[克而瑞]調(diào)控后20城二手住宅成交應聲下滑 且跌幅高于新房

??10月以來，多達20個城市相繼出臺樓市新政，既包括北京、合肥、南京和蘇州這類熱點一、二線城市，也有無錫、珠海、中山等三、四線城市，一手住宅市場降溫同時也波及二手住宅交易，10月份20個城市二手住宅交易量環(huán)比下滑9%，且多數(shù)出臺新政城市成交量跌幅遠高于新房下滑程度?？紤]到政策疊加效應以及未來部分城市政策升級得可能性，預計年內(nèi)二手住宅交易量將持續(xù)萎縮。

??20城二手住宅成交環(huán)比下滑9%，交易量已連續(xù)2月下滑

??10月受到房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，二手房交易市場觀望情緒漸濃，在北京、上海成交量大幅下滑之下，CRIC監(jiān)測的19個城市二手住宅成交量連續(xù)兩月下滑。10月二手住宅共成交1209.42萬平方米，環(huán)比下降10.3%，同比仍增長40.96%，市場顯著去年同期，但同比增速有所放緩，單月成交量不及三季度平均交易量。另外，19個城市總成交套數(shù)126988套，環(huán)比下跌11%，同比上漲34%。

??備注：CRIC研究中心統(tǒng)計的二手房數(shù)據(jù)基本均為住宅屬性，具體城市包括上海、北京、深圳、重慶、南京、杭州、鄭州、南昌、青島、廈門、蘇州、無錫、東莞、紹興、南充、常熟、金華、佛山，合肥等20個城市。

??多城二手住宅成交量跌幅高于新房，京、滬、蘇等跌幅超30%

??從成交規(guī)模看，京、滬成交量仍占總體33%，且10月份北京超過上海成為二手住宅成交規(guī)模首位，重慶、南京、杭州交易量均保持在100萬平方米以上。同時，10月南京二手住宅共成交109萬平方米，高出一手住宅成交15萬平方米，近一年內(nèi)首次出現(xiàn)二手住宅交易量比一手住宅多的“倒掛現(xiàn)象”。

??從具體變化看，10月各城市二手住宅交易市場“以跌為主”，過半數(shù)城市成交量環(huán)比下滑。其中東莞跌幅近8成，北京、上海、蘇州跌幅均在30%之上，僅鄭州、重慶、青島等城市成交環(huán)比上漲。

??整體而言，二手住宅交易量環(huán)比下跌的城市多為此前出臺收緊政策的城市，且與這些城市一手住宅成交下跌走勢同步。杭州、北京、南京、東莞、蘇州、無錫等均在三季度末、四季度頭密集出臺調(diào)控政策，一手房市場降溫傳導至二手房。例如杭州，10月一、二手住宅成交量環(huán)比分別下跌35%和23%，而蘇州，一手住宅成交下降37%得同時，二手住宅交易也下跌超過5成。反觀近期未出臺政策得城市如重慶、青島等，一、二手住宅均環(huán)比上漲，重慶更是漲幅雙雙超過50%。這也表明新政的確在短期內(nèi)對一、二市場成交規(guī)模產(chǎn)生一定抑制作用。

??調(diào)控廣度和深度或繼續(xù)加碼，二手住宅交易量年內(nèi)將繼續(xù)走弱

??10月二手住宅市場整體表現(xiàn)低迷，且已經(jīng)連續(xù)兩個月下滑。究其原因，與熱點城市10月份密集出臺調(diào)控新政不無關(guān)系，“限購”、“限貸”在降低購買力和消減需求基數(shù)得同時，加大了市場觀望情緒，北京、廈門、東莞、蘇州、上海等城市環(huán)比下跌幅度均超過30%，而未出政策得重慶、青島二手住宅交易量則環(huán)比上漲57%和18%。

??我們認為，此輪調(diào)控政策的核心是“房價”和“地價”，就目前而言，多數(shù)城市房價漲幅雖環(huán)比放緩，但更多是由于預售證監(jiān)管從嚴所致；而土地方面，“地王”頻出雖較此前有所降溫，但優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈的情況并未得到改變，廣州、天津仍有高價地塊拍出。因此，一旦地價、房價并未得到有效控制，未來不排除政策繼續(xù)加碼得可能，屆時將繼續(xù)對二手住宅成交產(chǎn)生沖擊。另外，從10月末各別城市繼續(xù)出臺或者升級調(diào)控來看，未來一些次熱點城市或?qū)ⅰ案L效仿”出臺“限購”、“限貸”政策，年內(nèi)一、二手住宅交易量也將持續(xù)走低。