[克而瑞]量在跌、價(jià)仍飛，“金九“似乎指望不上

??當(dāng)9月份樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季遭遇熱點(diǎn)城市政策收緊，房企積極推案、營(yíng)銷(xiāo)，武漢、廈門(mén)、鄭州、杭州分別限貸、限價(jià)、限購(gòu)，“金九”樓市到底怎樣？

??一、二線(xiàn)城市成交量不及上月，三、四線(xiàn)成交環(huán)比小幅增長(zhǎng)

??46個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交數(shù)據(jù)顯示，一、二線(xiàn)城市、成交量環(huán)比均有不同程度的回落；三四線(xiàn)城市略好于市場(chǎng)預(yù)期，同、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

??9月前18天，一線(xiàn)城市商品住宅成交面積180萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均有所回落，跌幅分別為8%和11%。盡顯“量?jī)r(jià)背離”特征，即高房?jī)r(jià)城市成交大幅回落，低房?jī)r(jià)城市成交顯著放量。深圳表現(xiàn)尤為突出，盡管9月份房?jī)r(jià)再次突破6萬(wàn)元/平方米，但成交面積已由1月份61萬(wàn)平方米降至8月份27萬(wàn)平方米，跌幅多達(dá)55%之巨。9月前18天，深圳商品住宅成交量約19萬(wàn)平方米，環(huán)比微升5%，但同比仍下降32%，高房?jī)r(jià)引致市場(chǎng)需求不足成為不可忽視的因素。與此形成鮮明對(duì)比的是，廣州房?jī)r(jià)相較理性，至今仍在2萬(wàn)元/平方米下方徘徊，漲幅明顯落后于其他熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市。前18天，廣州樓市成交明顯放量，成交面積攀升至81萬(wàn)平方米，環(huán)比增加37%，同比更是大增74%。鑒于廣州土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，8月份廣州也是為數(shù)不多的新晉地王城市，黃埔區(qū)、荔灣區(qū)相繼成交一宗單價(jià)地王，高地價(jià)必然要求更高售價(jià)，“金九銀十”期間廣州樓市量?jī)r(jià)齊升局面可期。

??二線(xiàn)城市合計(jì)成交692萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比增加13%。分城市來(lái)看，城市分化現(xiàn)象愈加明顯，熱點(diǎn)城市成交量猶在高位，高庫(kù)存城市成交持續(xù)不振。雖然蘇州、南京、合肥等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市相繼加碼調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的現(xiàn)狀并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，成交量環(huán)比均有所增長(zhǎng)。反觀，青島、長(zhǎng)春和呼和浩特等高庫(kù)存城市成交量增長(zhǎng)趨于平緩，甚至再次掉頭向下，尤其是呼和浩特成交量環(huán)比驟降77%，去庫(kù)存仍需經(jīng)歷更長(zhǎng)的時(shí)間周期。

??三四線(xiàn)城市成交面積為390萬(wàn)平方米，環(huán)比微升9%，同比增長(zhǎng)26%。分城市來(lái)看，各城市成交量漲跌互現(xiàn)，東莞、南平等個(gè)別城市環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻番。東莞、晉江、馬鞍山和南平等多個(gè)三四線(xiàn)城市成交增長(zhǎng)迅速，環(huán)比漲幅都在50%以上。不過(guò)，成交量環(huán)比下降的城市也不在少數(shù)，韶關(guān)、河源、六盤(pán)水等多個(gè)三四線(xiàn)城市環(huán)比跌幅都在20%左右，尤其是東營(yíng)成交量環(huán)比驟降73%。

??房?jī)r(jià)上漲的城市明顯增多，鄭州和上海環(huán)比漲幅超5%

??與成交量持續(xù)小幅下滑相對(duì)的是，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)沒(méi)有改變。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有64個(gè)，環(huán)比新增13個(gè)城市。熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)不減，且有加快的趨勢(shì)。合肥、福州、南京在內(nèi)的6個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超4%，鄭州和上海更是雙雙突破5%。不乏已經(jīng)出臺(tái)收緊政策的合肥、廈門(mén)、南京等城市，這也顯示出此前政策收緊并未能有效抑制房?jī)r(jià)快速上升。

??總體來(lái)看，8月房?jī)r(jià)快速上升，仍然是以下兩個(gè)因素沒(méi)有變化：一是近期土地市場(chǎng)地王熱度不減，快速上漲的地價(jià)推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；第二，信貸仍非常寬松，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中接近50%的貸款均為房貸。短期內(nèi)M1、M2剪刀差不斷擴(kuò)大、民間投資增速仍在下滑的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)投資未來(lái)仍是資金流向的焦點(diǎn)領(lǐng)域，因此未來(lái)部分城市房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上升格局。

??綜上所述，3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，各線(xiàn)城市成交量持續(xù)高位運(yùn)行，市場(chǎng)需求或多或少存在提前透支的跡象。更為重要的是，受制于熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也在一定程度上限制了市場(chǎng)需求合理釋放，樓市成交量較難再上一個(gè)新的臺(tái)階，“金九銀十“成色恐將不足。