[克而瑞]房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品大變革逼近

??2016年4月7日，保利地產(chǎn)發(fā)布其全新產(chǎn)品“全生命周期居住系統(tǒng)”。近年來(lái)，“全齡居，百年宅，全生命周期”等概念頻頻出現(xiàn)在行業(yè)的視野中。

??事實(shí)上，行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了居住產(chǎn)品的不斷更新迭代，從最早期的僅僅為了滿足居住需求的“房子”，到開始對(duì)配套、對(duì)交通有要求的住宅，再到智能家 居、科技住宅，還有綠地、萬(wàn)科等企業(yè)布局的全生命周期住宅，“房子”能夠?qū)崿F(xiàn)和承載的內(nèi)容更多。到今天，全生命周期居住系統(tǒng)的打造，住宅正在實(shí)現(xiàn)一個(gè)全周 期的需求閉環(huán)。

??為何現(xiàn)在全生命周期居住系統(tǒng)的概念會(huì)受到企業(yè)的追捧？

??一、人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化帶來(lái)的需求性轉(zhuǎn)變

??從上世紀(jì)60年代中期，我國(guó)的人口進(jìn)入了快速上升通道，為應(yīng)對(duì)人口快速增長(zhǎng)帶來(lái)的諸多問(wèn)題， 83年我國(guó)正式開始實(shí)施計(jì)劃生育，但是直到上世紀(jì)90年代，“超生”才得到有效遏制。盡管人口增速開始放緩，但是人口總數(shù)從90年代以后處于歷史高位，而 房地產(chǎn)行業(yè)在1990-2010年的20年期間經(jīng)歷了最“輝煌”的時(shí)期，充分分享了人口紅利。

??由于計(jì)劃生育國(guó)策實(shí)行，從新世紀(jì)開始，我國(guó)的人口開始出現(xiàn)新的變化：1)到二胎政策開放前，青少年(19歲以下)人口比例下降，老年(60歲以上)人口比例上升；2)二胎政策之后，未來(lái)十年青少人的人口會(huì)出現(xiàn)回升趨勢(shì)，老年人口依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。這樣的變化直接導(dǎo)致客戶需求發(fā)生了如下變化：

??1)對(duì)戶型的靈活性的要求增強(qiáng)。二胎政策之后，現(xiàn)在三口之家將會(huì)向四口之家轉(zhuǎn)變，嬰幼兒階段一間房足夠，但 是隨著小孩的成長(zhǎng)，有必要一個(gè)孩子一間房。此外，老人房也必可少，盡管當(dāng)前的年輕夫妻更愿意和父母分開住，但是遇到生育期，離不開父母的扶持。由此來(lái)看， 目前X+1的戶型，以后可能是X+1+1。例如綠地、保利地產(chǎn)做的全齡居，就是拓展居住的可能性，例如增加更多的非承重墻便于后期改造，抑或是在客廳預(yù)設(shè) 拉簾隔斷，快速實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)變。

??2)社區(qū)適老化改造需求的增強(qiáng)。近兩年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的動(dòng)作越來(lái)越多，國(guó)家政策層面也普多鼓勵(lì)，房企進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的也不在少數(shù)。我們認(rèn)為對(duì)于社區(qū)進(jìn)行適老化改造相當(dāng)重要，有兩方面是比較迫切的需求：一是社區(qū)醫(yī)療的發(fā)展。目前，醫(yī)院承擔(dān)的看病任務(wù)非常重，因此社會(huì)的反應(yīng)也是看病難，那么社區(qū)醫(yī)療在這種情況下就有相應(yīng)優(yōu)勢(shì)。老年人的“小毛病”非常多，社區(qū)是第一反應(yīng)。如果能在突發(fā)性救治方面有突破，對(duì)于社區(qū)的價(jià)值是大幅提升，如保利在社區(qū)中引入當(dāng)?shù)厝揍t(yī)院，建立緊急救援通道。二是戶型的老齡化細(xì)節(jié)處理。老年人隨著年紀(jì)的增大，行動(dòng)力會(huì)大幅下降，出入、起夜、洗浴、如廁等都會(huì)有很多隱藏危險(xiǎn)，對(duì)住宅的一些獨(dú)特的要求就凸顯而出，對(duì)此保利就進(jìn)行了如智能光控的LED夜燈、衛(wèi)生間里的緊急按鈕、玄關(guān)位置的安全扶手等等細(xì)節(jié)的處理。

??二、社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的服務(wù)需求變化

??居住產(chǎn)品的升級(jí)很重要的一點(diǎn)來(lái)自于經(jīng)濟(jì)水平的提升，對(duì)于住宅附加需求的增多正是物質(zhì)生活的豐富所決定。改革開放以來(lái)，國(guó)內(nèi)的生活水平確實(shí)發(fā)生了大的轉(zhuǎn)變，到當(dāng)前這一階段我們的需求側(cè)重點(diǎn)在向一下方向轉(zhuǎn)移：

??1)對(duì)于環(huán)境及健康的關(guān)注度上升。我國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程遺留了不少的環(huán)境問(wèn)題，尤其在城市中，人口密集，環(huán)境質(zhì)量差，需要建筑本身也參與到改善環(huán)境的行列。朗詩(shī)、金茂等企業(yè)推進(jìn)的綠色住宅之所以能贏得客戶認(rèn)可，正是因?yàn)楹彤?dāng)前的需求所契合。

??2)互聯(lián)網(wǎng)引發(fā)的智能革命?；ヂ?lián)網(wǎng)誕生以來(lái)，已經(jīng)在通訊、購(gòu)物、旅游等等方面改變我們的生活，進(jìn)入我們的住宅只是時(shí)間問(wèn)題。通過(guò)預(yù)置無(wú)線AP、燃?xì)忾T窗智能報(bào)警、遠(yuǎn)程監(jiān)控等等能夠更好的保障居家安全性，同時(shí)提升生活的便捷。

??3)幼兒教育及幼兒安全的重視性提高。早教實(shí)際不是一個(gè)新的概念，但是關(guān)注度一直很高，近期房企參與度很高，幼兒安全是近年的關(guān)注重點(diǎn)，被媒體報(bào)道的虐待兒童事件不在少數(shù)，因此，房企做好社區(qū)的教育體系建設(shè)，對(duì)于業(yè)主的吸引力很大。而且家庭對(duì)于教育的投入往往較高，有望培育成盈利點(diǎn)。

??4)社交需求的增強(qiáng)。早期的居住環(huán)境中，鄰里間的關(guān)系密切，但是在城鎮(zhèn)化及社區(qū)化的發(fā)展下，鄰里間的距離在 來(lái)開，彼此的陌生程度在加深，因此需要房企在社區(qū)中創(chuàng)造交流和溝通的機(jī)會(huì)。例如保利地產(chǎn)打造的若比鄰超市，在其中開放50-100㎡鄰空間，提供社區(qū)居民 聚會(huì)場(chǎng)所，增強(qiáng)業(yè)主間的交流機(jī)會(huì)。這也符合開放式社區(qū)的要求，實(shí)際撤銷圍墻，不如強(qiáng)化交流這樣的開放。

??5)對(duì)于物業(yè)服務(wù)品牌的要求提升?；谝陨蠋c(diǎn)也可以看出，現(xiàn)在業(yè)主對(duì)于物業(yè)的要求越來(lái)越高。物業(yè)的質(zhì)量直接為房企帶來(lái)品牌溢價(jià)，提升口碑，對(duì)于企業(yè)品牌的認(rèn)可往往從這里體現(xiàn)。

??如今保利地產(chǎn)順勢(shì)而為，整合旗下資源推出全生命周期居住系統(tǒng)(和悅系全生命周期住宅、社區(qū)商業(yè)服務(wù)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)、健康養(yǎng)老、少兒藝術(shù)教育)對(duì)于自身發(fā)展又有哪有幫助？

??1)有助于5P戰(zhàn)略的深化及落地。2015年初，保利地產(chǎn)發(fā)布5P戰(zhàn)略，其中就包括綠色、養(yǎng)老、社區(qū)，而過(guò)去的一年里保利不斷推進(jìn)自身項(xiàng)目的綠色認(rèn)證，引入太平人壽打造養(yǎng)老基金，開業(yè)若比鄰超市。如今利用全生命周期居住系統(tǒng)，整合資源，進(jìn)一步將這些資源深化和落地，讓成果惠及更多的保利業(yè)主。

??2)做出差異化的品牌。由于央企的背景，保利給到外界的印象就是“央企保利”，很容易覆蓋企業(yè)的其他特點(diǎn)。實(shí)際上保利能做到今天的成績(jī)，更多的依靠市場(chǎng)化的手段，不僅僅是央企背景，而全生命周期居住系統(tǒng)的推出有助于保利凸顯不一樣的企業(yè)及產(chǎn)品特色。

??3)贏得行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)。生命周期居住系統(tǒng)目前處于發(fā)展的起步階段，保利率先完成布局，那么后續(xù)跟進(jìn)的企業(yè)勢(shì)必會(huì)以保利做標(biāo)準(zhǔn)，保利如果實(shí)現(xiàn)這一系統(tǒng)的廣泛推廣應(yīng)用，后續(xù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等將由保利來(lái)制定。此外，企業(yè)估值等方面也都會(huì)以保利做參考。