[中房研協(xié)]房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)反彈 可持續(xù)性存疑

??一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)回升 增速有所放緩

??1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%。其中，住宅投資16887億元，增長(zhǎng)6.4%。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.5%。

??點(diǎn)評(píng)：在一季度貨幣大放水及商品房持續(xù)熱銷的帶動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度累計(jì)同比持續(xù)回升。受4月房地產(chǎn)投資額下滑影響，整體增速有所放緩。4月不少重點(diǎn)城市和地區(qū)出臺(tái)了加強(qiáng)版限購(gòu)令，給樓市降溫的意圖明顯，但從目前數(shù)據(jù)看開(kāi)發(fā)企業(yè)投資勢(shì)頭依然較強(qiáng)。

??二、新開(kāi)工面積保持高增長(zhǎng)

??1-4月份，房屋新開(kāi)工面積43425萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積29606萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.0%。

??點(diǎn)評(píng)：1-4月份，房屋新開(kāi)工面積依然保持高增長(zhǎng)，在商品房去化加速下，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極補(bǔ)倉(cāng)，加速項(xiàng)目新開(kāi)工和施工進(jìn)度。

??三、商品房銷售同比增速高位平穩(wěn)

??1-4月份，商品房銷售面積36012萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.5%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)38.8%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)33.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)13.5%。商品房銷售額27656億元，增長(zhǎng)55.9%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)61.4%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)60.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)15.3%。

??點(diǎn)評(píng)：1-4月商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)增長(zhǎng)，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅，顯示房?jī)r(jià)依然處于高燒模式。從4月單月來(lái)看，樓市出現(xiàn)明顯降溫，商品房銷售面積和金額分別較3月下降10.34%和8.19%。其主要原因是4月一線城市收緊政策效果顯現(xiàn)，成交量明顯下滑，過(guò)熱二線城市限制政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期減弱，成交受到抑制。但與去年同期相比，4月銷售數(shù)據(jù)依然保持高增長(zhǎng)，銷售面積和金額同比漲幅分別為44.05%、59.76%。

??四、待售面積連續(xù)兩月減少

??4月末，商品房待售面積72690萬(wàn)平方米，比3月末減少826萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少894萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加40萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加38萬(wàn)平方米

??點(diǎn)評(píng)：截至4月末，商品房待售面積連續(xù)兩月下降，亮點(diǎn)是住宅待售面積開(kāi)始凈減少，但庫(kù)存總量依然保持高位。雖然中央和地方層面去庫(kù)存措施不斷出臺(tái)，但是目前房地產(chǎn)行業(yè)存在著區(qū)域性庫(kù)存壓力大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問(wèn)題，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。

??五、土地購(gòu)置面積跌幅持續(xù)收窄

??1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5114萬(wàn)平方米，同比下降6.5%；土地成交價(jià)款1568億元，下降0.2%。

??點(diǎn)評(píng)：1-4月開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比-6.5%，跌幅持續(xù)收窄，為2014年11月份以來(lái)最小降幅；土地成交價(jià)款同比微跌。在二線城市商品房市場(chǎng)熱度不斷上升和一線城市土地稀缺的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始爭(zhēng)先布局二線城市和一線城市周邊城市，加大土地儲(chǔ)備。盡管二線城市拿地成本低于一線城市，但南京、合肥、蘇州等城市土地市場(chǎng)熱度不斷攀升，高價(jià)地頻出，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

??六、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況持續(xù)向好

??1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金42371億元，同比增長(zhǎng)16.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7501億元，增長(zhǎng)2.2%；利用外資35億元，下降68.1%；自籌資金14920億元，增長(zhǎng)3.7%；其他資金19915億元，增長(zhǎng)37.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款11370億元，增長(zhǎng)34.4%；個(gè)人按揭貸款6694億元，增長(zhǎng)54.7%。

??點(diǎn)評(píng)：1-4月開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況良好，主要受商品房銷售回暖影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款大幅上漲。值得注意的是，4月份新增信貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，權(quán)威人士的講話也對(duì)樓市股市有負(fù)面影響，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面恐怕依然會(huì)有波折?，F(xiàn)在熱衷高價(jià)拿地的企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。

??（本文來(lái)源：中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心）