[中房研協(xié)]“以房控人”漸入窘境

??編者按：一線城市近期地王頻出，重走“面粉貴過面包”的套路。一時間，業(yè)內(nèi)外紛紛表示“看不懂”。非理性的人認為在當前市場泡沫化的情況下，開發(fā)商也是激情拿地，將來一旦泡沫破滅，“地王”可能變“地亡”。而所謂理性的評論者則會搬出若干理由，如時間換空間，貨幣供應因素，政府控地因素，比照香港房價找合理性。但現(xiàn)實是，當前一線城市已經(jīng)進入了高地價推動的高房價階段，居民收入增幅遠低于地價房價增幅。商務成本高企，不但低端制造業(yè)被擠了出去，以華為、騰訊為代表的高技術產(chǎn)業(yè)公司也在考慮搬遷，這不得不引起重視。近兩年一些超大城市開始流行“以房控人”，沒有房票+鈔票，越來越難在大城市生存，這個思路從靜態(tài)看貌似有一定道理，人口真可能被控制住了，但從動態(tài)和結(jié)構(gòu)角度看，創(chuàng)新類的年輕人才很可能因高房價被迫離開，高科技企業(yè)也會因為超高的商務成本而遠離，這對未來這些城市活力、潛力、吸引力都有巨大的影響。

??近日，前有華為搬到東莞，后有騰訊事業(yè)部要求搬到廣州的種種傳聞沸沸揚揚，類似此前英特爾和聯(lián)合利華先后搬離上海的震蕩，背后折射出的深圳高房價對產(chǎn)業(yè)擠出因素不容忽視，似乎高房價與產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)站到了天平的兩端，孰輕孰重，到底該如何拿捏？

??房價、產(chǎn)業(yè)互為因果，理想狀態(tài)可實現(xiàn)同步增長

??理想情況下，房價與產(chǎn)業(yè)相得益彰，兩者之間相互促進、共同發(fā)展，一方面，產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展有助于提升城市吸引力，有序引導更多的外來人口前來生活就業(yè)，進而支撐房價持續(xù)穩(wěn)步增長；另一方面，逐步抬升的房價有助于吸引大批房企前來開發(fā)投資，對于充實地方財政收入可謂大有裨益，地方政府也有更大的動力投資建設諸如道路、軌交、教育、醫(yī)療等市政配套，進一步改善城市的投資環(huán)境，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)、高素質(zhì)人才積極進駐，在一定程度上也有利于促進城市經(jīng)濟再次騰飛。

??高房價抬升企業(yè)經(jīng)營成本，進而抑制產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??目前，熱門一、二線城市房價漲幅明顯超出市場可以承受的區(qū)間范圍，房價過快增長已然打破產(chǎn)業(yè)、房價兩者之間的微妙平衡點。正所謂物極必反，高房價不可避免地會引發(fā)一系列的嚴重問題。對于企業(yè)而言，高房價最大的影響便是經(jīng)營成本上升，在高房價的作用下，寫字樓租金及物業(yè)管理費用將有所上漲。與此同時，員工的日常生活成本增加，也會向資本方要求更高的薪資報酬，企業(yè)不得不增加日常運營的成本支出。更為重要的是，一旦日常生活成本難以轉(zhuǎn)嫁，員工可能會選擇放棄在大城市生活就業(yè)，進一步加劇中低端制造業(yè)“用工荒”的局面。

??我們留意到受制于高房價，東部沿海城市部分企業(yè)難以承擔成本上漲，逐漸開始向中西部區(qū)域遷移。并且，企業(yè)城市遷移的現(xiàn)象愈來愈多，規(guī)格也越來越高，已經(jīng)由原先的低端制造業(yè)轉(zhuǎn)移逐漸演變成中高端制造業(yè)轉(zhuǎn)移。

??警惕產(chǎn)業(yè)空心化，無實體產(chǎn)業(yè)支撐金融、服務業(yè)轉(zhuǎn)型終是無源之水

??短期來看，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程中，必然會引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。深圳龍崗區(qū)官方報告顯示，如果剔除華為，龍崗區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將下降14.3%，影響程度不可謂不大。值得一提的是，因部分員工長期在低端制造業(yè)工作，固有的知識水平、工作技能決定了他們成為就業(yè)的弱勢群體，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮中，再就業(yè)的難度可想而知。處理不佳甚至會引發(fā)一系列的民生問題，地方政府不得不引起重視。

??長期來看，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有助于區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展。以紐約市為例，1950-2001年紐約市制造業(yè)就業(yè)人數(shù)顯著減少，而高端服務業(yè)逐步成為吸納居民就業(yè)的最大行業(yè)，順利完成了從低端制造業(yè)到高端服務業(yè)的升級過程，紐約一舉奠定了世界金融中心的地位，華爾街也成為美國金融市場的代名詞。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移本質(zhì)上是企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展特點，尋找資源稟賦相關性更高，更能支持企業(yè)快速發(fā)展城市的過程，有利于充分發(fā)揮各線城市的資源稟賦，支持企業(yè)更好更快發(fā)展。

??然而，紐約也是世界的紐約，一味照抄紐約發(fā)展的經(jīng)驗，將中低端產(chǎn)業(yè)全部搬離，騰出空間發(fā)展高尖端產(chǎn)業(yè)，恐將面臨較大的風險。突出表現(xiàn)于兩個方面，首先，沒有實體經(jīng)濟支持，可謂是動搖了金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根基，金融必將成無水之源，泡沫化、空心化等問題將逐漸浮出水面，違約風險不容忽視。其次，各線城市發(fā)展千篇一律，難以形成比較優(yōu)勢，往往會引發(fā)惡性競爭，屆時經(jīng)濟發(fā)展將成難以企及的目標。

??綜上所述，高房價是投資方向趨同、投資資金蜂擁所引發(fā)的結(jié)果，可能會引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化、資產(chǎn)泡沫化等一系列問題，蘇州、南京、合肥等熱門二線城市高房價風險不容忽視，地方政府需積極介入，在必要的情況下繼續(xù)加碼調(diào)控政策，有序引導房地產(chǎn)市場回歸至均衡水平。