[克而瑞]行業(yè)數(shù)據(jù)快評(píng)：銷售利好不常在 投資上漲難再來

??9月13日，統(tǒng)計(jì)局公布了1-8月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售等指標(biāo)單月增速出現(xiàn)回升，商品房待售面積也在持續(xù)下滑。但土地購(gòu)置面積收窄、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)新開工占比下滑等不利因素仍然存在，投資、銷售指標(biāo)趨好的成因也難以持久，預(yù)計(jì)接下來行業(yè)形勢(shì)仍不容樂觀，投資、銷售指標(biāo)的向好難以在四季度持續(xù)。

??單月銷售增速指標(biāo)止跌回升，四季度走勢(shì)仍不容樂觀

??2016年1-8月，商品房銷售面積87451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比1-7月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)25.6%。商品房銷售額66623億元，增長(zhǎng)38.7%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)40.1%。

??點(diǎn)評(píng)：

??2016年8月，商品房銷售累積增速指標(biāo)持續(xù)回落，但單月同比增速指標(biāo)卻有所回升，月內(nèi)商品房銷售面積1.17億平方米，同比增加20%，增速比7月上漲了1個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額9054億元，同比上升32%，增速比7月增加了3個(gè)百分點(diǎn)。由此來看，銷售累積增速指標(biāo)的回落，更多還是由于今年一季度增幅過高所致，8月份市場(chǎng)表現(xiàn)仍然談得上差強(qiáng)人意。

??8月份銷售增速指標(biāo)的上升主要是基于三方面因素，其一，“去庫(kù)存”政策的持續(xù)發(fā)力，8月初發(fā)改委再次發(fā)聲要求“去庫(kù)存”，地方層面因城施策的調(diào)控力度也在進(jìn)一步加大，山東、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等省市均有刺激性新政放出；其二，土拍熱度蔓延激活更多城市市場(chǎng)，伴隨著土拍市場(chǎng)熱度的攀升，鄭州、無錫、武漢等二三線城市月內(nèi)成交迎來放量；其三，熱點(diǎn)城市調(diào)控尚未真正發(fā)力，月內(nèi)合肥、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市政策面均有收緊，但月內(nèi)成交規(guī)模大多仍維持在高位，新政影響程度有限。

??但對(duì)于四季度銷售走勢(shì)，我們認(rèn)為仍不可過分樂觀，一方面是熱點(diǎn)城市調(diào)控仍有逐步加碼的可能，且有可能進(jìn)一步蔓延到地王頻出的二、三線城市，從近期的上海謠言事件處理情況來看，輿論引導(dǎo)的作用也更為住建部所重視；另一方面是有效的“去庫(kù)存”政策多已落地，地方上再出臺(tái)刺激性新政將面臨效用遞減。

??開發(fā)投資累積增速小幅回升，仍未擺脫長(zhǎng)期向下壓力

??1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比1-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資43076億元，增長(zhǎng)4.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　8月份，開發(fā)投資增速止住了連續(xù)3個(gè)月的下滑態(tài)勢(shì)，累積同比增速出現(xiàn)小幅回升，單月同比增速達(dá)到6.18%，較7月提升了4.75個(gè)百分點(diǎn)。主要有三方面利好因素，首先是銷售利好支持，7、8月一二線市場(chǎng)銷售的”淡季不淡”,推動(dòng)企業(yè)開發(fā)信心增強(qiáng)；其次是來自于調(diào)控的“懸頂之劍”壓力，近期熱點(diǎn)城市調(diào)控的密集出臺(tái)，使得不少項(xiàng)目滋生加快入市的心理；最后是與基數(shù)較低有關(guān)，2015年8月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為8051億元，較2015年7月下跌1.23%，這是2010年以來首次出現(xiàn)的逆周期環(huán)比下跌。

　　但畢竟好景難常，以上短期利好因素只可存續(xù)一時(shí)，而土地購(gòu)置面積下滑、拿地成本高企等長(zhǎng)期不利因素仍難以避免，中期來看，全年開發(fā)投資增速仍有再度回落的可能。

　　“商、住、辦”累積增速均低于總量增速，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)占比持續(xù)回落

　　1-8月份，房屋新開工面積106834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積73563萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.7%。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　時(shí)至8月，房屋新開工累積同比增速已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月同比回落，單月同比增速也出現(xiàn)了大幅回落，供給側(cè)改革仍在持續(xù)發(fā)力，雖然2016年土拍熱度持續(xù)蔓延，但受到土地購(gòu)置面積收窄限制，新開工指標(biāo)仍然維持在相對(duì)低位。而過快上漲的地價(jià)，也讓不少企業(yè)有意識(shí)地放慢了土地開發(fā)進(jìn)程。

　　值得注意的是，“商住辦”與房屋新開工增速之間的差距進(jìn)一步拉大，1-8月房屋新開工面積累積同比增速為12.2%，比住宅(11.7%)、辦公樓(9.7%)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房(3.9%)都快，換言即“商住辦”在新開工總量中所占比例正在持續(xù)下滑，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)報(bào)表之外的教育、醫(yī)療、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)等已經(jīng)成為了當(dāng)下推動(dòng)新開工數(shù)據(jù)上漲的主要?jiǎng)恿?。這一方面說明確實(shí)越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，另一方面也從側(cè)面印證了業(yè)內(nèi)關(guān)于基建增速趕超房地產(chǎn)增速的論斷。

　　土地購(gòu)置指標(biāo)依舊“量跌價(jià)漲”，或?qū)⒌贡频胤秸{(diào)控出臺(tái)

　　1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4632億元，增長(zhǎng)7.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　土地成交的“量跌價(jià)漲”與我們的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)相一致(詳見昨日觀點(diǎn)《8月地王大盤點(diǎn)》)，土地市場(chǎng)的熱度蔓延促成了大量高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)的“三高”地塊，也讓成交價(jià)款增速指標(biāo)得以持續(xù)上行。但隨著地價(jià)的節(jié)節(jié)攀高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積和蔓延，如在上海、深圳、蘇州等熱點(diǎn)城市，樓板價(jià)高于現(xiàn)售價(jià)早已屢見不鮮。并且與以往“供過于求”的市場(chǎng)困境相比，“有價(jià)無市”的供求矛盾，也容易造成后果更為嚴(yán)重的價(jià)格波動(dòng)。因此我們認(rèn)為，接下來或?qū)⒂懈喑鞘谐雠_(tái)調(diào)控新政，以期為過熱的土拍現(xiàn)象降溫。

　　待售面積持續(xù)回落，商業(yè)庫(kù)存仍在正增長(zhǎng)

　　8月末，商品房待售面積70870萬(wàn)平方米，比7月末減少512萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少639萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少2萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加54萬(wàn)平方米。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　住宅待售面積已經(jīng)是連續(xù)6個(gè)月回落，一方面是“促去化”持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房落戶、補(bǔ)貼等需求側(cè)刺激新政促進(jìn)積壓庫(kù)存去化，而收購(gòu)商品房為保障房、轉(zhuǎn)售為租等政策的推出更是釜底抽薪；另一方面也是得益于新開工指標(biāo)的“限供應(yīng)”，自2014年年初至2015年年末，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積指標(biāo)維持了24個(gè)月的累積同比負(fù)增長(zhǎng)，2016年以來新開工指標(biāo)雖有回升，但對(duì)比2013年的歷史高點(diǎn)仍有較大差距。但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積仍在持續(xù)攀升，二、三線城市新城積壓的大量潛在庫(kù)存仍在持續(xù)釋放，去庫(kù)存任務(wù)依舊任重而道遠(yuǎn)。