[克而瑞月報(bào)]市場(chǎng)未能延續(xù)回暖走勢(shì)(2014.11)

  【研究觀點(diǎn)】

  降息有兩面性，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖走勢(shì)

  延續(xù)前期救市熱潮，本月陸續(xù)有地方政府跟進(jìn)公積金調(diào)整、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等救市政策，央行更是宣布降息，引發(fā)市場(chǎng)嘩然。然而，各項(xiàng)政策刺激未能使11月延續(xù)“銀十”市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)雖有所增長(zhǎng)，但成交卻不盡人意。企業(yè)則表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)信心大振，土地市場(chǎng)一片火熱，廣州、上海頻現(xiàn)地王。

  從項(xiàng)目表現(xiàn)上來看，提高營(yíng)銷力度，去庫存依然是樓市主流。適逢“雙十一”，再為房企尋得新的促銷突破口，保利、方興等各大房企紛紛加入其中。但整體而言，各房企促銷覆蓋范圍有限，對(duì)整體市場(chǎng)影響不大。

  我們認(rèn)為，限購限貸放松、公積金調(diào)整、及補(bǔ)貼稅費(fèi)調(diào)整等政策對(duì)市場(chǎng)或有短時(shí)刺激作用，但市場(chǎng)供求矛盾并未解決，市場(chǎng)長(zhǎng)期缺乏長(zhǎng)期回穩(wěn)的動(dòng)力。短期來看，降息降準(zhǔn)及地方政府救市政策效應(yīng)將獲延續(xù)，未來一段時(shí)間內(nèi)窗口期仍將持續(xù)，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況積極營(yíng)銷，緊抓窗口其加速跑量。

  【縱深解讀】

  經(jīng)濟(jì)：各項(xiàng)指標(biāo)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存

  政策：降息具有兩面性，公積金放寬利好更真切

  土地：一線城市地市年末翹尾，2014年全國(guó)總價(jià)地王成功出讓

  市場(chǎng)：11月未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，筑底根基有待進(jìn)一步鞏固

  企業(yè)：房企投融資總量上升，拿地?zé)崆樵黾?/p>

  【圖說樓市】

  11月重點(diǎn)城市供應(yīng)增減參半，成交未能延續(xù)回暖趨勢(shì)

  市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)：供求比漲跌各半，去化壓力略有緩解

  京深市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，中低檔項(xiàng)目仍為主力

 

  【研究視點(diǎn)】

  降息有兩面性，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖走勢(shì)

  延續(xù)前期救市熱潮，本月陸續(xù)有地方政府跟進(jìn)公積金調(diào)整、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等救市政策，央行更是宣布降息，引發(fā)市場(chǎng)嘩然。然而，各項(xiàng)政策刺激未能使11月延續(xù)“銀十”市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)雖有所增長(zhǎng)，但成交卻不盡人意。企業(yè)則表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)信心大振，土地市場(chǎng)一片火熱，廣州、上海頻現(xiàn)地王。

  從項(xiàng)目表現(xiàn)上來看，提高營(yíng)銷力度，去庫存依然是樓市主流。適逢“雙十一”，再為房企尋得新的促銷突破口，保利、方興等各大房企紛紛加入其中。但整體而言，各房企促銷覆蓋范圍有限，對(duì)整體市場(chǎng)影響不大。

  我們認(rèn)為，限購限貸放松、公積金調(diào)整、及補(bǔ)貼稅費(fèi)調(diào)整等政策對(duì)市場(chǎng)或有短時(shí)刺激作用，但市場(chǎng)供求矛盾并未解決，市場(chǎng)長(zhǎng)期缺乏長(zhǎng)期回穩(wěn)的動(dòng)力。短期來看，降息降準(zhǔn)及地方政府救市政策效應(yīng)將獲延續(xù)，未來一段時(shí)間內(nèi)窗口期仍將持續(xù)，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況積極營(yíng)銷，緊抓窗口其加速跑量。

  【01經(jīng)濟(jì)】

  各項(xiàng)指標(biāo)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存

  10月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)基本維持低位，金融數(shù)據(jù)也讓人大跌眼鏡。其中CPI同比上漲1.6%，與上月持平，PPI同比下降2.2%，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。出口增速仍延續(xù)了上個(gè)月的良好勢(shì)頭，保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，但貿(mào)易順差再次擴(kuò)大。固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增速均有不同程度回落，可見經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然巨大，未來貨幣政策放松的可能性繼續(xù)加大。

  近2個(gè)月，政府頻頻出手，多項(xiàng)舉措組合出擊，11月21日，時(shí)隔2年之后央行再度降息，此次降息一方面凸顯了決策層“穩(wěn)增長(zhǎng)”的決心，但另一方面也說明宏觀經(jīng)濟(jì)遇到了較大的困難。每一輪降息周期開啟都預(yù)示著彼時(shí)都是一個(gè)經(jīng)濟(jì)探底的過程，此次降息，也說明未來一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)回落探底，經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然存在，但降息釋放短期利好或促進(jìn)全年GD能夠?qū)崿F(xiàn)7.4%左右增長(zhǎng)的目標(biāo)。

  1、10月中國(guó)制造業(yè)PMI為50.8%，制造業(yè)運(yùn)行總體平穩(wěn)

  2014年10月，中國(guó)制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.8%，雖比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于臨界點(diǎn)，表明我國(guó)制造業(yè)總體上繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同期匯豐PMI數(shù)據(jù)也從上月的50.2微升至50.4，這說明經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的勢(shì)頭緩慢企穩(wěn)，但有效需求不足顯現(xiàn)依然存在，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)未減，政策仍需進(jìn)一步寬松。

  2、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降，固定資產(chǎn)投資增創(chuàng)新低

  2014年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，同比名義增長(zhǎng)12.4%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，房屋新開工和銷售指標(biāo)降幅相繼收窄。全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)為406160億元，同比名義增長(zhǎng)15.9%，較1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增幅再創(chuàng)新低。

  3、新增貸款明顯回落，M2增速下滑至12.6%

  10月末，廣義貨幣余額119.92萬億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速分別比上月末和去年同期低0.3個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月，新增人民幣貸款為5483億元人民幣，同比新增423億元。從10月金融數(shù)據(jù)來看，雖然近期M2增速有所回落，但由于貨幣存量偏高，我國(guó)宏觀負(fù)債水平偏高，M2增速放緩并沒有對(duì)流動(dòng)性造成明顯沖擊。結(jié)合21日人民銀行降息政策，預(yù)計(jì)未來社會(huì)融資總量將有所回升。

  4、10月進(jìn)出口超出預(yù)期，出口增幅同比大漲

  10月我國(guó)進(jìn)出口總值3683億美元，同比增長(zhǎng)8.4%，其中，出口2069億美元，增長(zhǎng)11.6%；進(jìn)口1615億美元，增長(zhǎng)4.6%；貿(mào)易順差454億美元。與上月數(shù)據(jù)相比，10月出口仍延續(xù)上月的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭，但大宗商品價(jià)格跌幅持續(xù)加深，拖累進(jìn)口，貿(mào)易順差仍將處于高位，國(guó)內(nèi)需求依然虛弱。

  【02政策】

  降息具有兩面性，公積金放寬利好更真切

  11月刺激政策相當(dāng)給力，21日央行降息，諸多城市繼續(xù)在公積金和購房補(bǔ)貼方面給予購房者支持。

  21日晚間央行突擊發(fā)布不對(duì)稱降息的消息，存款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，貸款利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言固然利好，但絕非單純利好，可能也意味著宏觀經(jīng)濟(jì)及其中的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，這也預(yù)示著接下來很有可能是一系列的降息，甚至于全面降準(zhǔn)。短期來看，降息體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極態(tài)度，能夠快速提振市場(chǎng)信心，促使剛需購房者積極入市。但長(zhǎng)期來看，降息可能產(chǎn)生反作用。一方面，非對(duì)稱性降息，尤其是存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍，無疑增加了銀行資金成本，而商業(yè)銀行為追求更大利潤(rùn)空間，放貸給個(gè)人房貸的積極性勢(shì)必會(huì)降低，購房者將更難獲取個(gè)人房貸，更別提優(yōu)惠利率了。另一方面，由于資金成本的升高，企業(yè)的融資成本也同樣水漲船高，財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加無疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。

  如果說降息影響的是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，那公積金就真真切切的影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前“錢緊”依然是樓市一大問題，所以很多城市針對(duì)公積金出臺(tái)調(diào)控措施，釋放實(shí)際資金進(jìn)入樓市，提升樓市成交量。降息消息剛落地，諸多城市的住房公積金管理中心便響應(yīng)號(hào)召，下調(diào)了公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，濟(jì)南市、上海市、湖北省、昆明市、長(zhǎng)春市、寧波市等城市還在公積金繳存期限、貸款額度、首套房認(rèn)定、 異地互認(rèn)等方面進(jìn)行放寬調(diào)整。多數(shù)城市的公積金貸款額可以占到剛需房總購房款的70%左右，放寬公積金政策對(duì)于剛需購房者來說可謂雪中送炭。長(zhǎng)沙市允許在長(zhǎng)沙市無自有產(chǎn)權(quán)住房者提取公積金支付房租；漳州市規(guī)定每年可提取一次公積金用于支付房租和物業(yè)費(fèi)，這體現(xiàn)了住房公積金服務(wù)民生的本質(zhì)。

  今年我國(guó)房地產(chǎn)投資額始終在低位徘徊，土地出讓金也大幅下降，這都實(shí)實(shí)在在的影響著各地方政府的財(cái)政收入和稅收，所以部分地方政府開始著手調(diào)整政策，意在提高開發(fā)商的資金流，繼而提高房企拿地的積極性。比如江蘇省給予了建設(shè)精裝房的開發(fā)商一定的稅收減免，這對(duì)目前在售的精裝修房起到刺激作用。目前江蘇省的精裝修商品房房源相對(duì)較少，新政的實(shí)施將刺激開發(fā)商在未來多開發(fā)精裝房，因?yàn)槠醵愌a(bǔ)貼，購房者也會(huì)選擇精裝房。

  總體來看，近半年中央和地方政府都在積極調(diào)整政策，房企主動(dòng)自救，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，但回暖的根基還未穩(wěn)固，市場(chǎng)表現(xiàn)并非一路向好，商品住宅庫存量高企情況也未見明顯好轉(zhuǎn)，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)依然需要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)供求、價(jià)格關(guān)系積極營(yíng)銷，以去庫存為中心，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)加速跑量。

  【03土地】

  一線城市地市年末翹尾，2014年全國(guó)總價(jià)地王成功出讓

  2014年11月，CRIC監(jiān)測(cè)的100城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總建筑面積共計(jì)為2635萬㎡，環(huán)比下滑13%，同比減少67%，月內(nèi)央行降息為市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑，企業(yè)信心爆棚，一線城市土地市場(chǎng)更是顯著回升，上海、廣州、北京等接連拍出高價(jià)地塊，在一線城市土地市場(chǎng)升溫的帶動(dòng)下，本月土地市場(chǎng)延續(xù)10月上升勢(shì)頭，成交總價(jià)持續(xù)回升，總成交金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%，同比減少38%。

  從排行榜來看，本月總價(jià)入榜門檻和均價(jià)入榜門檻較上月略有下降，分別為21.66億元和14428元/平方米，但就排名前列的成交地塊情況而言，本月均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出10月：月初，中海經(jīng)42輪競(jìng)拍擊敗天恒永同昌聯(lián)合體，以28%的溢價(jià)率、59億元獲得的北京石景山老古城綜合改造項(xiàng)目，即已超過了上月全國(guó)總價(jià)地王(深圳“三無靚地”，46.8億元)。18日以248億出讓的董家渡地王，更是毫無懸念地拿下了2014年全國(guó)總價(jià)地王，并以1.3億元/畝大幅刷新了每畝土地出讓價(jià)格記錄；而廣州今年的總價(jià)地王紅云涂料廠地塊，也在24日由越秀地產(chǎn)以64億元摘得；月末陽光城以21.08億競(jìng)得的上海楊浦內(nèi)環(huán)宅地，樓板價(jià)達(dá)4.1萬元/平方米，不僅刷新了板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，更比上月全國(guó)單價(jià)地王高出六成。在政策面持續(xù)刺激的大環(huán)境下，土地市場(chǎng)迎來地王的井噴式成交，以此來看，目前開發(fā)商信心已得到了顯著提振。

 

  【04樓市】

  11月未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，筑底根基有待進(jìn)一步鞏固

  1、11月重點(diǎn)城市供應(yīng)增減參半，成交未能延續(xù)回暖趨勢(shì)

  2014年11月各重點(diǎn)城市供應(yīng)量增減參半，其中，個(gè)別城市較10月有大幅上漲。從具體城市能級(jí)來看，一線城市中，因市場(chǎng)信心提振，推盤量增加，總體供應(yīng)量較上月大幅上升，除北京外，供應(yīng)量都在90萬平方米以上，平均供應(yīng)近115萬平方米，其中深圳本月供應(yīng)近130萬平方米，環(huán)比大增173%，同比也上漲99%，廣州更是超過了170萬平方米，環(huán)比也是大增134%，處于近年來較高水平；而北京、上海供應(yīng)同環(huán)比都出現(xiàn)下降，其中北京環(huán)比下降2%，上海環(huán)比下降24%。二三線城市供應(yīng)量與10月相比，環(huán)比下降的城市進(jìn)一步減少，同比下降的城市也只占近7成，其中無錫、常州、大連等城市供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，環(huán)比平均增幅超過70%；而且供應(yīng)量上來看分化趨勢(shì)明顯，南京、杭州、沈陽、武漢等城市供應(yīng)量都超過100萬平方米，重慶供應(yīng)雖環(huán)比小幅下降，但仍超過200萬平方米，而福州、南昌、廈門等城市卻不足30萬平方米。

  從成交角度來說，11月成交沒能延續(xù)10月的回暖態(tài)勢(shì)，整體較上月出現(xiàn)不同程度下降，企穩(wěn)筑底的根基還需鞏固。具體來說，一線城市中，喜憂參半，上海、廣州同環(huán)比全部下跌，平均跌幅超過15%，其中，上海成交較上月減少近20萬平方米，環(huán)比下降18%，同比更是大降30%，而北京、深圳同環(huán)比出現(xiàn)上升，其中，北京成交小幅上漲6%，逼近90萬平方米；深圳成交量達(dá)到60萬平方米，環(huán)比上漲27%，達(dá)到近22個(gè)月以來新高。二三線城市中，近4成城市環(huán)比出現(xiàn)下降，同比下降的城市占5成，沒能延續(xù)上月上漲態(tài)勢(shì)，其中，鄭州、常州、長(zhǎng)沙、大連、杭州等城市環(huán)比下降都在15%以上，合肥、南京、武漢等地，本身庫存較小，今年市場(chǎng)也較平穩(wěn)，在市場(chǎng)信心回升下，成交量環(huán)比不同程度上升，其中，武漢成交同比更是大漲62%；從成交量來看，分化也進(jìn)一步突出，武漢、重慶、沈陽、南京、杭州等五城成交量突破100萬平方米，重慶成交近260萬平方米；而廈門、大連、常州等城市卻不足50萬平方米。

  在我們看來，在“銀十”成交大提振，特別是央行22日不對(duì)稱降息和提高存款利率上浮區(qū)間后，使得市場(chǎng)信心進(jìn)一步回升，開發(fā)商加大了推盤力度，整體供應(yīng)繼續(xù)增長(zhǎng)，但成交量未出現(xiàn)進(jìn)一步的回升，未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。究其原因，一方面，是因?yàn)榍捌诘胤焦e金調(diào)整、戶籍改革、購房補(bǔ)貼等刺激措施帶來的利好更多地已經(jīng)反映在之前的成交表現(xiàn)中，而央行此次降息所帶來的需求還未釋放，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言也絕非單純利好，會(huì)導(dǎo)致銀行資金成本上升，從而收緊按揭貸款額度，阻礙成交回升；另一方面，目前各城市供大于求的基本面短期內(nèi)沒有改變，商品房庫存高企，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然突出，成交量短期內(nèi)不會(huì)持續(xù)的上漲，未來市場(chǎng)企穩(wěn)筑底還有待繼續(xù)鞏固。因此，我們認(rèn)為，在年底沖業(yè)績(jī)以及央行降息帶來的短期利好釋放下，12月供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步增加，競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)一步激烈化，目前市場(chǎng)環(huán)境下各家企業(yè)不應(yīng)盲目漲價(jià)，還是應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)供求、價(jià)格關(guān)系來積極營(yíng)銷，以去庫存為中心，緊抓窗口其加速跑量。

 

  2、市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)：供求比漲跌各半，去化壓力略有緩解

  我們通過研究城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大維度(供求比、存量消化周期)對(duì)城市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，通常我們認(rèn)為：庫存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)將呈現(xiàn)供過于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求；供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，低于0.8則為供不應(yīng)求。

  “金九銀十”余熱持續(xù)，央行降息加碼，市場(chǎng)購房信心得到進(jìn)一步提振，本月商品住宅市場(chǎng)穩(wěn)中有升，多城成交出現(xiàn)上漲。供求比方面，多數(shù)城市控制在1.2警戒線以內(nèi)。環(huán)比來看，漲跌各半，其中，上月較為突出的長(zhǎng)春、福州本月大踏步理性回歸，而廣州、深圳以及無錫則由于本月供應(yīng)驟增然成交未相應(yīng)跟上導(dǎo)致嚴(yán)重供大于求。從消化周期來看，形勢(shì)一片大好，監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市中僅廣州、青島略有上漲外，其余城市均出現(xiàn)或多或少的下滑，消化周期超過20個(gè)月的城市僅剩沈陽、青島和長(zhǎng)春三城，去化壓力得到一定程度的減弱。從時(shí)間縱軸上來看各城市的消化周期，不難發(fā)現(xiàn)，諸多城市正穩(wěn)步緩解去化危機(jī)，消化周期縮短趨勢(shì)明顯。

  當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)良好，半數(shù)城市新建商品住宅成交量開始追平去年同期，甚至有如杭州、廈門等城出現(xiàn)大幅反超。在我們看來，購房需求，尤其是改善型需求正逐步被政策利好所刺激，購房者觀望情緒漸散，同時(shí)時(shí)至年尾，房企發(fā)力沖刺，以價(jià)跑量已成常態(tài)，雙重效用疊加。因而，接下來的12月或?qū)⒂瓉硇乱惠喌某山恍「叻?，整體市場(chǎng)也或?qū)⒁源藶樘逭嬲龑?shí)現(xiàn)回暖。

 

  3、京滬深市場(chǎng)中低檔項(xiàng)目仍為主力，改善型需求放量并不明顯

  從成交價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，深圳中低檔項(xiàng)目成交占比小幅回落。上海11月份成交小幅回落，各價(jià)格段成交占比變化不大，與上月基本持平，其中中低檔產(chǎn)品成交占比下跌2個(gè)百分點(diǎn)至44%，中金海棠灣、萬科VCITY等中低檔項(xiàng)目去化良好，11月去化均在150套以上；北京中低檔、低檔項(xiàng)目成交占比小幅攀升，維持市場(chǎng)成交主力，五和萬科長(zhǎng)陽天地積極主動(dòng)營(yíng)銷，以價(jià)換量取得較好效果；深圳11月整體成交也略有回暖，成交價(jià)格結(jié)構(gòu)微有調(diào)整，中低檔項(xiàng)目成交占比下跌10個(gè)百分點(diǎn)，占比達(dá)到51%，中海九號(hào)公館、華潤(rùn)城潤(rùn)府等高端項(xiàng)目熱銷，占據(jù)成交金額排行榜前列。

  從面積段結(jié)構(gòu)來看，120平方米以下戶型產(chǎn)品仍為成交主力。上海從面積段成交占比來看仍舊無明顯變化，90-120平方米戶型依舊占據(jù)市場(chǎng)主力，在整體成交略有回落的背景下，200平方米以上戶型成交量仍維持不變，從側(cè)面說明高端項(xiàng)目市場(chǎng)比較穩(wěn)定。北京在自住房項(xiàng)目紛紛入市后，90以下戶型成交占比基本穩(wěn)定，領(lǐng)跑市場(chǎng)，同時(shí)90-120平方米這種首改首置戶型也受到市場(chǎng)追捧，在房企積極營(yíng)銷下，優(yōu)惠較大，中國(guó)鐵建•原香嘉苑、住總正華新國(guó)展?jié)M庭芳等項(xiàng)目?jī)r(jià)格低，熱銷也不足為奇；深圳雖90平方米以下戶型成交占比下降，120-200平方米戶型成交則又穩(wěn)步回升，但市場(chǎng)成交主力仍是90平方米以下的小戶型產(chǎn)品，占比達(dá)到67%，整體市場(chǎng)比較平穩(wěn)。

 

  【05企業(yè)】

  房企投融資總量上升，拿地?zé)崆樵黾?/b>

  1、企業(yè)拿地量增加，碧桂園首進(jìn)石家莊

  本月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，企業(yè)拿地態(tài)度逐步放開，拿地規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，15家典型企業(yè)本月通過招拍掛新增總建面466.29萬平方米，環(huán)比上升7.85%，同比大幅下降54.71%；土地總價(jià)296.61億，環(huán)比則上升55.18%，同比下降36.47%。從土地單價(jià)來看，本月房企平均土地成本為6361元/平，環(huán)比上升43.88%，同比上升40.26%。本月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，房企拿地積極性較上月有了明顯提高。受到降息等利好政策的疊加影響，本月房企新增一線城市土儲(chǔ)四幅，萬元以上樓板價(jià)的地塊達(dá)6幅。其中，中海在北京新增的石景山區(qū)老古城綜合改造項(xiàng)目C等地塊，總價(jià)為59億，樓板價(jià)達(dá)17618元/平米。

  從單個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來看，碧桂園在本月表現(xiàn)較為活躍。新增了5幅石家莊地塊，總建面積達(dá)到81.67萬平方米。因地塊位置臨近，將被作為“石家莊碧桂園”集中開發(fā)。這是碧桂園在石家莊的首宗地塊，體量較大，但平均樓板價(jià)僅為540元/平米?？梢?，碧桂園依托于新政“窗口期”，以低價(jià)收羅意向地塊，擴(kuò)張二線布局的決心。除此之外，萬科本月也在深圳、成都、沈陽相繼增加了土地儲(chǔ)備，集中于一、二線城市的戰(zhàn)略布局，也反映出萬科對(duì)一、二線城市未來土地保值能力的良好預(yù)期。

  2、央行降息刺激市場(chǎng)銷售，年底房企抓緊投資

  本月21日晚間，央行降息的利好刺激了低迷市場(chǎng)，在調(diào)控松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交有所起色。隨著銷售的回升，投融資市場(chǎng)也開始逐漸活躍，房企在沉寂數(shù)月之后，開始在年底加大投資力度，爭(zhēng)取拿地，融資總量較上月基本持平。本月的融資情況來看，108家監(jiān)測(cè)企業(yè)融資總規(guī)模達(dá)694.17億元人民幣，同環(huán)比分別上漲46%和9%。

  從融資幣種來看，內(nèi)地市場(chǎng)中期票據(jù)的放開的效應(yīng)本月仍然在持續(xù)，加上本月下旬央行降息影響，本月人民幣融資額45%。本月融資分布中，票據(jù)及債權(quán)的融資占比為77%，A股市場(chǎng)不少房企通過定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據(jù)等方式來獲取資金，增發(fā)配股占比和上月持平維持在6%。具體融資方面，金隅股份50億元的非公開定向債券融資工具獲準(zhǔn)注冊(cè)。

  3、地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)回升，房企股全面飄紅

  11月中旬，受到央行降息利好影響，房地產(chǎn)銷售整體回升帶動(dòng)地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)反彈，主要股指全面大漲，加上滬港通的實(shí)施，更多海外資金涌入。A股市場(chǎng)，兩市地產(chǎn)股本月表現(xiàn)搶眼，上證地產(chǎn)指數(shù)上漲21.13%，深圳地產(chǎn)指數(shù)上漲13.01%。海外市場(chǎng)方面，滬港通對(duì)于港股的實(shí)際效應(yīng)較小，因此，本月恒生地產(chǎn)分類指數(shù)漲0.30%。

 

  重點(diǎn)個(gè)股方面，受益于央行降息的消息及各地限購解綁的進(jìn)一步深化，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售增長(zhǎng)較快，主要地產(chǎn)股在本月下旬開始明顯的上漲，投資者對(duì)市場(chǎng)的信心進(jìn)一步回升。內(nèi)地股方面，招商地產(chǎn)大漲28.15%，保利地產(chǎn)上漲24.78%。香港方面，龍湖地產(chǎn)上漲16.13%，綠城中國(guó)由于股權(quán)爭(zhēng)端成為重點(diǎn)房企中唯一股價(jià)下跌的房企。本月漲跌幅榜單漲幅榜方面，滬指地產(chǎn)股受益于滬港通表現(xiàn)搶眼，華發(fā)股份大漲55.84%；在跌幅榜方面，新世界發(fā)展本月下跌5.12%。