[克而瑞]成交下滑土地?zé)岫炔粶p 地價(jià)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高

　　成交下滑而土地?zé)岫炔粶p，地價(jià)房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高

　　6月，超半數(shù)城市成交量環(huán)比下跌，受成交收窄影響，多數(shù)城市消化周期環(huán)比上升，但地方城市的政策面寬松仍在持續(xù)推進(jìn)，青島、寧波等城市的庫存問題也在持續(xù)改善。

　　雖然目前房?jī)r(jià)、地價(jià)已達(dá)高位，從成交動(dòng)能來看，熱點(diǎn)城市購房需求也逐漸透支，但鑒于2015年以來商品房銷售金額增速遠(yuǎn)高于土地成交價(jià)款的事實(shí)，在“最有錢”的那一部分企業(yè)資金池仍未出盡之前，行業(yè)的土拍競(jìng)爭(zhēng)仍將保持激烈，受此影響，房?jī)r(jià)指標(biāo)也將保持堅(jiān)挺，“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象或?qū)⒃诟喑鞘猩涎荨?/p>

　　【縱深解讀】

　　經(jīng)濟(jì)：英國(guó)脫歐避險(xiǎn)情緒陡升，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)疲態(tài)

　　政策：成都“51條”助力去庫存，合肥率先收緊信貸

　　樓市：超半數(shù)城市成交下跌，庫存量有所上升

　　房?jī)r(jià)：288指數(shù)環(huán)比小幅回調(diào)，熱門城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨緩

　　土地：溢價(jià)率持續(xù)高位，地王頻出之勢(shì)不減

　　【圖說樓市】

　　供應(yīng)：多數(shù)城市迎來供應(yīng)放量，一線城市環(huán)比回落

　　成交：超半數(shù)城市成交下跌，合肥、青島、寧波等表現(xiàn)亮眼

　　庫存：多數(shù)城市供求比小于1，消化周期有所增加

　　成交結(jié)構(gòu)：中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)份額回落，小戶型成交占比上行

　　【研究視點(diǎn)】

　　成交下滑而土地?zé)岫炔粶p，地價(jià)房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高

　　6月，超半數(shù)城市成交量環(huán)比下跌，受成交收窄影響，多數(shù)城市消化周期環(huán)比上升。但地方城市的政策面寬松仍在持續(xù)推進(jìn)，青島、寧波等城市的庫存問題也在持續(xù)改善。

　　政策動(dòng)向方面，城市分化進(jìn)一步凸顯，一邊是深入推進(jìn)“去庫存”新政，江蘇、安徽等省份將去庫存目標(biāo)予以量化考核，棗莊、大連等多市出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，高校畢業(yè)生和農(nóng)民工成主要收益對(duì)象，成都更是出臺(tái)了“51條”將利好政策“一網(wǎng)打盡”。另一邊是熱點(diǎn)城市“緊需求、松供應(yīng)”，合肥一方面率先實(shí)行差別化信貸政策，意在收緊過熱的改善性、投資性需求，從月內(nèi)合肥市場(chǎng)的“末班車”效應(yīng)來看，未來需求有望降溫；另一方面明確下半年每月居住用地供應(yīng)面積不低于1000畝，將實(shí)行差別化供地政策，增加房?jī)r(jià)較高區(qū)域土地供應(yīng)，意在增加供應(yīng)平衡供需矛盾。

　　市場(chǎng)成交方面，6月份重點(diǎn)城市成交量連續(xù)第二個(gè)月收窄，但下滑幅度不大，依舊處于高位盤整的位置，多數(shù)城市成交量仍高于2015年平均水平。值得注意的是，在3月份以來的持續(xù)高熱之后，部分熱點(diǎn)城市成交量出現(xiàn)了較大回落，如蘇州、南京成交量環(huán)比跌幅均超過二成。從價(jià)格指標(biāo)來看，6月份房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)雖有趨緩，但持續(xù)上行之勢(shì)不變，合肥、南京、廈門等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍超過4%。

　　土地市場(chǎng)方面，6月份本是傳統(tǒng)周期性高點(diǎn)，但市場(chǎng)成交卻沒有如期上行。土地成交幅數(shù)、建筑面積、成交總價(jià)均現(xiàn)環(huán)比回落。但價(jià)格指標(biāo)依舊保持高熱，平均溢價(jià)率再創(chuàng)歷史新高。具體來看，南京、蘇州因土地供應(yīng)收窄，市場(chǎng)熱度略有降溫，但上海、杭州、合肥、深圳等多數(shù)熱點(diǎn)城市依舊高燒不退，以合肥月末集中網(wǎng)拍的19幅土地為例，本意是增加供應(yīng)為市場(chǎng)降溫，但最終仍然拍出了5幅單價(jià)“地王”，平均溢價(jià)率超過200%。

　　5月份以來，重點(diǎn)城市樓市成交見頂之勢(shì)愈發(fā)明顯，熱點(diǎn)城市的逆向調(diào)控也在不斷升級(jí)，但土地市場(chǎng)依舊持續(xù)高熱，6月份共拍出26塊地王，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的上揚(yáng)一并推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲，以致部分城市成交出現(xiàn)了量縮價(jià)漲、新房豪宅化、企業(yè)“不急賣”的奇特格局，典型如深圳，6月成交量同比下跌六成，但房?jī)r(jià)卻不跌反漲，住宅算術(shù)平均價(jià)格較3月末上漲超過20%。由以上種種信號(hào)來看，在“去庫存2.0”之年，中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，呈現(xiàn)出三大典型特征：第一，投資判斷趨同，上游競(jìng)爭(zhēng)全面升級(jí)，土拍高燒不退，第二，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變，房?jī)r(jià)不斷上漲，熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)趨向中高端；第三，規(guī)模訴求短期內(nèi)升級(jí)為生存需求，企業(yè)間合作、并購、收購現(xiàn)象愈演愈烈。

　　由此判斷下半年行業(yè)走勢(shì)，雖然目前房?jī)r(jià)、地價(jià)已達(dá)高位，從規(guī)模指標(biāo)來看，熱點(diǎn)城市購房需求也已見頂，但鑒于2015年以來商品房銷售金額增速遠(yuǎn)高于土地成交價(jià)款的事實(shí)，在“最有錢”的那一部分企業(yè)資金池仍未出盡之前，行業(yè)的土拍競(jìng)爭(zhēng)仍將保持激烈。受此影響，房?jī)r(jià)指標(biāo)也將保持堅(jiān)挺，“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象或?qū)⒃诟喑鞘猩涎荨?/p>

　　【01 經(jīng)濟(jì)】

　　英國(guó)脫歐避險(xiǎn)情緒陡升，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)疲態(tài)

　　英國(guó)公投出乎意料地宣布脫歐，成為引爆資本市場(chǎng)的一只“黑天鵝”，資金避險(xiǎn)情緒陡升。5月房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)都處于年內(nèi)較高水平，但同環(huán)比增速顯著下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài)。

　　1、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題突出，警惕高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　5月末M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速較上月回落1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣貸款增加9855億元，同比多增847億元。貨幣環(huán)境整體中性偏寬松，鑒于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題突出，總量刺激政策難以解決結(jié)構(gòu)性問題，下半年央行重啟降準(zhǔn)、降息的可能性不大。民間固定資產(chǎn)投資持續(xù)走低，與固定資產(chǎn)投資加速背離。一方面說明民企“融資難、融資貴”問題仍舊突出；另一方面說明為了穩(wěn)增長(zhǎng)、托住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底線，預(yù)算軟約束部門往往不計(jì)投資回報(bào)率，即使在當(dāng)前產(chǎn)能普遍過剩、投資回報(bào)率顯著下滑的大背景下，國(guó)資企業(yè)仍在拼命加杠桿，進(jìn)一步加劇了高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通脹整體可控，CPI掉頭向下，同比漲幅降至2%，鮮菜價(jià)格大幅回落，引致食品價(jià)格同比漲幅由上月的7.4%降至5.9%。雖然豬肉價(jià)格仍處高位，但隨著養(yǎng)殖戶補(bǔ)欄積極性提升，豬肉價(jià)格走低將是大概率事件。

　　2、外圍市場(chǎng)難言樂觀，英國(guó)脫歐加劇動(dòng)蕩

　　英國(guó)公投正式脫歐，大大出乎市場(chǎng)預(yù)期，直接波及英國(guó)與歐盟國(guó)家之間的貿(mào)易往來，鑒于英國(guó)對(duì)歐盟出口占其GDP的比重達(dá)13%，影響可謂巨大。資金避險(xiǎn)情緒大幅提升，英鎊、歐元匯率存較大下行風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重情況下甚至?xí)l(fā)金融海嘯。當(dāng)日，國(guó)際外匯市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，英鎊暴跌8.1%。中國(guó)也難獨(dú)善其身，首當(dāng)其沖的便是中國(guó)與歐盟其他國(guó)家的進(jìn)出口貿(mào)易，因人民幣匯率對(duì)標(biāo)一籃子貨幣，貶值預(yù)期再起。鑒于倫敦是僅次于香港的第二大人民幣離岸中心，人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略也將受到一定程度的影響。5月美國(guó)非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，加息節(jié)點(diǎn)再次往后拖延，不排除年內(nèi)不加息的可能性。

　　3、行業(yè)指標(biāo)仍處高位，但增速明顯下滑

　　5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比大漲19.3%，但同比增速回落至6.6%，受制于樓市庫存高企，房地產(chǎn)投資較難復(fù)制前期高增長(zhǎng)之路。預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0%-10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng)，10%以上的高增長(zhǎng)已難再現(xiàn)。雖然商品房銷售面積、金額絕對(duì)數(shù)值仍保持在較高水平，但受前期較高基數(shù)影響，同比增速逐漸步入下行通道，且有加快的趨勢(shì)。今年以來房屋新開工面積持續(xù)走高，本月更是創(chuàng)下自去年10月份以來的月度新高。鑒于去年同期可比基數(shù)逐漸趨于正常，新開工面積同比增速逐月回落將是常態(tài)，預(yù)期年內(nèi)新開工面積不會(huì)有顯著提升。土地購置面積、金額分別環(huán)比激增36%和80%，熱門一、二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，“三高”地塊頻出，地價(jià)顯著抬升。

　　【02政策】

　　成都“51條”助力去庫存，合肥率先收緊信貸

　　各線城市加緊落地去庫存新政，成都“51條”將利好政策“一網(wǎng)打盡”，棗莊、大連等多市出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，高校畢業(yè)生和農(nóng)民工成主要受益對(duì)象，江蘇、安徽等省份將去庫存目標(biāo)予以量化考核。與此形成鮮明對(duì)比的是，合肥率先實(shí)行差別化信貸政策，投資及改善性需求影響頗大，樓市成交量將有所回落。

　　1、成都“51條”面面俱到，購房補(bǔ)貼城市明顯增多

　　本月，國(guó)務(wù)院將一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率下調(diào)至5%，相較于之前的11%的稅率，確實(shí)有較大幅度的下降，但由于住房租賃市場(chǎng)存在著供需錯(cuò)位、租金收益率偏低等問題，對(duì)于樓市去庫存影響著實(shí)有限。國(guó)土部發(fā)文明確指出十三五期間新增建設(shè)用地將比十二五減少669萬畝，結(jié)合北京、上海等多個(gè)城市今年供地指標(biāo)均有不同程度的縮減，熱門一、二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，“地王”頻出將成常態(tài)。

　　購房補(bǔ)貼的城市顯著增多，主要集中在庫存相較高位的三四線城市，江西省下轄的興國(guó)縣、萍鄉(xiāng)市和山東省棗莊市都出臺(tái)了購房補(bǔ)貼政策。高校畢業(yè)生成重點(diǎn)補(bǔ)貼對(duì)象，棗莊按照本科、碩士、博士學(xué)歷高低分別給予1%-3%不等的房款補(bǔ)貼。為了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，棗莊還推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，還款方式更為靈活，根據(jù)農(nóng)民收入的季節(jié)性特征，可按照月、季、半年或年的頻率還款；安徽去庫存新政顯示，農(nóng)民退出宅基地每畝享受不低于3-5萬元獎(jiǎng)勵(lì)。值得一提的是，大連不僅積極落地高校畢業(yè)生購房補(bǔ)貼政策，每平方米補(bǔ)貼200-400元不等，而且高層次人才最高給予300萬元安家費(fèi)，補(bǔ)貼力度顯著高于其他城市。購房補(bǔ)貼將有效提振市場(chǎng)需求，有助于加快樓市去庫存的進(jìn)程，財(cái)政收入充盈的城市可以效仿。

　　成都發(fā)布樓市新政“51條”，可謂是面面俱到，其他城市可資借鑒。主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：其一，加緊落實(shí)中央降首付、降契稅、支持農(nóng)民工進(jìn)城買房、鼓勵(lì)企業(yè)兼并重組等去庫存新政；其二，取消不必要的限制性措施，如土地出讓70/90條款；其三，分區(qū)控供地，中心城區(qū)、外圍區(qū)域及遠(yuǎn)郊區(qū)縣施行不同的上下限指標(biāo)，并執(zhí)行不同的首付政策；其四，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，著重加強(qiáng)企業(yè)及商品房預(yù)售資金監(jiān)管。繼江蘇省之后，安徽省也將去庫存指標(biāo)予以量化，要求用3年左右時(shí)間全省商品房庫存去化2500萬平方米。

　　2、合肥收緊信貸、增加供地，土地市場(chǎng)高溫難降

　　合肥實(shí)行差別化性信貸政策，貸款已結(jié)清二套首付40%，未結(jié)清首付50%，三套首付60%并停止使用公積金貸款。信貸收緊影響最大的當(dāng)屬投資性需求，隨著首付比例上調(diào)，投資收益率大幅回落，投資風(fēng)險(xiǎn)明顯加大；其次為改善性需求，鑒于2015年“3?30”新政后，改善性需求持續(xù)釋放，漸成樓市重要置業(yè)群體，其對(duì)成交量的影響最為直接。此外，合肥將加大土地供應(yīng)力度，下半年每月居住用地供應(yīng)面積不低于1000畝，并實(shí)行差別化供地政策，增加房?jī)r(jià)較高區(qū)域土地供應(yīng)。盡管調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛，但是土地市場(chǎng)并沒有明顯降溫，房企拿地?zé)崆橐琅f高漲，月底合肥土拍成交了19宗地，其中5宗地成新晉“地王”。

　　【03 樓市】

　　超半數(shù)城市成交下跌，庫存量有所增加

　　6月在大部分城市成交仍處在下滑“通道”，但從絕對(duì)值來看，市場(chǎng)仍處在高位盤整階段。盡管房企加大供應(yīng)量，但只有合肥、青島等少數(shù)城市成交有所企穩(wěn)。從城市能級(jí)來看，供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市商品住宅同、環(huán)比皆上漲，僅一線城市環(huán)比回落；成交方面，超過半數(shù)城市環(huán)比下跌，二線城市則分化明顯；供應(yīng)放量、成交回落之下，大部分城市供求壓力得到緩解，但消化周期有所上升。

　　1、供應(yīng)：多數(shù)城市迎來供應(yīng)放量，一線城市環(huán)比回落

　　經(jīng)歷4、5月份供應(yīng)持續(xù)下滑之后，6月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量止跌回升，環(huán)比上漲9%，同比上漲2%，推案量在年中迎來“爆發(fā)”。在我們看來，6月供應(yīng)量整體回升仍在情理之中，一方面，房企為半年度業(yè)績(jī)沖刺加大項(xiàng)目供應(yīng)量；另一方面，上半年大部分城市成交回暖，去庫存取得一定成效，很多原本去化壓力較大城市，消化周期也大幅下降，因此，市場(chǎng)供應(yīng)增加也無太大阻力。

　　分城市能級(jí)來看，一線城市與市場(chǎng)整體趨勢(shì)相反，6月一線城市商品住宅供應(yīng)量為281萬平方米，較上月減少8%，同比也下跌近三成。但廣州一枝獨(dú)秀，供應(yīng)量同環(huán)比皆上漲，處于近一年平均水平；上海、深圳自新政發(fā)布后供應(yīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌，其中上海6月供應(yīng)量較5月幾乎腰斬，限購收緊之下房企的推盤意愿不強(qiáng)，而地王頻出坐實(shí)區(qū)域價(jià)值提升，惜售也成為滬、深主流開發(fā)商的首選之策。

　　二、三線城市整體供應(yīng)為2426萬平方米，同、環(huán)比分別上漲7%和11%，超過7成城市6月供應(yīng)量超過去年月平均水平。環(huán)比來看，6月大多數(shù)城市供應(yīng)止跌回升，而佛山、鄭州、濟(jì)南等城市更是創(chuàng)下今年以來的供應(yīng)高峰，其中鄭州6月供應(yīng)量109萬平方米，同比上漲33%，供應(yīng)量不僅持續(xù)上漲，也創(chuàng)下自2015年以來新高。值得注意的是，在整體供應(yīng)放量之下，西安、杭州、蘇州等城市供應(yīng)量環(huán)比下滑，其中杭州、蘇州已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月下滑。

　　根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量一般要高于上半年，隨著去年部分地王項(xiàng)目入市，房企也將盤點(diǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)鋪排，但由于下半年成交走勢(shì)不確定性增加，房企勢(shì)必將調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏。整體來看，3季度供應(yīng)規(guī)模將較目前有所提升，但與往年相比，提升幅度會(huì)相對(duì)有限。

　　2、成交： 超半數(shù)城市成交下跌，合肥、青島、寧波等表現(xiàn)亮眼

　　6月重點(diǎn)城市住宅成交量繼續(xù)下滑1%，各城市成交依舊處于高位盤整階段，多數(shù)城市成交量仍高于去年平均水平，同比也好于同期。盡管熱門二線城市借助供不應(yīng)求熱炒土地市場(chǎng)，但購房者心理預(yù)期已有轉(zhuǎn)變，觀望情緒加重。特別是前期需求過度透支之下，大部分城市6月成交疲態(tài)盡顯。但部分城市在供應(yīng)放量的推動(dòng)下，依舊走出上漲行情，上半年走勢(shì)呈現(xiàn)“W”型。

　　分城市能級(jí)看，一線城市整1跌3漲，除廣州下跌23%以外，其余三城皆上漲，總體成交量環(huán)比上漲4%。此前已經(jīng)連續(xù)2月成交下滑的深圳本月止跌回穩(wěn)，不過，從月度成交數(shù)據(jù)來看，自今年1月份以來，深圳樓市成交量逐月走低，已由2015年12月的80.5萬平方米大幅滑落至2016年5月的28.6萬平方米，跌幅達(dá)到64%。因此，本月深圳成交量環(huán)比上漲，更多由于上月基數(shù)極低，僅僅意味著成交量在前期大跌的基礎(chǔ)上逐步回歸，并不代表深圳樓市再次進(jìn)入“放量上漲”階段。同比來看，一線四城成交量除北京外全線回落。

　　二、三線城市成交環(huán)比下跌1%，但同比上漲13%，大部分城市6月成交量仍高于去年月均成交水平。具體來看，二線城市持續(xù)分化。蘇州、南京成交回落，合肥、青島、濟(jì)南、武漢成交依舊維持較高絕對(duì)量。其中南京、蘇州6月成交均環(huán)比下跌2成有余，單月成交量均不及去年月平均，蘇州更是連續(xù)3個(gè)月成交下滑，成交絕對(duì)值低于去年月均水平。相較之下，合肥6月成交表現(xiàn)亮眼，受信貸收緊的政策“末班車”效應(yīng)影響，6月成交量達(dá)到109萬平方米，同環(huán)比分別上漲43%和50%，并創(chuàng)下自2014年3月以來新高。

　　3、多數(shù)城市供求比小于1，消化周期有所增加

　　6月，成交回落、供應(yīng)放量，大部分城市供求壓力得到緩解，近六成城市供求比較上月增加，其中七成城市供求比小于1，值得注意的是蘇州、南京由于成交銳減，本月供求比回歸到1左右，而無錫、廈門等城市因供應(yīng)大幅下滑導(dǎo)致供求比在0.5以下。

　　本月，多數(shù)城市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，重點(diǎn)城市整體庫存壓力持續(xù)改善，僅9個(gè)城市庫存環(huán)比上升。其中上海、杭州庫存下降幅度較大，環(huán)比降幅均在10%左右，而濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市因?yàn)?月供應(yīng)量集中放量，庫存環(huán)比上升。整體來看，絕大城市庫存均較去年同期均有所下滑。

　　在成交回落之下，本月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少。熱門城市分化明顯，上海、合肥、南京等城市消化周期均不足4個(gè)月，市場(chǎng)依舊保持供不應(yīng)求；而蘇州、深圳等城市消化周期較上月均有上升。值得注意的是，成交持續(xù)回暖使得沈陽、西安等高庫存城市消化周期有所下降，但庫存絕對(duì)值仍在較高位置，其中沈陽6月消化周期為19.2個(gè)月。

　　4、成交結(jié)構(gòu)：中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)份額回落，小戶型成交占比上行

　　從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，本月三個(gè)城市中高檔產(chǎn)品成交占比均現(xiàn)回落，中檔項(xiàng)目成交占比則相應(yīng)回升。具體來看，上海中高檔產(chǎn)品成交占比較5月回落了3個(gè)百分點(diǎn)，中檔項(xiàng)目成交占比上升了3個(gè)百分點(diǎn)，如湯臣臻園、萬科安亭新鎮(zhèn)等項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。北京中高檔、高檔產(chǎn)品成交占比全面回落，中低檔、中檔產(chǎn)品則相應(yīng)上升，成交占比上升了13個(gè)百分點(diǎn)，其中林肯公園更是月內(nèi)去化近千套，奪得6月份北京銷冠。深圳情況略有不同，中高檔產(chǎn)品成交占比回落，高檔產(chǎn)品成交占比卻逆市回升，究其原因還是房?jī)r(jià)上漲過快，中檔、中低檔產(chǎn)品需求受挫所致。

　　面積段成交結(jié)構(gòu)來看，小戶型產(chǎn)品成交占比均有回升，北京通州區(qū)大熱推升小戶型成交占比。本月上海120平方米以下面積段成交占比上漲了4個(gè)百分點(diǎn)，而144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比則回落了3個(gè)百分點(diǎn)，自2015年上海市政府要求增加中小套型供應(yīng)以來，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變，銷冠也越來越多的出現(xiàn)中小戶型項(xiàng)目的身影，在本月上海銷售面積TOP10項(xiàng)目中，7個(gè)項(xiàng)目主力產(chǎn)品為中小戶型。北京方面，則出現(xiàn)“兩頭翹”的變化格局，90平方米以下、144平方米以上戶型成交占比均有上升，90-144平方米戶型成交占比則出現(xiàn)回落。深圳小戶型產(chǎn)品成交上漲最為明顯，占比較5月份增加了8個(gè)百分點(diǎn)，本月銷售面積TOP3項(xiàng)目主力產(chǎn)品均為小戶型。

　　5、本月小結(jié)：前期需求透支和觀望情緒加大，成交高峰后市場(chǎng)略顯疲態(tài)

　　總體來看，在經(jīng)歷3月份成交高峰后，隨后大部分城市成交量連續(xù)下滑或在高位進(jìn)行盤整，僅有少部分城市成交在6月企穩(wěn)。前期需求過度透支、供應(yīng)偏緊、房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致觀望情緒濃郁是下滑的主因。

　　我們認(rèn)為，下半年市場(chǎng)將迎來調(diào)整期。主要基于三點(diǎn)：第一，貨幣政策將保持穩(wěn)健，特別是去杠桿化過程中，信貸將持續(xù)收緊，而信貸量不會(huì)重現(xiàn)一季度高點(diǎn)；第二；在中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)整下，部分熱點(diǎn)城市面臨政策面收緊壓力。第三，基數(shù)效應(yīng)，去年二季度在股市推動(dòng)下，銷售正是從二季度開始全面上升。

　　因而，我們預(yù)計(jì)三、四季度成交量環(huán)比上半年稍有下降，特別是三季度可能是全年最為困難的一個(gè)季度。而從各能級(jí)城市來看，一線城市依托其強(qiáng)大的人口吸附能力和需求規(guī)模，下半年市場(chǎng)成交量仍以穩(wěn)為主，上海、深圳成交低位企穩(wěn)為大概率事件。二、三線城市分化將進(jìn)一步加劇，熱點(diǎn)城市受到調(diào)控預(yù)期影響，成交下滑幅度將取決于是否有限制性政策出臺(tái)；而傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū)熱點(diǎn)三線城市，如無錫、佛山等全年成交量超過去年問題不大。

　　【04 288指數(shù)】

　　288指數(shù)環(huán)比小幅回調(diào)，熱門城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨緩

　　2016年6月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1193.0點(diǎn)，指數(shù)較上月上升17.3點(diǎn)，環(huán)比上漲1.47%，漲幅較上月縮小0.14個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大至10.13%。

　　全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為10個(gè)，較上月減少1個(gè)。而天津、上海、北京、廣東省、福建省、新疆維吾爾自治區(qū)、江蘇省、云南省、湖南省、河北省、安徽省和浙江省等21個(gè)省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

　　正如之前預(yù)期，本月288指數(shù)環(huán)比增速小幅回調(diào)，同比仍處較快上漲態(tài)勢(shì)，漲幅年內(nèi)首次超過10%。本月恰逢半年度業(yè)績(jī)考核，企業(yè)沖業(yè)績(jī)的動(dòng)力強(qiáng)勁，各項(xiàng)目案場(chǎng)都有折扣優(yōu)惠活動(dòng)。隨著7-8月份營(yíng)銷淡季的到來，新開盤項(xiàng)目數(shù)量將明顯縮減，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)整體上行趨勢(shì)難改，但環(huán)比增速將進(jìn)一步收窄。

　　分城市能級(jí)來看，一線城市房?jī)r(jià)增速整體趨緩，北京、廣州和深圳環(huán)比增速均有所回落，深圳因前期房?jī)r(jià)上漲過于迅速，漲幅顯著高于其他城市，一定程度上透支了未來預(yù)期，環(huán)比漲幅降至2%下方。值得一提的是，本月上海嘉定新城、寶山顧村、浦東新場(chǎng)、奉賢南橋新城等多板塊“地王”頻出，面粉貴于面包的現(xiàn)象并不鮮見，進(jìn)一步拉升了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，環(huán)比漲幅由上月的2.6%升至2.76%。

　　熱門二線城市房?jī)r(jià)理性回調(diào)，南京、蘇州、天津、武漢、廈門等前期漲幅居前的城市，環(huán)比增速均有所回落，其中蘇州、天津、武漢環(huán)比漲幅降至4%以下。合肥環(huán)比增速進(jìn)一步加快，漲幅多達(dá)4.78%，隨著信貸政策大幅收緊，房?jī)r(jià)增速也將有所回落。旅游地產(chǎn)不容樂觀，海口環(huán)比增速再次由正轉(zhuǎn)負(fù)，下跌0.38%。

　　值得欣喜的是，熱門一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅均有所收窄，調(diào)控政策初顯成效。不過，土地市場(chǎng)并沒有明顯降溫，在融資成本持續(xù)低位運(yùn)行的大背景下，企業(yè)也敢于高價(jià)拿地，上海、合肥等多市密集成交了多宗“地王”，房?jī)r(jià)猶存較大的上漲壓力。目前，熱門一、二線城市已在限購、限價(jià)、限貸等多方面持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)下半年熱門城市將持續(xù)加碼調(diào)控政策，房?jī)r(jià)增速將逐漸趨于平緩。

　　【05土地】

　　“地王”頻出之勢(shì)不減，溢價(jià)率持續(xù)高位

　　2016年6月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量沖高回落，一線城市土地交易規(guī)模更是驟跌七成。在出臺(tái)土拍“限漲令”之后，南京、蘇州土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的勢(shì)頭得以止住，但全國(guó)地價(jià)指標(biāo)仍然高居不下。月內(nèi)全國(guó)平均樓板價(jià)仍在持續(xù)上行，上海、北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市依舊地王頻出。

　　1、成交：成交規(guī)模環(huán)比回落，平均溢價(jià)率仍居高位

　　從歷年市場(chǎng)規(guī)律來看，6月份一般會(huì)是土地成交的周期性高點(diǎn)，但今年卻并非如此。2016年6月，土地市場(chǎng)成交面積、成交金額均出現(xiàn)了環(huán)比回落。CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交242幅，較5月少出讓67幅，成交建筑面積為2356萬平方米，環(huán)比回落15%，同比上漲31.8%，成交總價(jià)1546億元，環(huán)比回落15%，同比上漲15.6%。但從價(jià)格指標(biāo)來看，本月土地市場(chǎng)依舊保持高熱，平均溢價(jià)率為79.71%，再創(chuàng)歷史新高。

　　本月土地市場(chǎng)成交面積逆周期回落，而價(jià)格指標(biāo)持續(xù)高位，在我們看來主要是基于三方面因素推動(dòng)，其一，政府供地節(jié)奏變化，以往的供地高峰提前到來，5月初國(guó)土部發(fā)布的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》明確，各地市可以按照不超過上一年度國(guó)家下達(dá)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的50%預(yù)先安排使用。其二，去庫存大方針不變，2016年政府土地工作的重點(diǎn)仍是“盤活存量”，三四線城市土地仍將保持收緊。其三，熱點(diǎn)城市土地競(jìng)爭(zhēng)熱度有增無減，南京、蘇州雖然出臺(tái)了土拍“限漲令”，但畢竟只是個(gè)案，在行業(yè)規(guī)模增量受限，但企業(yè)規(guī)模訴求不減的矛盾之下，土地市場(chǎng)的競(jìng)拍熱度必然持續(xù)升溫。

　　2、分布：一線城市平均樓板價(jià)暴漲，二線城市成交沖高回落

　　2016年6月，一二線城市土地成交面積雙雙回落。其中一線城市成交建筑面積為167.5萬平方米，環(huán)比回落66%，同比減少52%，重新回到2016年年初的低位。二線城市成交面積環(huán)比回落19%，同比回落21%；三四線城市在低位進(jìn)一步下探，成交面積環(huán)比回落10%，同比跌幅達(dá)到48%。

　　具體來看，一線城市中廣州本月無土地成交，而北京、上海、深圳均有優(yōu)質(zhì)地塊拍出。6月份一線城市土地成交平均樓板價(jià)高達(dá)26668元/平方米，環(huán)比暴增192%，這一方面是由于5月份基數(shù)較低，低價(jià)土地出讓過多，舊改、租賃住房土地占比較大，但更重要的原因還是6月優(yōu)質(zhì)地塊增多和土拍熱度的升溫。6月份一線城市共成交13幅土地，其中7塊刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，2塊刷新區(qū)域總價(jià)地王紀(jì)錄，市場(chǎng)熱度可見一斑。以月末成交的上海新場(chǎng)地塊為例，該地塊位于上海郊外環(huán)，周邊在售住宅均價(jià)約為2.5萬元/平方米，唯一最大亮點(diǎn)即1.2的容積率，但在多家房企的爭(zhēng)奪之下，依然拍出了3.57萬元/平方米的樓板價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)236%。

　　二線城市土地成交建筑面積占比為72%，依然是市場(chǎng)主力。本月經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為1697.35萬平方米，環(huán)比下跌19%，成交金額為950億元，環(huán)比下跌24%，同比上漲37%。從城市角度來看，南京、蘇州在發(fā)布土拍“限漲令”之后，土拍升溫之勢(shì)趨緩；但杭州、天津、合肥等城市依然高燒不退，6月份依然有9幅地塊突破單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄。其中天房在天津拿下的102億小白樓地塊，不僅是天津歷史總價(jià)地王第二，更以47686元/平方米的住宅樓面價(jià)刷新紀(jì)錄，在30日合肥成交的19幅土地中，11幅溢價(jià)率超過100%，更有5塊土地刷新單價(jià)紀(jì)錄。

　　三四線城市方面，成交規(guī)模依舊低位。6月份成交土地490.9萬平方米，同比下跌48%，環(huán)比回落10%，成交金額128.5億元，同比微漲4%，環(huán)比增加56%，主因是優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比上升所致。其中佛山市表現(xiàn)最為搶眼，土拍市場(chǎng)異?；馃?，在本月27日的順德區(qū)土拍中，成交的兩幅北滘宅地相繼刷新板塊單價(jià)紀(jì)錄。

　　經(jīng)歷了上半年的市場(chǎng)高熱之后，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的價(jià)格虛高風(fēng)險(xiǎn)正在不斷累積?！懊娣圪F過面包”已經(jīng)不再是一線城市正中心和副中心的專屬，已經(jīng)蔓延到一線城市遠(yuǎn)郊、二線城市近郊，甚至環(huán)一線的三線城市。但從商品房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，6月份上海、南京等熱點(diǎn)城市均已出現(xiàn)回落，支持地價(jià)上漲的最根本因素出現(xiàn)了動(dòng)搖。因此，接下來企業(yè)拿地更需要量力而為，畢竟盈不可久，一旦房?jī)r(jià)增速全面趨緩，現(xiàn)在昂貴的“面粉”或許就只能變成“雞肋”了。

　　3、重點(diǎn)地塊：優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，合肥一日拍出5地王

　　2016年6月，一二線城市土拍熱度不減，總價(jià)榜單、單價(jià)榜單榜首仍在持續(xù)上行?？們r(jià)TOP10方面，本月入榜門檻為26.34億元，環(huán)比回落26%，榜首為龍光地產(chǎn)競(jìng)得的深圳光明新區(qū)地塊，成交總價(jià)為140.6億元，與5月杭州信達(dá)地王相似，該地塊不僅刷新了2016年全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，也同時(shí)刷新了深圳市的歷史總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　單價(jià)TOP10方面，入榜門檻較上月下滑4%，為30289元/平方米，樓板價(jià)榜首為深圳龍華地王，成交樓板價(jià)為5.68萬元/平方米，較榜首上漲了26%。值得注意的是，深圳龍華地王為首個(gè)現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，資金沉淀成本相對(duì)更高，但競(jìng)拍熱度依然不減，引來了18家房企競(jìng)拍，其中不乏葛洲壩、招商、碧桂園等資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，最終該地塊由中國(guó)電建競(jìng)得，折合樓板價(jià)約為5.68萬元/平方米，而目前周邊在售高端項(xiàng)目均價(jià)也只不過5-6萬元/平方米。

　　6月2日，電建金茂聯(lián)合體以82..89億元競(jìng)得深圳龍華A816-0060號(hào)商住地，折合樓板價(jià)約56780元/平方米，保本價(jià)至少要在8萬元/平方米以上。其成交樓板價(jià)超過周邊在售樓盤均價(jià)和5月深圳新房均價(jià)，成為深圳年度總價(jià)地王和龍華區(qū)域地王，同時(shí)打破了全國(guó)二類居住用地的價(jià)格紀(jì)錄。

　　龍華地塊是深圳首個(gè)商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，形式為公開招標(biāo)。官方采取這種“現(xiàn)售+招標(biāo)”形式的目的就是為了遏制拍賣方式過度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致地價(jià)過快上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，然而開發(fā)商拿地的熱情還是出乎政府的預(yù)料。此次出讓的地塊靠近地鐵4號(hào)線與6號(hào)線的接駁站上塘站，與昔日龍華“地王”中海錦城項(xiàng)目相鄰，北面為鴻榮源龍勝，附近還有港鐵天頌、星河傳奇、海寧公館、金地上塘道等項(xiàng)目,綜合來說，該地塊的交通商業(yè)等設(shè)施較為完善?，F(xiàn)售雖然給地塊帶來了更大的資金壓力，但對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上行的深圳市場(chǎng)而言，更慢的周轉(zhuǎn)速度也意味著更高的漲價(jià)預(yù)期。

　　6月8日，深土交告〔2016〕10號(hào)光明新區(qū)A646-0059地塊拍賣出讓，地塊建筑面積50.9萬平方米，歷經(jīng)139輪爭(zhēng)奪后，最終由龍光地產(chǎn)競(jìng)得，溢價(jià)率160%，折合樓面價(jià)高達(dá)27620元/平方米。而高達(dá)140.6億元的總價(jià)，不僅超過2014年前海地王，成為新晉深圳總價(jià)地王，也超過杭州信達(dá)地王，再一次刷新了2016年全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　值得注意的是，該地塊使用年限只有50年，但即便如此，還是引來了平安、綠地、碧桂園等12家大型房企到場(chǎng)競(jìng)拍，并且最終拍出了高溢價(jià)、高單價(jià)。考慮到公園綠地、城市道路等占用面積，地塊實(shí)際可售面積僅為40多萬平方米，實(shí)際住宅樓板價(jià)將達(dá)到3萬元/平方米，已經(jīng)接近光明板塊3.5萬元/平方米的商品住宅在售價(jià)格。

　　地塊拍賣火熱的根源還是因?yàn)榘鍓K供不應(yīng)求。最近一次深圳光明新區(qū)居住用地拍賣是在2013年，所屬板塊已經(jīng)接近3年沒有新增供應(yīng)，但市場(chǎng)成交熱度卻節(jié)節(jié)攀升。2015年以來光明板塊房?jī)r(jià)上漲超過70%，2015年成交量同比漲幅也超過200%。

　　4、本月小結(jié)：未來熱點(diǎn)城市土拍仍難降溫

　　2016年6月，土拍熱度依然不減，月內(nèi)共拍出26塊地王，地王數(shù)量超過5月再攀新高。2016年熱點(diǎn)城市土拍熱度的飆升，一方面是由于開發(fā)商“兜里有錢”，在市場(chǎng)成交持續(xù)向好，貨幣政策整體趨寬之下，大多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流、凈負(fù)債率都得到了極大改觀，另一方面是2015年以來熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，推高了市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期；但最重要的原因，還是因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模見頂，但集中度卻在不斷提升，行業(yè)整合也在不斷提速，加劇了企業(yè)對(duì)于規(guī)模訴求的危機(jī)感，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地資源的爭(zhēng)奪明顯加劇。

　　對(duì)于下半年土地市場(chǎng)走勢(shì)，我們認(rèn)為三四線土地供應(yīng)仍將保持緊縮，熱點(diǎn)城市地王涌現(xiàn)的頻率將有所放緩，但整體來看仍將保持高熱。目前蘇州、南京等部分城市雖面臨政策性壓力，但畢竟只是個(gè)案，并且在行業(yè)集中度快速提升，大中型企業(yè)規(guī)模訴求高漲的背景之下，土拍市場(chǎng)熱度仍難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降溫。