[克而瑞]調(diào)控加碼難擋土地競拍高熱，四季度地市降溫艱難

??在22城密集發(fā)布樓市調(diào)控新政后，10月9日迎來了調(diào)控背景下的首次土地競拍，北京、成都各有一幅宅地均以高價成交。其中成都宅地溢價率191.67%，北京自住商品房地塊經(jīng)47輪報價，溢價率39.74%，樓板價2.08萬元/平方米，已接近2.3萬元/平方米(含全裝修成本)的銷售限價。在這一時點上，這兩幅地雖只是個案，但代表意義不可忽視，企業(yè)在一線城市的規(guī)模訴求依舊強烈，對強二線城市的價格上漲預期也保持堅定。

??限購、限貸只是將成交延后，調(diào)控對土地投資影響不大

??回顧近年市場走勢可見，限購、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購房需求，只是將購房需求延后，并且當這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發(fā)。因此對于運營周期較長的土地開發(fā)而言，限購、限貸的影響有限，并不能真正影響企業(yè)對地塊的價值判斷。并且在中央“去行政化”的大方針下，大多數(shù)城市的限購、限貸政策也只能是暫時性調(diào)控。

??類似歷史周期也是鮮明佐證。早在2013年10月、11月，同樣是在經(jīng)歷了大半年的市場高熱后，同樣是基于房價控制目標，同樣是多城發(fā)布調(diào)控新政(2個月15城)，主要手段同樣是限貸、限購、加大土地供應，其中北京、上海、廈門等8市更是將二套房首付全面提至7成，整體調(diào)控力度實際高于今年。但其后的土地市場競拍熱度依舊高燒不退。據(jù)CRIC監(jiān)測，2013年12月全國共出讓1448幅地塊，其中63幅土地溢價率超過100%，占比4.35%，與前11月占比基本持平(4.33%，345幅/7960幅)。“面粉貴過面包”持續(xù)上演，如廈門鐘宅地塊拍出了近3萬元/平方米的樓板價，已超過其時周邊2.5萬元/平方米左右的在售價。

??熱點城市供地規(guī)模仍遠小于新建商品房市場成交量

??對比商品房成交量，近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應的城市，供地目標仍然過低。以10月5日發(fā)文要求加大供地力度的南京為例，2016年供應住宅用地目標是500萬平方米，按2.5的容積率計算建筑面積為1250萬平方米，但截止至前9月，商品住宅成交量已經(jīng)達到了1345萬平方米。全年土地供應計劃即便順利完成，也無法滿足前三季度的市場需求。合肥也情況類似，全年力爭完成土地供應667萬平方米，但前三月商品住宅成交量已經(jīng)突破了1000萬平方米，土地供應依舊是“入不敷出”。

??土拍“限價令”等創(chuàng)新做法反而進一步激化競爭

??目前南京、蘇州、鄭州等城市已經(jīng)出臺了土拍限價令，但從實際成效來看，由于競價門檻的降低，這一政策會引來更多的企業(yè)參與競拍；而就最高限價的標準來看，也不會低于前期周邊最高地價。如在9月末的南京土拍中，僅6幅地塊成功出讓(多為商辦)，其余20幅宅地全部“封頂溢價”，進入搖號環(huán)節(jié)，最終12幅地塊刷新板塊樓板價紀錄，成為了新的“單價地王”。

??綜上，我們認為，雖然樓市限購、限貸，土地限價、保證金比例上調(diào)等調(diào)控限制，但基于上一輪調(diào)控的市場經(jīng)驗、基于供不應求的價格預期、得益于充裕低成本資金支持、行業(yè)集中度提升帶來的經(jīng)營規(guī)模訴求等因素都在促使著更多企業(yè)參與到土拍中來，并且伴隨著北京、南京、合肥等熱點城市四季度計劃供地規(guī)模提升，四季度土地競拍熱度仍將延續(xù)，地市降溫艱難。