)元以上，或年產(chǎn)值10億元以上，或主板上市公司等有符合規(guī)劃的住宅及人才公寓用地需求的，土地出讓起始價(jià)可按土地評(píng)估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

??（三）全面實(shí)行同城待遇。農(nóng)民工、外來(lái)務(wù)工人員等進(jìn)城購(gòu)房簽訂商品房買賣合同并網(wǎng)簽備案后，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的，享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇，由所在地教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué)。

??（四）提升住宅小區(qū)品質(zhì)。優(yōu)化住宅供應(yīng)套型，規(guī)劃建設(shè)綠色建筑、裝配式建筑等健康、節(jié)能、舒適的高品質(zhì)住宅區(qū)，推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，推廣成品住宅。

??（五）支持產(chǎn)銷對(duì)接商品住房。在本措施執(zhí)行期間，通過(guò)產(chǎn)銷對(duì)接一次性購(gòu)買已辦理預(yù)售許可證的在售普通商品住房超過(guò)10套并辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，銷售最低價(jià)格由組織單位與開發(fā)企業(yè)共同協(xié)商確定。允許多市場(chǎng)主體抱團(tuán)拿地，按照利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則以多種合作方式開發(fā)建設(shè)商品房。支持醫(yī)護(hù)、教師、公安干警等群體和單位通過(guò)多種合作方式建設(shè)商品住房。

??（六）推行貨幣化安置。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，鼓勵(lì)各縣（市、區(qū)）對(duì)未開工建設(shè)的安置房采取貨幣化安置方式進(jìn)行安置。

??二、加大政策支持力度

??（七）優(yōu)化土地出讓條件。合理確定新增商住用地供應(yīng)量，確保供需平衡。在本措施執(zhí)行期間發(fā)布出讓公告的土地，允許分期繳納土地出讓價(jià)款，商住類用地土地競(jìng)買保證金為土地出讓起始價(jià)款的30%，合同簽訂后60日內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款50%的首付款，剩余出讓價(jià)款允許在合同簽訂后6個(gè)月內(nèi)繳清。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)土地出讓合同，可容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。非毗鄰主干道的住宅用地可以適度兼容部分商業(yè)。原商業(yè)用地不能適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)及需要的，根據(jù)實(shí)際情況，可依規(guī)按程序調(diào)整為商住用地。

??（八）推行差別化管理。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)日常表現(xiàn)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信履約、違規(guī)及投訴等因素，對(duì)無(wú)違規(guī)、無(wú)投訴的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管資金比例可降低20%；對(duì)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目，低層和多層（即六層及以下）建筑主體施工達(dá)到地面二層、中高層（即七層以上）建筑主體進(jìn)度達(dá)到地面四層以上的形象進(jìn)度可申請(qǐng)預(yù)售許可。

??（九）適當(dāng)延緩繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和社保費(fèi)。建設(shè)單位確因資金困難，在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，可申請(qǐng)分批繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和社保費(fèi)，最長(zhǎng)延期6個(gè)月繳清，可先行辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)單位逾期未足額繳納的，相關(guān)部門不進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)及工程竣工驗(yàn)收，自然資源部門報(bào)市社會(huì)信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將其列入不誠(chéng)信企業(yè)，由相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。

??（十）合理確定公建設(shè)施計(jì)容面積。對(duì)新建經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目將按標(biāo)準(zhǔn)新開工配建的幼兒園、老年日間照料中心、社區(qū)公共管理用房等公建設(shè)施無(wú)償移交政府相關(guān)部門的，可以不計(jì)入項(xiàng)目容積率計(jì)算范圍。

??（十一）完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)已建成項(xiàng)目的路網(wǎng)、管網(wǎng)等配套設(shè)施不全的進(jìn)行優(yōu)化完善，逐步補(bǔ)齊公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施短板；對(duì)未開工項(xiàng)目，做到公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施同步施工同步交付。加強(qiáng)教育、醫(yī)療等資源的合理配置。

??（十二）推進(jìn)問題樓盤處置化解。抓住省市解決問題樓盤有利政策的窗口期，利用好現(xiàn)有政策，加快進(jìn)度，全力推動(dòng)問題樓盤處置化解。

??（十三）盤活二手房交易市場(chǎng)。規(guī)范實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，提高登記質(zhì)量和效率，妥善解決歷史遺留問題，進(jìn)一步提高二手房、房改房成交量。

??三、加大資金支持力度

??（十四）保障人才安居。對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科和大專畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）來(lái)我市穩(wěn)定就業(yè)的，除享受相應(yīng)人才優(yōu)惠政策外，在我市購(gòu)房時(shí)享受購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼以家庭為單位，貨幣形式一次性發(fā)放。發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為博士生5萬(wàn)元、碩士生3萬(wàn)元、本專科畢業(yè)生2萬(wàn)元。購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策與支持剛性住房需求優(yōu)惠政策不能同時(shí)享受。

??（十五）加大住房公積金支持力度。申請(qǐng)人一人滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從40萬(wàn)元調(diào)整到50萬(wàn)元；夫妻雙方滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從60萬(wàn)元調(diào)整到70萬(wàn)元；正常繳存住房公積金的職工，購(gòu)房、建造、翻建、大修自住住房后，申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的時(shí)限由1年延長(zhǎng)至3年，申請(qǐng)住房公積金貸款的期限由1年延長(zhǎng)至2年；擴(kuò)大商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款（“商轉(zhuǎn)公”貸款）受益范圍，不再限制為“在本市住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工”。

??（十六）執(zhí)行差別化住房信貸政策。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例，對(duì)無(wú)購(gòu)房貸款家庭購(gòu)買普通住房的，貸款最低首付比例為20%。對(duì)新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，落實(shí)利率下限為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)的要求，促進(jìn)貸款利率適當(dāng)下行，加大個(gè)人住房貸款投放力度。鼓勵(lì)開發(fā)針對(duì)“新市民”的特色住房金融產(chǎn)品，靈活設(shè)置準(zhǔn)入門檻、信用評(píng)級(jí)、擔(dān)保方式、貸款額度、期限利率、還款方式等條件，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購(gòu)房信貸需求。

??（十七）支持剛性住房需求。對(duì)首次購(gòu)買普通商品住房的個(gè)人，一次性給予1萬(wàn)元補(bǔ)貼。

??（十八）加強(qiáng)住房融資信貸。引導(dǎo)在商銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極向總行及省行爭(zhēng)取房地產(chǎn)貸款額度，加大對(duì)我市信貸投放，更好滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域資金需求。對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、杠桿率合理、銷售前景良好、資金封閉運(yùn)行的房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的工程，按照市場(chǎng)化、法治化原則發(fā)放開發(fā)貸款，杜絕盲目抽貸、壓貸、斷貸。按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，支持房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)融資。

??（十九）提供稅收政策支持。加大留抵退稅政策支持力度，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的小微企業(yè)依申請(qǐng)一次性退還存量留抵稅額，并按月退還增量留抵稅額；對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)，符合留抵退稅條件的依申請(qǐng)按60%的比例，退還新增留抵稅額。

??四、營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境

??（二十）提高政務(wù)服務(wù)效率。從申請(qǐng)報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案到提交市規(guī)委會(huì)，不超過(guò)5個(gè)工作日；社會(huì)投資類工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在43天以內(nèi)；運(yùn)用信息手段提高政務(wù)服務(wù)水平，推行網(wǎng)簽即備案、交房即辦證模式。取消商品房?jī)r(jià)格備案，繼續(xù)做好監(jiān)督檢查。

??（二十一）增加有效施工天數(shù)。實(shí)施科學(xué)精準(zhǔn)的疫情和揚(yáng)塵防控措施，對(duì)揚(yáng)塵防控措施落實(shí)情況較好的工程項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)后，可以參照民生保障工程執(zhí)行，增加有效施工天數(shù)。

??（二十二）規(guī)范市場(chǎng)行為。開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治，重點(diǎn)整治未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售、未明碼標(biāo)價(jià)、拒絕使用公積金貸款購(gòu)房、惡意哄抬房?jī)r(jià)、虛假承諾等侵害群眾利益行為。

??本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期至2023年6月30日。執(zhí)行期間，具體措施解釋由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)。