[中房研協(xié)]中國樓市進入崩盤時間了嗎？

??熱點回放

??不經(jīng)意間，8月份又成了房地產(chǎn)政策密集發(fā)布期，央行雙降、限外令解除、公積金首付新政等。為何在8月末救市政策紛紛祭出？是政府預(yù)感到市場將出現(xiàn)大的變化而提前采取的預(yù)防措施嗎？有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測樓市進入崩盤時間，真的是這樣嗎？先看近期政策、市場都發(fā)生了哪些變化：

??政策方面：

??成交方面：8月份重點城市市場成交表現(xiàn)較差，整體成交環(huán)比降幅較7月進一步擴大，部分城市下降尤其明顯。而供求的繼續(xù)下降，并未明顯推高重點城市市場庫存，而超過一半城市庫存量繼續(xù)下降，而基于前期成交量的高位，消化周期也繼續(xù)改善，整體市場狀況依舊向好。

??價格方面：8月，中國城市住房（一手房）價格288指數(shù)為1093.7點，指數(shù)較7月上升5.0點，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月縮小0.04個百分點，同比止跌小幅上漲0.07%。指數(shù)連續(xù)四個月正增長。

??各方觀點

??銘基亞洲投資策略師羅福萬認為，隨著中國股市降溫和人民幣貶值，人們的注意力將重新回到中國房地產(chǎn)市場是否步入下行通道的問題。在我看來，房地產(chǎn)繁榮期已經(jīng)結(jié)束，但由于房地產(chǎn)買家被要求支付至少30%的首付款，發(fā)生危機的風險很低。過去10年間住房價格年均上漲9%貌似符合泡沫的特征，但與此相伴隨的是城鎮(zhèn)居民名義收入年均12%的增長。

??經(jīng)濟學者馬光遠認為，盡管上半年，一些城市的房地產(chǎn)的銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段，由于三四線城市的庫存壓力，房地產(chǎn)事實上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟走向結(jié)構(gòu)性的過剩，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和改變不可避免。放松外資限制并不會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔心中國房價再次的暴漲。未來影響中國房地產(chǎn)走勢的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟的基本面，還有人民幣貶值和降準降息寬松政策的雙重影響。對中國房地產(chǎn)市場的未來并不樂觀，除了少數(shù)城市的房產(chǎn)在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，中國房地產(chǎn)事實上應(yīng)該選擇賣出。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會促使樓市起碼一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，今年8月又出現(xiàn)了罕見的“高溫月”，但樓市卻沒有如天氣一般火爆，供應(yīng)和成交環(huán)比都有所下滑。但考慮到成交仍然較去年同期上漲了21%，在淡季中能交出這樣一份答卷，應(yīng)該還算得過去。今年市場和政策、股市也密切相關(guān)。

??政策上，8月份已經(jīng)解除了“限外令”，并且出臺了雙降政策，而且在月末最后一天央行推出了公積金貸款購二套房最低首付從30%降低到20%的利好政策，看來政策面正處于最寬松的時候。三季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)如果繼續(xù)不樂觀，那月末還是有可能像去年9月底一樣繼續(xù)出臺支持政策。股市這塊，預(yù)計9月份可能還是以調(diào)整為主，應(yīng)該不會對市場造成太多影響。9月份的樓市應(yīng)該會更回歸市場，值得期待！

??中房分析

??近期政府再次密集出臺樓市“救市”政策，涉及到金融（流動性和融資成本）、外資（購房資格和便利）、公積金（首付比例等）幾個方面聯(lián)系此前的除一線城市外的取消限購政策，330新政等，目前確實已經(jīng)是近5年來房地產(chǎn)政策最為寬松的時期了。

??如果長期跟蹤我國的房地產(chǎn)政策與市場發(fā)展就可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策寬松期一般對應(yīng)著市場的調(diào)整期，同時也是比較合適的市場抄底期，無論是企業(yè)拿地還是居民購房，莫不如此。

??如何認識當前的房地產(chǎn)市場，是應(yīng)該逢低抄底還是觀望回避？做好這個決策，必然要對中國房地產(chǎn)市場的未來做一個深刻的理清，到底是發(fā)展過程中的調(diào)整，還是面臨必然的崩潰。我們認為，中國樓市面臨調(diào)整的可能性，但還不會崩潰。理由如下：

??首先，樓市居住需求是主體?，F(xiàn)在樓市的平均投資回報率在2-3%左右，低于銀行5%理財收益率，而房價也不大會出現(xiàn)暴漲的預(yù)期，因此樓市投機需求比例大幅下降?？傮w看住房基本面需求依然健康，每年大約有1300萬對夫婦結(jié)婚，而新婚夫婦占到新建住房銷售的大約三分之一。收入持續(xù)以健康的步伐增長，家庭儲蓄在過去10年里增長逾300%，至52.7萬億人民幣（約合8.5萬億美元），超過俄羅斯、巴西、印度和意大利的GDP總和。事實上，今年樓市成交有調(diào)整，但依然比去年同期有顯著增長。簡單講就是，雖然現(xiàn)在買樓不能獲得很好的出租收益和差價，但成交量依然很大，說明真實的居住需求在支撐市場。

??其次，改善住房需求空間大。隨著二胎政策的普遍實施、城鎮(zhèn)化所帶來的農(nóng)村老人跟隨子女到城市定居，以及城鎮(zhèn)家庭養(yǎng)老需求的增加，意味著很多家庭原來的一房、兩房不能適應(yīng)需要，三房甚至四房成為這類家庭的標配。從購買力看，過去10年期間，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長7%以上，同時在過去9年間農(nóng)村居民實際收入每年增長7%。相比之下，過去10年期間美國和英國的實際收入年均增長率分別為1%和0.3%。因此，我國城鄉(xiāng)居民的收入水平是不斷提高的，有支付能力的住房需求也在不斷擴大。

??再次，城鎮(zhèn)化趨勢不可阻擋。新興城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略之一，也是社會發(fā)展的必然。這一進程在實施過程中有可能會出現(xiàn)一些偏差，但這個進程不會停滯，在發(fā)展中解決問題，城鎮(zhèn)化也將逐步做到人的城鎮(zhèn)化，有人的地方就有住房的需求，這也是我國房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)推動力。

??第四，住房消費杠桿率低，不會出現(xiàn)美國式“次貸”危機。任何資產(chǎn)類別出現(xiàn)泡沫的一個重要前提是很高的杠桿水平，因為如果沒有高的杠桿水平，價格大幅下跌的后果就是有限的。我國的住房信貸政策決定了居民購買住房杠桿率較低，因為在過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款（二套房商業(yè)貸款實際執(zhí)行則要求50%以上首付）。且中國人的還貸率高、能夠買的起房子的人大部分珍視信譽，因此違約率基本可以忽略不計。除非房價下跌40%以上，可能會出現(xiàn)違約停貸的情況，但這種情況也僅僅是假設(shè)，在我國經(jīng)濟依然保持6%以上的增速，M2依然保持10%以上的供應(yīng)，房價在可預(yù)見的將來還不會崩潰。

??當然，我們也應(yīng)客觀看目前存在的一些不利因素，比如宏觀經(jīng)濟確實在降速，我國已經(jīng)開始主動適應(yīng)這種局面，稱之為“新常態(tài)”，主動適應(yīng)要比被動防御好，承認市場周期的存在，主動出清風險，反而有利于更快從經(jīng)濟低谷中走出來。再比如外資流出問題，這與中美經(jīng)濟周期差異相關(guān)，美國經(jīng)濟目前正處于復(fù)蘇階段，且美聯(lián)儲還預(yù)期加息，加上人民幣的主動貶值，美元流出再正常不過。對經(jīng)濟而言確實是一個挑戰(zhàn)，需要冷靜面對，但對房地產(chǎn)市場則影響小得多，外資在中國房地產(chǎn)市場的份額并不大，且近期的限外政策松綁也是一個對沖措施。而央行對人民幣匯率的“有管理”浮動控制，也是有相當?shù)臏暑^，人民幣持續(xù)貶值的預(yù)期可以歇歇了。

??(本文來源：中房研協(xié)研究中心 回建強)