[中房研協(xié)]2015年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

??9月13日，國家統(tǒng)計局公布了2015年1-8月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)投資增速自2014年起，連續(xù)20個月呈下滑趨勢。

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落

??2015年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資41098億元，增長2.3%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

??單位：億元，%

??圖1  全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的主要原因是商品房前期庫存基數(shù)較大，特別是三、四線城市去庫存壓力較大，在一定程度上影響了房企的投資意愿。

??房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在8月持續(xù)轉(zhuǎn)好，降準降息后貸款利率再創(chuàng)歷史新低，持續(xù)多年的“限外令”出現(xiàn)松動，二套房公積金首付比例進一步下調(diào)。隨著全國房地產(chǎn)政策的全面寬松，房地產(chǎn)投資預(yù)期會好轉(zhuǎn)。目前房地產(chǎn)投資的下降還是受宏觀經(jīng)濟整體回落的影響較大。在去庫存差不多之后，市場供求關(guān)系好轉(zhuǎn)，企業(yè)投資意愿將逐步扭轉(zhuǎn)。

??二、新開工降幅持平

??1-8月份，房屋新開工面積95182萬平方米，下降16.8%，降幅持平。其中，住宅新開工面積65830萬平方米，下降17.9%。

??單位：萬平方米，%

??圖2  全國房地產(chǎn)累計新開工面積及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-8月新開工累計下降16.8%，降幅持平，住宅新開工下降17.9%。前八個月新開工依然處于回落的態(tài)勢，改變不明顯，與開發(fā)投資低速增長密切相關(guān)。一方面受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的影響；另一方面也和高企的待售庫存、大量的在建施工面積有關(guān)。

??新開工同比持續(xù)下降，其實開發(fā)投資增速連續(xù)回落的硬幣另一面。在宏觀經(jīng)濟增速大幅放緩的背景下，一方面是三四線城市庫存壓頂，另一方面土地供應(yīng)高度壟斷，地價不降反增，企業(yè)土地購置面積大幅下降的情況下，新開工自然也同步發(fā)展。

??三、房地產(chǎn)銷售同比增速仍在加大

??1-8月份，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓銷售面積增長8.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.2%。商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點。其中，住宅銷售額增長18.7%，辦公樓銷售額增長12.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.5%。

??單位： %

??圖3  全國商品房累計銷售面積及銷售額增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：銷售同比增速仍在加大之中，前8月面積和金額增速分別較前7月增長了1.1和1.9個百分點，這也是當(dāng)前政府對房地產(chǎn)開發(fā)投資未來增速相對樂觀的重要原因，只有賣的好了開發(fā)商才有可能繼續(xù)拿地，繼續(xù)新開工，并最后轉(zhuǎn)化為投資。

??全國商品房銷售市場回升的原因，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者信心有所恢復(fù)；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)適時優(yōu)化推盤和策略定價，積極去庫存，現(xiàn)有庫存中的優(yōu)良部分逐步消化。三是市場分化更加明顯，尤其是一二線城市的成交回暖更加迅速。

??四、住宅待售面積有所下降

??8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米，辦公樓待售面積減少7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加157萬平方米。

??單位：萬平方米

??圖4  全國商品房各類物業(yè)累計待售面積

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評: 1-8月商品房待售面積從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)看，庫存下降主要功勞來源于住宅庫存的下降，商業(yè)營業(yè)用房庫存反而在增加。這說明，一方面，在樓市新政和降準降息等多重利好下，伴隨著成交量提升、庫存增幅較小，未來市場回暖會在數(shù)據(jù)上逐步得到顯現(xiàn)，另一方面，非住宅類物業(yè)的銷售問題并未解決，房地產(chǎn)回暖的結(jié)構(gòu)性特點依舊，房地產(chǎn)企業(yè)和有關(guān)主管部門不應(yīng)掉以輕心。

??商業(yè)地產(chǎn)過剩正在成為共識，尤其是三四線城市的綜合性商業(yè)物業(yè)大量開發(fā)，其風(fēng)險不容小覷。

??五、土地購置面積繼續(xù)下降

??1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴大0.1個百分點；土地成交價款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個百分點。

??單位： %

??圖5  全國土地累計購置面積及土地成交價款增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-8月土地購置面積累計同比下降32.1%，土地成交價款下降25.8%，土地市場依然處于深度調(diào)整中。企業(yè)拿地趨于謹慎，主要原因無非是對未來市場的信心還沒完全恢復(fù)，另外政府出讓土地是否足夠優(yōu)質(zhì)，價格是否合理等也是企業(yè)考慮的重要問題。從城市能級來看，房企拿地主要偏向于一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，三線城市的土地成交總量相對較少，大部分以底價成交。供應(yīng)的稀少使得一線城市宅地更成為“兵家必爭之地”，近期，北京頻現(xiàn)地王。另外從重點地塊的表現(xiàn)來看，房企之間的競爭并沒有出現(xiàn)明顯消退，諸如上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、南京江寧G23宅地、燕子磯G26宅地等均拍出 了超過4成的高溢價。

??以此來看，雖然目前行業(yè)正處于整體供應(yīng)過剩的去庫存階段，但對于需求旺盛板塊的投資機會，房地產(chǎn)企業(yè)還是非?？春?，一線土地市場短期的繁榮背后是由于房地產(chǎn)企業(yè)對一線土地資源的渴求。

??六、到位資金同比有所回升

??1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79742億元，同比增長0.9%，增速比1-7月份提高0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款13956億元，下降4.8%；利用外資204億元，下降40.1%；自籌資金31797億元，下降2.5%；其他資金33785億元，增長7.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19774億元，增長4.6%；個人按揭貸款10118億元，增長16.3%。

??單位： %

??圖6  全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：開發(fā)商到位資金在1-8月環(huán)比、同比較前值都有所回升，開發(fā)企業(yè)資金有微弱改善。從資金結(jié)構(gòu)來看個人按揭貸款增幅有所擴大，接二連三的利好政策讓一些持幣觀望的購房者需求得到釋放，購房者入市成本在降低，加之目前房價處于止跌階段，買家心理預(yù)期改變，將加速入市節(jié)奏。隨著銷售的回暖和樓市、信貸政策的放寬，預(yù)計未來房企到位資金會有一定的好轉(zhuǎn)。