[克而瑞]開發(fā)商像一列火車 不斷把居民向大城市遷移

??10 月份的成交量出來了，房價(jià)「四小龍」城市全面降溫，微觀上表現(xiàn)的越波動(dòng)，越吸引人關(guān)注宏觀市場。究竟我們的房子造了多少了？夠現(xiàn)在的人口居住不？遷移到別的城市的人口又是怎樣打算置業(yè)計(jì)劃的？關(guān)注宏觀市場的好處就是既可以從更高的視角去看問題，又可以沿著宏觀表現(xiàn)中的細(xì)節(jié)去深入挖掘一些有意思的微觀內(nèi)容，比如今天說說人口移動(dòng)這事。

??拋開金融屬性的房價(jià)，單從人口移動(dòng)和居住需求的角度來看，房地產(chǎn)的發(fā)展周期和人口的遷移聚集周期有著密切的關(guān)聯(lián)。今天人口移動(dòng)這件事和以往有著很大的不同了，而這些規(guī)律也直接體現(xiàn)在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場上，甚至可以說是影響著房地產(chǎn)開發(fā)這件事的發(fā)展方向。

??一階段的人口移動(dòng)已完成

??先來說說房地產(chǎn)行業(yè)的一些宏觀表現(xiàn)，自從 2013 年房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到 13 億平米以后，這兩年商品房的銷售面積一直是在走低的，2014 年 12 億平，2015 年 12.8 億平，2016 年前三季度 10.5 億平，在政策打壓的四季度，今年銷售面積突破 13 億平米的可能性幾乎為零。

??歷年全國商品房銷售面積及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究

??不管價(jià)格怎么變化，銷售面積已探頂，況且自 2014 年以來，住宅開工投資從高速增長轉(zhuǎn)入了下降狀態(tài)。國內(nèi)外的很多研究表明，當(dāng)銷售面積探頂后會(huì)維持在高位需求一段時(shí)間，我們目前處于的正是這樣的一個(gè)時(shí)期。

??歷年全國商品房開發(fā)投資額及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究

??從另外的角度也能看到我們的住房供需基本是保持平衡的，城鎮(zhèn)居民居者有其屋已實(shí)現(xiàn)。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，按照常住人口口徑推算，2014 年中國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達(dá)到 1 套左右（2014 年，城鎮(zhèn)常住人口約 7.5 億人，按照戶均 2.85 人折算，大體上有 2.6 億個(gè)家庭，城鎮(zhèn)住宅總面積大約為 215 億平方米，人均擁有住房建筑面積 28.7 平方米；套均面積超過 85 平方米，住房總量超過 2.5 億套）

??另據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，2010 年我國城鎮(zhèn)家庭數(shù)量為 2.21 億，其中家庭戶 2.07 億，集體戶 1400 萬，占比分別為 93.7% 和 6.3%。按此比例推斷，截止 2014 年我國城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)量為 2.5 億。按家庭戶口徑推算，每戶城鎮(zhèn)家庭擁有住房數(shù)量超過 1 套。

??這些宏觀的數(shù)字背后表現(xiàn)出來的就是在 2014 年以前，國內(nèi)的房價(jià)是一種普漲狀態(tài)，大小城市一起漲。因?yàn)槊總€(gè)城市都在發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)、加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和自己區(qū)域的資源優(yōu)勢，無論是大城市還是小城市，人口移動(dòng)主要表現(xiàn)出的是從農(nóng)村去往城市。

??二階段的人口遷徙正式開啟

??當(dāng)城鎮(zhèn)化率走到 2015 年的 56.1% 以后，人口移動(dòng)開始發(fā)生微妙的變化了，除了未來城鎮(zhèn)化還有 10-20 個(gè)百分點(diǎn)的空間外，當(dāng)下人口遷移逐步由農(nóng)村遷入城市轉(zhuǎn)變成由農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷徙。

??這個(gè)階段三四線城市人口將面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，聚集效應(yīng)更加明顯，城市功能定位更清晰，一線城市以金融業(yè)、研發(fā)、高端服務(wù)業(yè)為主，二線城市將以中高端制造業(yè)，特色產(chǎn)業(yè)為主，衛(wèi)星城將承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，功能性城市定位。大都市圈及周邊將富集大多數(shù)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老資源。

??明白這個(gè)大邏輯，就很好理解今天中國的房價(jià)以及最近不同城市差異化政策制定的原因。雖然貨幣、城市經(jīng)濟(jì)、土地供需等等都會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響，但人口遷徙和人口結(jié)構(gòu)是核心，即便是投資客手里空置的房子，考慮的也是將來要有人來接盤，沒有人，那只是一堆鋼筋混凝土罷了。

??所以之前上海市說要控制人口在 2500 萬左右，筆者以為，這挺難的，除非上海市把好的學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)總部都搬出去一些。除了控制人口，大城市最重要的事其實(shí)是改善城市規(guī)劃和公共交通。

??不少人即將開啟移動(dòng)人生

??我們?nèi)菀子涀‰姷陌l(fā)明，蒸汽機(jī)的發(fā)明，因?yàn)檫@些都是徹底改變?nèi)祟惿a(chǎn)生活方式的工具。但也有一些發(fā)明，談不上有多高的技術(shù)含量，卻也深刻的影響著人類文明，比如集裝箱，比如鐵軌。

??16 世紀(jì)下半葉，礦山和采石場有用木材做成的路軌運(yùn)送沙石，1767 年，英國的金屬大跌價(jià)，鋼鐵賣不出去，于是人們把鋼鐵造成長長的鐵條鋪在路上，發(fā)現(xiàn)車輛行駛在上面，既省力，又平穩(wěn)。

??你可能沒想到，這項(xiàng)發(fā)明至今還在影響著世界文明的進(jìn)展，比如城市化進(jìn)程的方向和房地產(chǎn)的開發(fā)方向。廣州到佛山的地鐵線，首通段于 2010 年 11 月 3 日下午 2 點(diǎn)正式開通，廣佛地鐵首通段佛山段 11 個(gè)車站共預(yù)設(shè)有 45 個(gè)出入口。上海地鐵 11 號線，目前世界上最長的地鐵線路，也是國內(nèi)首條跨省地鐵線路。

??蘇州至昆山花橋的軌交 S1 線蘇州段將于今年 12 月 3 日正式開工，S1 線還將于蘇州地鐵 3 號線連接。建成后，從蘇州新區(qū)站到昆山，再到上海迪士尼，一路暢通。

??蘇州軌交 S1 線走向示意圖

??圖表來源：蘇州市規(guī)劃局

??如果有關(guān)注發(fā)改委動(dòng)態(tài)的話，應(yīng)該知道從去年開始，發(fā)改委的網(wǎng)站上就開辟出一個(gè)專欄介紹 PPP，當(dāng)時(shí)這些項(xiàng)目公布的目的是為了給各地推進(jìn) PPP 項(xiàng)目做經(jīng)驗(yàn)和案例指導(dǎo)，首批公布了 14 個(gè)項(xiàng)目。今年再去看發(fā)改委 PPP 專欄的網(wǎng)站，要比去年豐富的多，不僅有案例，還有立法推進(jìn)，政策法規(guī)和最新的工作動(dòng)態(tài)，而且案例已經(jīng)多達(dá)幾十個(gè)。

??在 9 月份發(fā)改委的工作動(dòng)態(tài)中我們發(fā)現(xiàn)了以下幾個(gè)數(shù)字：從 2015 年開始，國家發(fā)展改革委每年安排 5 億元中央預(yù)算內(nèi)投資支持 PPP 項(xiàng)目前期工作。國家發(fā)展改革委向社會(huì)公開推介傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目 1233 個(gè)，總投資約 2.14 萬億元。

??下面這張表是這些項(xiàng)目的行業(yè)分類，可以看到，市政工程和交通運(yùn)輸是大頭，二者占據(jù)所有 PPP 項(xiàng)目中的 75% 以上。

??項(xiàng)目個(gè)數(shù)行業(yè)分布

??圖表來源：國家發(fā)改委網(wǎng)站

??再下面這張表是行業(yè)投資規(guī)模，交通運(yùn)輸項(xiàng)目投資 14793 億元，占 69.07%；重大市政工程項(xiàng)目投資 4133.02 億元，占 19.30% ，很明顯的看到，超 88% 的投資是在交通運(yùn)輸和市政工程當(dāng)中。

??投資規(guī)模行業(yè)分布

??圖表來源：國家發(fā)改委網(wǎng)站

??發(fā)改委的這些動(dòng)態(tài)是帶有指引性的，一線城市和衛(wèi)星城無論是用地鐵還是高速鐵路連接都只是時(shí)間問題，也可以想象，只要在運(yùn)營上做些調(diào)整，工作在一線城市，生活在二線城市，也是很正常的事。

??鐵軌所帶來的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開發(fā)的影響還將繼續(xù)。