汪成志：天安云谷智慧園區(qū)城市更新與產(chǎn)城融合的實踐探索  

主持人：感謝董總，下面有請出天安駿業(yè)集團智慧園區(qū)董事總經(jīng)理--汪成志先生帶來深圳城市更新案例的分享，《天安云谷智慧園區(qū)城市更新與產(chǎn)城融合的實踐探索》。

天安駿業(yè)集團智慧園區(qū)董事總經(jīng)理 汪成志

　　汪成志：我是深圳天安云谷智慧院的淺成志，很高興到這里來交流和學(xué)習(xí)。聽了剛才各位大咖們的精彩分享，說實在的，我這個混際在地產(chǎn)圈的IT人受益匪淺，要我談什么分享是班門弄斧了，我今天把天安云谷做的一點具體工作給大家做一個匯報。匯報有四點，前面是對城市更新的理解，后面一點是我們的的工作。
　　除了就事論事的談城市更新，我們還可以把它放到更大的時間尺度上來看，回到城市的本源，城是什么？墻，市就是集市，大家到這里來進行交換和交換，城市它的它的本源就是安全的居所和交換的場所，我們可以在這里保存財富建立大型公共設(shè)施，我們在城市里面可以很方便的交換生活和生產(chǎn)的物資，因為我們有面對面溝通的條件，正因為我們面對面溝通，除了物資的交換還有想法的交換，只有在這種充分的，高密度的，溝通的環(huán)境當中，它是很好創(chuàng)新的環(huán)境，包括技術(shù)上，產(chǎn)業(yè)上和社會上的，所以近兩年有本流行的書，說城市是我們?nèi)祟愇拿鲃?chuàng)新成果和財富最大的載體。隨著人類社會從農(nóng)耕文明發(fā)展到商業(yè)文明，工業(yè)文明和今天的后工業(yè)文明，城市形態(tài)也從農(nóng)業(yè)城市，商業(yè)城市，工業(yè)城市到后工業(yè)城市發(fā)展。就在當代，也沒有一層不變的固態(tài)城市，只有隨著趨勢不斷變化革新的城市，以美國東海岸的紐約，波士頓等城市為例，從上世紀上半期到今天，也經(jīng)歷了向心城市，化階段，郊區(qū)城市化階段，逆城市化階段，再到再城市化階段，城市的生命周期，興起，繁榮，衰敗與重生。我們理解城市更新是重構(gòu)屬于我們這個時代的城市，它是發(fā)展理念的升級。那以人為本，全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)寫入了黨章的總章，以人為本已經(jīng)成為我們今天做城市更新的指導(dǎo)精神和指導(dǎo)思想，城以產(chǎn)立，人因產(chǎn)聚，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的優(yōu)先考慮因素，沒有產(chǎn)業(yè)就D GDP，沒有稅收，沒有人才，沒有就業(yè)的機會，沒有產(chǎn)業(yè)的睡城，望京，回龍觀，惠陽。中國這些年發(fā)展都以人為本的產(chǎn)城融合，大干快上，的園區(qū)，新城和CBD，有的城市就為了抓住在4萬億的機遇，工業(yè)區(qū)大開發(fā)和上樓的農(nóng)民，到了今天這都是成了問題，這些失地的農(nóng)民要維穩(wěn)，很漂亮的廠房，兩三年建起來，新城的CBD到了晚上都人煙稀少，在很多一二線城市，城市的春運都突顯出了規(guī)劃和建設(shè)中的不合理。
　　所以這種只求速度，不顧其余的模式，讓我聯(lián)想起培養(yǎng)皿的細菌，我們?nèi)祟愲m然今天已經(jīng)站到頂端，但是和那些細菌一樣，他們最終都是死于自己的代謝物造成的污染，不管之前條件有多么合適，只顧速度，不探尋為什么要發(fā)展，這個模式是不可持續(xù)的。所以以人為本才是真正城市的可持續(xù)發(fā)展，咱們中國的文化從古至今都是堅持天地萬物為人為貴。我們過去應(yīng)該說在世界范圍內(nèi)，我們是有人口紅利的，過去幾十年，但是我們對人口紅利只是作為低端的勞動力，更嚴重的現(xiàn)實是我們?nèi)丝诩t利在不斷消失，我們是9億勞動人口養(yǎng)5億人，倒過去可能就是5億人養(yǎng)9億人，這個人才資源會越來越貴，會形成人才資源的爭奪戰(zhàn)，他們對城市仁居的要求不僅僅是有飯吃，有窩居的環(huán)境，他們要有幸福感的的環(huán)境，他們需要健康，教育和養(yǎng)老，生存之外，還有詩和遠方。如果我們解決好了城市的規(guī)劃問題，建設(shè)問題，詩和遠方一樣可以存在于城市當中，比如說用調(diào)整的交通網(wǎng)形成網(wǎng)狀連接城市群落，解決大范圍的通勤耗費，我們注意去用文化涵養(yǎng)城市，然后在產(chǎn)業(yè)的區(qū)域的建設(shè)上形成生態(tài)性的集聚，我們不僅僅要世界500強，我們要大企業(yè)和小微創(chuàng)企業(yè)在一起共生，形成有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
　　以這個為基礎(chǔ)，我們形成了產(chǎn)城社區(qū)開發(fā)的四個導(dǎo)向，以公交為導(dǎo)向的開發(fā)，TOD，以生態(tài)為導(dǎo)向的開發(fā)，EOD，以健康為導(dǎo)向，醫(yī)生和社區(qū)都可以無縫結(jié)合起來，EOD，還有KOD。除了這四個導(dǎo)向之外，我們今天還必須面對，以及很重點思考的一個內(nèi)容，我認為我們在一個智能化的時代背景之下，它必然對我們城市，更新改造發(fā)揮出巨大的影響。其實不僅是今天，從1946年，全球第一臺計算機在美國誕生開始，電腦和IT就開始影響我們?nèi)祟惖纳鐣统鞘校斎蛔畛蹙W(wǎng)絡(luò)是很弱的，數(shù)據(jù)帶寬只是比特級的，由于電腦龐大昂貴，只能在大企業(yè)，大機構(gòu)里面使用，隨著技術(shù)的發(fā)展，在微軟，像英特爾這些企業(yè)的合作之下，那么從七八十年代到九十年代中期，我們在全球大部分范圍內(nèi)實現(xiàn)了每個辦公桌上面都有一臺電腦。大小的企業(yè)都開始實施管理的信息化，全球化，企業(yè)對企業(yè)的電子貿(mào)易也開始興盛起來，各種業(yè)務(wù)都要上網(wǎng)，1999年以雅虎為首的互聯(lián)網(wǎng)浪潮代表為例，到了10年之后，我們突然又刷新了對信息化普及的認識，因為移動互聯(lián)網(wǎng)到來了，智能手機，你一個桌面，一個電腦過時了，今天我們每個人至少一臺手機，全球數(shù)十億人可以實時的連接，進行移動的社區(qū)，移動的電商，淘寶和京東盡管2000就誕生了，它占到國家零售總額的20％是近幾年才開始發(fā)生的事，沒有移動電商是不能做成的，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為政府管理運營的基本手段，大智慧城市，各種硬件軟件已經(jīng)綜合發(fā)展到一定程度，開始受到重視，整個時間發(fā)展的軸線也體現(xiàn)出技術(shù)發(fā)展的成本開始降低，每年降低一倍，速度和運算速度會提高一倍。
　　接下來我們會進入什么時代呢？智能時代，有主要幾個技術(shù)，萬物互聯(lián)，09年的時候，溫家寶總理就提出過萬物互聯(lián)，今天的價格只有當初價格的十分之一，這個趨勢還會持續(xù)下去，這就意味著，今天咱們?nèi)耸忠粋€手機，這個是有計算能力的，然后我們有少量的投影儀，電腦，有計算能力，能夠連接的設(shè)備和設(shè)施不會超過100個節(jié)點，真正萬物互聯(lián)來的時候，就一個房間里有計算能力的節(jié)點可能會超過10倍，100倍。以這個為基礎(chǔ)，我們?nèi)斯ぶ悄芎痛髷?shù)據(jù)和云也會越來越重要，人工智能，今年阿爾法GO戰(zhàn)勝人的例子，京東將來要用無人機，現(xiàn)在已經(jīng)慢慢開始有了，你說我要一個禮服，全城定貨，你沿城一路走，這個直升機一直跟著，京東兩到三年一定會實現(xiàn)這一點。人工智能，大數(shù)據(jù)和云是融合發(fā)展的，大家很多人都有蘋果手機，在蘋果手機的照片里面，有一個功能叫做回憶，這是我的一個哥們，初中同學(xué)在蘋果視覺人工智能的主要研發(fā)帶頭人之一，大家用過就知道，它自動把你和家人，朋友歸類，你去了什么地點，當時是什么天氣，然后它會自動配給地點和文化，和人群有關(guān)的音樂把它集成冊，這些都是自動化的，剛開始識別率非常低，但是隨著蘋果用戶越來越多，大家上傳的照片，傳到云上的照片越來越多，機器的智能就越來越強，今天集結(jié)成冊和配比音樂的準確度就越來越高了。所以我們原來想象人工智能可能是獨立的機器人，它更像終結(jié)者里面天網(wǎng)的模式，所有的數(shù)據(jù)都到云上去，像谷歌和百度一樣，它的平臺越大，能力就會越強，智力就會越強。
　　萬物犙和ABC將給城市空間帶來什么呢？第一個是物理空間全面的智能，感知和數(shù)據(jù)化，第二，共享經(jīng)濟隨需使用，按使用付費，還有傳統(tǒng)物理空間，它商貿(mào)的功能，儲物的功能將轉(zhuǎn)變?yōu)槿宋捏w驗的載體，城市核心價值也會變成創(chuàng)新的連接。空間智慧化，我們這些傳感能力提升100倍以后，我們說5G比4G不止快5倍，是快100倍，5G可以很平順的在手機上看高清的電影了，有了5G之后，2個G的電腦一秒鐘就轉(zhuǎn)過去了，這個空間就會變得一個活的，它能夠了解我們進來的每一個人，每個人的特點，我們呼吸當中傳遞出的信息元素都能收集起來，能做出預(yù)測。我們常說小狗是人類最好的朋友，為什么呢？通過長時間的相處，它們很了解我們，我們一個眼神就有很好的配合，大家想過沒有，有這么高智能的空間，會不會取代我們的寵物，成為最了解人類的東西，成為人類的朋友。當連接變得便捷，原來的昂貴的資源，擁有不如共享，滴滴優(yōu)步，我們不用去買一輛昂貴的特斯拉，你去哪里，為這一段距離付費就夠了。還有ABU，U＋青年公寓，做的租房的這個，還有WEWORK和優(yōu)客工廠，共享的不只是物理空間，還有其他的一些元素。
　　所以我們說互聯(lián)技術(shù)促進了共享經(jīng)濟，使用者不再需要擁有所有權(quán)以及為此付出額外的成本，隨需使用，這樣是可以節(jié)約城市的總成本，城市本來就是最典型的共享經(jīng)濟，如果沒有城市的公共服務(wù)，城市的魅力何在，云計算更是如此，云的計算能力，存儲能力都在云上，被所有用戶接受的。房子是用來住的，不是用來炒的，強調(diào)的就是它的使用權(quán)，不是產(chǎn)權(quán)和交易價值。所以當機器逐漸替代人成為勞動生產(chǎn)力，我們城市空間會向物理的空間去轉(zhuǎn)移，如果你只追求交易和倉儲的成本，那它會有東西來替代，比如說成為文化藝術(shù)的展現(xiàn)場所，服務(wù)型的場所，以及人和人溝通的社交場所。所以當人工智能替代了人的價值之后，城市的物理功能弱化之后，城市的經(jīng)濟和價值核心，我們說它就是創(chuàng)新，我們說原來城市好的地段是好的資本，我們說它的價值將主要體現(xiàn)在對于高價值的人和資源的連接，比如對文化創(chuàng)意的連接，對人機網(wǎng)絡(luò)的連接，對各種創(chuàng)新要素的連接，對產(chǎn)業(yè)協(xié)作平臺的連接。
　　所以傳統(tǒng)的地產(chǎn)重點是物理空間的建造和交付，我們未來地產(chǎn)核心的環(huán)節(jié)在于產(chǎn)業(yè)資源的整合和城市功能的運營，我們以連接為核心，以大數(shù)據(jù)為驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈不斷聚合，形成人才創(chuàng)新服務(wù)體系。理念說了這么多，實踐才是檢驗的標準，下面把天安云谷的情況做下匯報。項目的基本資料，我們就是位于深圳中總核心區(qū)，占地是76萬平米，是深圳最早也是最大的更新項目之一，我們將產(chǎn)生，生活，學(xué)習(xí)，商務(wù)全面結(jié)合。感謝各界政府的支持與關(guān)愛，我們獲得了很多的稱號和榮譽，比如說深圳十三五示范項目，廣東省示范小鎮(zhèn)等等，我們是產(chǎn)業(yè)與融合民地區(qū)。我們打造了城市功能，我們這里有公交樞紐站，文化中心，公園，中小學(xué)等等一系列的商務(wù)酒店，人才公寓都在這里。一期是13年開建，15年建成，建筑面積是50多萬，我們很注重生態(tài)環(huán)境的打造，那今天它的招商入駐率已經(jīng)滿了，不到兩年的時間里，我們也是商業(yè)用房的租售冠軍，高新人才超過3萬人，年產(chǎn)值突破了1500億元，包括華為終端的1200億，二期預(yù)計今年年底交付，占地8萬多，總建筑面積是80多萬，有研發(fā)大廈，商住空間，多功能展覽館等等。我們的密度確實比較高，但是以辦公商業(yè)為主的功能當中，和 也開發(fā)了綠色的城市空間，比如說云悅花谷，彩虹橋等等。這個圖效果不太好，但是大家看得出來，都是老舊的廠房，很多還是重污染的，這是我們建成之后的效果圖，今天這一片已經(jīng)建成了四分之一的位置，它是以村集體物業(yè)資產(chǎn)2億元，年產(chǎn)值，2到3億元，人員牲就是普工，我們現(xiàn)在是村集體物業(yè)資產(chǎn)40億元，年產(chǎn)值，超過1500億，人員特征是高科技人才。
　　可以說天安云谷的創(chuàng)新是創(chuàng)造了多方的共贏，我們說城市更新的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，我們到底是怎么思考的，我們說其更新和價值的提升，最終目標還是要更好的滿足企業(yè)，人才，居民，用戶的需求，以用戶的需求為終點，所以我們前面所有的規(guī)劃，招商，成效，最終還是在運營當中體現(xiàn)的。我們的理念是以終為始，這是我們2011年開始做這個項目就堅持的一點，如何運營，用運營去驅(qū)動才是決定性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。那么天安云谷的運營是以物理的空間為基礎(chǔ)，但是能夠充分的利用最新各種技術(shù)，將一切資源服務(wù)化。這里面有兩大要點，第一是建立以企業(yè)和人才為核心的社區(qū)生態(tài)圈，今天的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)可以極大的促進人員連接，我們有了人員畫像就能更精準的把控他們的需求，我們把這些資源用于云平臺，不管是辦公，會議室，還是節(jié)能的設(shè)備，還是出行的工具，可以讓用戶按需使用，在園區(qū)內(nèi)達到最高的便捷性，最有趣的體驗。
　　所以看到這個，我們也可以真正的解釋我們?yōu)槭裁唇刑彀苍乒龋腔蹐@區(qū)的英文，什么是云？其實云不是某一個黑科技，云是在虛擬化和計算的基礎(chǔ)之上的，它是將一切資源服務(wù)化的交付模式，共享資源，無須購置，即用即聯(lián)，按需付費。標準的云計算，包括基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，我們天安云谷就是園區(qū)服務(wù)，通過云平臺，為企業(yè)和人才的集聚發(fā)展，提供關(guān)鍵的新資源的服務(wù)。我們?yōu)槿胱@區(qū)的用戶提供一系列的幫助，從華為這種大型企業(yè)到小微企業(yè)都可以在這里降低企業(yè)運營成本，把自己主要的精力和資源聚焦到核心業(yè)務(wù)上。企業(yè)最終也是由人組成的，我們?yōu)槿瞬盘峁┹p松的辦事，大量的樂活，樂視，樂購的活動，他們的衣食住行學(xué)，從硬件設(shè)施，軟件設(shè)施平臺和服務(wù)都組織起來，我們目標是打造一個人才匯聚之谷。
　　前面所說的企業(yè)和人才服務(wù)，都是CC＋APP，，我今天要強調(diào)的，智慧園區(qū)，我們也做智慧園區(qū)，我們也做一個APP，其實智慧園區(qū)不僅僅是APP，它只是浮在海面的冰川一樣，大頭在下面。我們還有一張網(wǎng)和一個數(shù)據(jù)中心，全面形成一體化的聯(lián)動管控，我們形成園區(qū)的運營和駕駛中心，我們的總裁駕駛艙，我們今天園區(qū)所有的通行，停車和消費都是一卡通的，招商都可以在這個里面進行管理，能耗，每天的，每個月的，和去年的對比，定期形成報告，可以給到園區(qū)的企業(yè)，我們整個制造的過程，24小時施工的全過程。我們的招商，客戶資源，房源和整個招商過程的規(guī)范，以及后續(xù)的持續(xù)服務(wù)。所以說APP其實只是用戶界面，智慧APP真正的價值是軟硬服務(wù)體系。通過這幾年的努力，我們也發(fā)現(xiàn)，智慧和平臺可以優(yōu)化空間設(shè)施的使用效率，可以優(yōu)化用戶的使用體驗，下一步我們期待萬物互聯(lián)使空間，設(shè)施和服務(wù)數(shù)據(jù)化，為人工智能奠定基礎(chǔ)，這是我們未來的一些部署，全面感知和互聯(lián)易控，智慧運營中心，社區(qū)整體在線，云服務(wù)，這些就不展開講了。我們這些技術(shù)元素都會在當中發(fā)揮很大的作用，那么下一步不是很遙遠，就在二期和三期我們就會用它來代替實際卡，將來是無卡通行，無卡消費，我們會從簡單的設(shè)計模型進入長期的運維階段，我們能耗不僅僅是只輸出一個運營報告，而是和傳感器聯(lián)動起來，形成管理，我們把大數(shù)據(jù)，人工智能和云結(jié)合起來形成園區(qū)的大腦，把政府的政策自動的推給他，那么那些創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，會把我們的合作伙伴，富士康，還有珠三角地區(qū)電子制造的這種中小的企業(yè)，形成一個柔性的制造平臺，讓每個平臺都能對接很好的資源，無人駕駛最好的是輕車熟路，它是車跟環(huán)境的接觸，這個也會在我們園區(qū)優(yōu)先的實現(xiàn)。廣東，深圳是臺風多發(fā)的地區(qū)，我們會把園區(qū)的管理和人工智能結(jié)合起來，形成聯(lián)動。
　　未來的智慧園區(qū)是這樣的，對于人來說，它是一個智能便捷的生活空間服務(wù)，對于企業(yè)來講，它是服務(wù)，這個不僅僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，今天我們已經(jīng)和深圳的很多企業(yè)合作，做一些風格化管理，社區(qū)，應(yīng)急指揮，交通疏導(dǎo)，出租屋管理，森林防火，我們都有合作?；氐浇裉熘黝}上，其實我們說傳統(tǒng)房地產(chǎn)，園區(qū)的供給側(cè)只是物理的供給，今天我們要改變一個供給的內(nèi)容，適應(yīng)新的趨勢，我們的人才需要什么樣的環(huán)境，他包括的資源服務(wù)和體系，以及我們供給的模式，我們要在一個自然環(huán)境的背景下來實現(xiàn)它。我們將通過智慧的平臺和服務(wù)，促進產(chǎn)能的更新和發(fā)展，就像中央會議上所說的，構(gòu)建開放高效的創(chuàng)新資源共享網(wǎng)絡(luò)，不斷推動城市向更高目標邁進。我的匯報就講到這里。
　　主持人：感謝汪總，感謝以上五位嘉賓的分享，我們今天的論壇到此結(jié)束，感謝所有與會嘉賓和參會代表！