[今日評(píng)論]土地供應(yīng)量偏低或?qū)⒋俜績(jī)r(jià)進(jìn)一步上行

  國(guó)土資源部16日公布2013年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，據(jù)各地上報(bào)匯總，2013年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍，其中“三類住房”用地計(jì)劃占住房用地計(jì)劃總量的79.4%，保障性安居工程用地計(jì)劃供應(yīng)4.15萬公頃。

  計(jì)劃供地量創(chuàng)近年來新低，完成80%方可達(dá)近三年實(shí)際供應(yīng)均值

  盡管國(guó)土局表示今年計(jì)劃供地量是2008-2012年年均實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍，符合宏觀調(diào)控要求，但今年的供地目標(biāo)實(shí)際是偏低的。根據(jù)我們整理的數(shù)據(jù)來看，15.08萬公頃的供應(yīng)量是2010年以來計(jì)劃供應(yīng)量的最低值，與2012年最初制定的供地計(jì)劃相比，同比下降了12.6%。

  另外，政府推地計(jì)劃與實(shí)際供地量還存在較大差距，根據(jù)以往情況，供地計(jì)劃通常達(dá)成率偏低，而真正影響商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)的因素正是實(shí)際土地供應(yīng)量。從數(shù)據(jù)上看，2010-2012年三年全國(guó)供地計(jì)劃分別完成了68%、62%和72%，實(shí)際完成率都不高，這與當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境好壞、企業(yè)投資熱情的高低、土地整理難易程度以及地方政府推地意愿的強(qiáng)弱等因素有直接關(guān)系?？紤]到2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性較高，我們對(duì)供地完成率作低中高(60%、70%、80%)三個(gè)估算，如果完成率可以達(dá)到80%甚至更高，則今年實(shí)際新增投向市場(chǎng)的用地規(guī)模才可以保持近3年的平均水平。

  供地量緊缺、企業(yè)拿地需求較高，未來房?jī)r(jià)上漲壓力較大

  在住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量較低的前提下，扣除保障性住房的部分，我們可以看到實(shí)際可用于商品住宅開發(fā)的計(jì)劃用地僅10.92萬公頃，相比去年的12.24萬方下降了10.8%。中小套普通商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)7.82萬公頃，占商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃的71.6%，比去年的占比略略提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

  目前來看，國(guó)五條細(xì)則并未對(duì)一手房市場(chǎng)造成直接影響，房企抱有房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，各地項(xiàng)目漲價(jià)現(xiàn)象已不少見。而商品住宅用地供應(yīng)量的大幅下滑勢(shì)必導(dǎo)致未來幾年商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)將處于低位，供需關(guān)系的緊張進(jìn)而會(huì)對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲起到一定的助推作用。同時(shí)，今年企業(yè)拿地積極性依然較高，包括金地等典型企業(yè)表示今年將加大拿地力度，而從一季度來看，以保利、萬科等龍頭企業(yè)新增土儲(chǔ)量同比大幅增長(zhǎng)。商品住宅用地供應(yīng)的下滑也勢(shì)必導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)而地價(jià)將進(jìn)一步攀升，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。

  各地政府應(yīng)因地制宜調(diào)整供應(yīng)量，平抑地價(jià)并謹(jǐn)防企業(yè)囤地

  政府實(shí)際供地一般會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情以及可利用土地量等等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，我們認(rèn)為地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況來適當(dāng)提升或降低土地供應(yīng)量。

  對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力大、市場(chǎng)供應(yīng)不足的一線城市應(yīng)著重加大土地供應(yīng)，而部分土地供應(yīng)過量的城市則可適當(dāng)削減供應(yīng)以消化庫(kù)存，今年北京、上海、廣州、深圳的住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比增加2.8%，這些城市用地緊張、市場(chǎng)需求旺盛，理應(yīng)據(jù)實(shí)際出讓情況再適度提升土地供應(yīng)；二線城市情況基本和一線城市類似，但市場(chǎng)供求矛盾相對(duì)緩和，武漢、沈陽(yáng)等過去多年土地供應(yīng)規(guī)模過大的二線城市，可以減少土地供應(yīng)以消化之前積壓下來的庫(kù)存；而相當(dāng)一部分三四線城市近兩年以來正面對(duì)開發(fā)投資過于超前的問題，商品住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)本已明顯超過需求規(guī)模，因此應(yīng)適當(dāng)收縮供地。