[克而瑞]切勿沾沾自喜 行業(yè)數(shù)據(jù)仍很不樂觀

??8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，整體開發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，尤其是住宅開發(fā)投資首次回升，而新開工繼續(xù)不振，商品房銷售較6月大幅下降，說明在當前市場狀況下，房企信心仍不足。

??商品房銷售量、價環(huán)比大降，持續(xù)增長態(tài)勢開始反轉(zhuǎn)

??1-7月份，商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個百分點，商品房銷售額41171億元，增長 13.4%，增速提高3.4個百分點，其中，住宅銷售額大幅增長16.8%。從同比數(shù)據(jù)來看，7月延續(xù)市場回暖態(tài)勢，但不可忽視的是，7月商品房量、價環(huán) 比6月都大幅下跌，結(jié)束自4月以來的不斷增長態(tài)勢。

??7月商品房成交量價下滑原因主要有，其一，二季度的市場火爆，使得前期積壓的迫切需求得到集中釋放，未來需求將趨于平穩(wěn)；其二，前期330、降 息等政策效力已明顯減弱，而近期又無重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震蕩，使得購買力大為下降，尤其是高端改善市 場，影響尤甚，因而，其助推器功能喪失，反而會減少市場流動性，成為樓市進一步回升的障礙；其四，7月市場供應大幅下降，使得部分城市短期供應跟不上節(jié) 奏，造成供求錯位，影響成交量上漲。

??開發(fā)投資連續(xù)18個月回落，但住宅開發(fā)投資首次回升

??數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比增長4.3%，增速已連續(xù)18個月回落，但增速比1-6月回落0.3個百分點， 回落幅度進一步收窄。而值得關注的是，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。住 宅投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動作用。

??7月房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落，但住宅開發(fā)投資首次回升的原因，我們認為，主要有兩方面原因，一方面，主要還是市場好轉(zhuǎn)下，企業(yè)資金回籠加快，房 企信心持續(xù)增強，對短期內(nèi)市場繼續(xù)看好，而對長期持謹慎態(tài)度，因而加大了對現(xiàn)有項目的開發(fā)進度，迎合市場的回暖態(tài)勢，加快去化。而另一方面，股市的大起大 落、不斷波動，或多或少的使得部分資金轉(zhuǎn)向相對平穩(wěn)，且不斷回暖的住宅市場。

??房屋新開工增幅仍在加速回落，部分城市未來供應恐將青黃不接

??前7月，房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴大1個百分點，結(jié)束自今年3月以來的不斷收窄態(tài)勢。其中，住宅新開工面積 56684萬平方米，下降17.9%。這也說明，雖然2季度市場大幅回暖。但在當前去庫存繼續(xù)推進，而且市場進入傳統(tǒng)淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、 三線城市，房企新開工面積更低。

??新開工繼續(xù)不振，勢必影響下半年樓市供應，不少一二線大中城市市場回暖明顯，供求狀況大為改善，甚至逆轉(zhuǎn)，新開工的不振，必將使得這些城市供求矛盾激化，未來房價上漲的壓力較大。

??待售面積短暫回落后，行業(yè)庫存量繼續(xù)攀高

??在成交大幅下滑影響下，商品房待售面積大幅增加。7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積 增加221萬平方米，結(jié)束5、6兩月的下降態(tài)勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加 大。

??而值得注意的是，上半年一、二線城市成交上漲強勁，很多原本庫存較大城市，市場狀況已大為改觀，如杭州、寧波、福州等，多數(shù)二、三線城市庫存壓力不減，部分城市甚至增大，去庫存任重而道遠。

??整體供大于求及結(jié)構性分化下，去庫存仍是主旋律

??在當前，經(jīng)濟疲軟，穩(wěn)增長壓力較大情況下，樓市的挑大梁作用仍是關鍵，因而3季度行業(yè)基本面仍會延續(xù)寬松，而當前樓市最主要的問題還是整體供大 于求以及結(jié)構性矛盾加劇問題，一方面，各線城市市場分化加劇，二、三線城市去庫存仍是關鍵；而另一方面，結(jié)構性矛盾持續(xù)，整體住宅市場去庫存繼續(xù)推進，而 商業(yè)、辦公市場供求矛盾不減。因而，對于房企來說，二、三線城市的去庫存仍應加速，尋找和發(fā)掘需求增長點仍是關鍵。