克而瑞：這次銀行都太給力了

  今年以來，樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍咒”就是房貸(包括額度和利率)，即便是6月份以后央行和銀監(jiān)會連續(xù)喊話、9•30央行松綁限貸，也沒能真正調(diào)動商業(yè)銀行支持居民購房、真正落實優(yōu)惠利率的積極性。11月21日的降息又是非對稱降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本會進一步提升，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。這樣的疑慮近一周以來籠罩著行業(yè)各方，尤其是在當(dāng)前市場回暖的關(guān)鍵期，銀行的支持力度決定著市場的走向。

  為此，我們對全國33個城市的93家銀行分支機構(gòu)進行了電話調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：事實上我們太多慮了，此次銀行房貸相當(dāng)給力，全國各城市銀行貸款環(huán)境較之前都有所放松。主要表現(xiàn)在：一，多數(shù)銀行執(zhí)行央行新規(guī)，下調(diào)基準(zhǔn)利率；二，9.30政策已落地，銀行都已認(rèn)貸不認(rèn)房；三，接近7成銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率(6.15%)，2成銀行還有優(yōu)惠，僅個別銀行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成銀行居多，上浮超過最低1.1倍的銀行占18%，個別上浮30%。

  “9.30“政策已基本落實，多數(shù)銀行房貸已執(zhí)行新基準(zhǔn)利率

  從調(diào)研的結(jié)果看，大多數(shù)城市的銀行分支機構(gòu)已調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“9.30“認(rèn)貸不認(rèn)房政策已基本落地執(zhí)行。

  多數(shù)銀行已開始執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率，五年以上貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整至6.15%，相當(dāng)于降息前的9.4折。值得注意的是，仍有上海建設(shè)銀行、貴陽建設(shè)銀行以及無錫工商銀行的房貸業(yè)務(wù)仍執(zhí)行原基準(zhǔn)利率(6.55%)。

  接近7成銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，兩成銀行有優(yōu)惠

  調(diào)研的93家銀行中， 65%的銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率，7%的銀行首套房貸上浮5-15個百分點，僅有2家銀行上浮20個百分點。另外，有21家銀行對首套房貸有9.0-9.5折幅度不一的利率優(yōu)惠，以國有銀行為主，例如杭州交通銀行、寧波農(nóng)業(yè)銀行、深圳農(nóng)商銀行等。

  從城市來看， 9個城市首套房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定比例上浮，鄭州甚至最高上浮20%，其余27個城市則最低實行基準(zhǔn)利率或有優(yōu)惠。

  二套房首付6成銀行占85%，僅17家銀行利率上浮超過1.1倍

  調(diào)研結(jié)果顯示，二套房貸款利率上并沒有松動的跡象，但首付6成的銀行明顯增多。就首付要求看，有79家銀行的二套房首付要求6成，占比達到85%，僅有少數(shù)國有銀行仍執(zhí)行二套房7成首付標(biāo)準(zhǔn)，如上海建設(shè)銀行、南京工商銀行、南京建設(shè)銀行等。

  就利率來看，大多數(shù)城市的銀行都在執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，僅有17家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)。這其中沈陽、石家莊、呼和浩特在實際操作過程中最高上浮范圍達20%，而鄭州和重慶上浮30%更是常態(tài)，為所有調(diào)研城市中最高。

  放款周期普遍加快，半數(shù)銀行僅1月左右，較年中翻倍

  從放款周期來看，近期銀行放款周期相比年初抑或年中時都普遍縮短。我們調(diào)研的銀行中，接近50%以上的銀行放款周期僅為1個月左右，更有9%銀行放款周期在2周，約4成的銀行表示放款時間以貸款人資質(zhì)而定。在7月底的調(diào)研中，僅24%的銀行會在1月內(nèi)放款，甚至有16%的銀行放款需要2個月。由此可見，此次降息后銀行房貸較之前有明顯加快，購房支持力度加強。

  我們認(rèn)為，目前銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性超出了市場預(yù)期，首套房落實新基準(zhǔn)利率甚至還有優(yōu)惠，利率重回5時代，將大幅度提振市場信心，短期可能會帶來成交量的回升，在年末形成翹尾。但降息帶來的銀行資金成本上升，這樣的情況還能持續(xù)多久，依然存疑待考。

  對項目來說，購房者要獲取更加優(yōu)惠利率將變得困難，基準(zhǔn)利率將成為房貸新常態(tài)。短期內(nèi)樓市上行趨勢有望持續(xù) ，去庫存的窗口期還將延續(xù)，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續(xù)以價換量。