[克而瑞]2017年三季度房地產(chǎn)市場九大變化（上篇）

??變化一：政策從緊

??“四限”繼續(xù)擴(kuò)容疊加信貸收緊，各地落實(shí)“租售并舉”

??2017年三季度，“四限“范圍、力度繼續(xù)擴(kuò)容，九江、贛州、蘭州、西安等城市重啟或升級限購、限貸，重慶、南昌、南寧、石家莊、長沙、貴陽等集中開始“限售”，“限價(jià)”作為房價(jià)管控的重要抓手，熱點(diǎn)城市預(yù)售許可絲毫不放松。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信貸“去杠桿”持續(xù)推進(jìn)，在嚴(yán)格執(zhí)行“限貸”政策基礎(chǔ)上，各地又開始嚴(yán)查“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”、“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，央行也明確支持北京、深圳、南京等地首套房貸利率不同比例上浮，房貸資金全面緊縮。發(fā)展住房租賃市場的具體舉措在三季度集中落地，首批暫定12個(gè)試點(diǎn)城市，著力構(gòu)建“租售并舉”的住房制度。

??1、部分城市重啟或升級限購、限貸，季末重慶等5市同步“限售”

??“四限”政策持續(xù)發(fā)力，熱點(diǎn)城市在保持現(xiàn)有調(diào)控政策不變的同時(shí)，部分城市進(jìn)一步升級調(diào)控。具體而言，以九江為代表的個(gè)別城市重啟限購，贛州、蘭州、西安等市更是加碼限購、限貸；“限價(jià)”政策依舊嚴(yán)厲，多個(gè)三四線城市也紛紛跟進(jìn)。上海、杭州等市更是將限價(jià)政策落實(shí)到具體細(xì)節(jié)層面，商品住房及地下車位等附屬設(shè)施實(shí)現(xiàn)“一價(jià)清”制度，并將其作為申報(bào)預(yù)售價(jià)格的要件之一，以防通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、車位售價(jià)等方式逃避市場監(jiān)管；“限售”城市持續(xù)擴(kuò)容，福清、沈陽等市8月跟進(jìn)落地“限售”，9月22日晚間，重慶、南昌、南寧、石家莊、長沙、貴陽等集中開始“限售”，石家莊限售周期長達(dá)8年，為目前最嚴(yán)厲。大有去年“9?30”22城集中緊縮調(diào)控之勢。東莞進(jìn)一步升級限售令，將企事業(yè)單位、社會組織所購住房以及拍賣住房納入限售范圍。

??2、嚴(yán)查消費(fèi)資金購房、默許首套房貸利率上浮，但房貸占比仍處高位

??今年以來，金融去杠桿全面升級，嚴(yán)密防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲監(jiān)管銀行同業(yè)套利、影子銀行、資產(chǎn)管理等金融亂象。M2增速逐級回落，貨幣派生效應(yīng)明顯減弱，房貸資金顯著波及。截止8月末，M2同比增速降至8.9%，較2016年初14%高點(diǎn)減少5.1個(gè)百分點(diǎn)。就房地產(chǎn)市場而言，除了嚴(yán)格執(zhí)行“限貸”政策外，三季度最明顯的變化莫過于兩個(gè)方面：其一，嚴(yán)查消費(fèi)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，北京、南京、廣州等市相繼發(fā)文要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展自查工作，重點(diǎn)檢查“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”、“房抵貸”等資金流向。廣州更是出重拳，暫停發(fā)放金額超100萬元或期限超10年的消費(fèi)貸，以防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；其二，默許上浮首套房貸利率，熱點(diǎn)一、二線城市首套房貸利率普遍上浮5%-10%。以北京為例，首套房貸最低利率為基準(zhǔn)利率上浮5%，多家股份制銀行更是上浮10%。

??但是，從央行公布的金融數(shù)據(jù)來看，居民高杠桿購房的格局并未扭轉(zhuǎn)，住戶部門中長期貸款（含消費(fèi)和經(jīng)營貸款）占新增貸款比重持續(xù)高位運(yùn)行。7月份新增住戶中長期貸款占比一度升至57.4%，創(chuàng)年內(nèi)新高，8月份占比略有回落，依舊維持在44%高位。另一個(gè)非常重要的變化則是，住戶部門短期貸款（含消費(fèi)和經(jīng)營貸款）占比陡然上升并持續(xù)高位，8月份占比達(dá)21.4%，而以往基本維持在10%以內(nèi)。以此來看，房貸去杠桿不僅沒有大幅壓縮中長期貸款比重，反倒也帶動了短期貸款比重的上升，而同期的社會消費(fèi)增速又沒有顯著增長，只能說明房地產(chǎn)市場仍是當(dāng)前銀行信貸資金投放重要出口。

??3、加快發(fā)展租賃住房市場，構(gòu)建“租售并舉”的長效住房制度

??三季度，住房租賃市場成為高度熱議話題，九部委率先發(fā)文要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并且選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)城市。隨后，杭州、南京等市紛紛跟進(jìn)發(fā)展租賃市場，集中體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

??其一，增加租賃住房供應(yīng)，并在土地供應(yīng)端積極保障。以上海為例，“十三五”期間新增供應(yīng)各類住房170萬套，其中租賃住房多達(dá)70萬套。隨后，上海密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，另有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。更為重要的是，純租賃用地地塊位置非常優(yōu)越，可謂都是“壓箱底的寶貝”，上海市支持加快發(fā)展住房租賃市場的決心可見一斑。除此之外，土地制度“破冰”，管理層確定第一批在北京、上海、沈陽等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，緩解熱點(diǎn)一、二線城市供地壓力。

??其二，租售同權(quán)，租房者可同等享受基本公共服務(wù)。廣州、北京等市相繼出臺文件，要求保障租房者的權(quán)利，試點(diǎn)推廣租售同權(quán)，承租人可以同等享受教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，大力支持租賃市場發(fā)展。

??其三，鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)，給予稅收優(yōu)惠和金融支持。廣州、合肥、沈陽等多市均明確，租房者可以提取住房公積金用于支付房租，北京、南京更是將公積金提取標(biāo)準(zhǔn)予以量化。?

??4、四季度更多二三線城市跟進(jìn)、升級“四限”，信貸繼續(xù)收緊防風(fēng)險(xiǎn)

??鑒于前三季度熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價(jià)漲幅趨于平緩，緊縮調(diào)控初顯成效。9月底，包括長沙、武漢、重慶在內(nèi)的9個(gè)二三線城市相繼加碼調(diào)控，涉及限售、限購、限價(jià)等多個(gè)方面。我們認(rèn)為四季度政策層面將維持穩(wěn)中偏緊的主基調(diào)，一方面，已經(jīng)出臺緊縮調(diào)控政策的城市仍將維持較長的時(shí)間周期以鞏固現(xiàn)有調(diào)控成果；另一方面，諸如鹽城、徐州這類房價(jià)上漲過快的二三線城市將跟進(jìn)落地乃至升級“四限”政策，以便落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控目標(biāo)。

??房地產(chǎn)信貸資金持續(xù)收緊乃是市場變盤的最大變數(shù)。受惠于房價(jià)上漲所帶來的賺錢效應(yīng)，以及其他投資標(biāo)的匱乏，房地產(chǎn)市場仍是銀行信貸資金重要出口。不過，隨著全方位無死角監(jiān)管措施的落實(shí)，信貸資金池的水位拾級而下，必然將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大負(fù)面影響，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，市場變盤風(fēng)險(xiǎn)不可不察。

??住房租賃市場將是未來重點(diǎn)發(fā)展方向，尤其是那些人口持續(xù)凈流入的大中城市，將加快發(fā)展住房租賃市場，以便構(gòu)建租售并舉的住房制度。而在土地供應(yīng)端，熱點(diǎn)城市將對租賃住房用地予以重點(diǎn)支持，一方面，熱點(diǎn)城市將推廣實(shí)行“限地價(jià)、競自持”新規(guī)，增加租賃住房所占比重，純租賃用地成交規(guī)模也將持續(xù)增多；另一方面，商辦、工業(yè)、倉儲用地改性為租賃住房，尤其是集體建設(shè)用地改建租賃住房將是緩解熱點(diǎn)城市供地壓力的重要途徑。

??變化二：行業(yè)調(diào)整

??三季度各指標(biāo)增速放緩，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模仍將新高

??由于前期利好逐漸消化、需求過度透支，三季度以來市場呈現(xiàn)新開工冷，房地產(chǎn)開發(fā)投資回落、商品房銷售量驟降的局面，即便年底企業(yè)會沖擊業(yè)績，但受制于投資動力不足，后續(xù)供應(yīng)跟不上，預(yù)計(jì)四季度行業(yè)整體不會有太大波動，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、新開工還是低位企穩(wěn)，各指標(biāo)大幅上漲的可能性不大。

??1、商品房銷售增速放緩，但全年銷售面積、金額同比將略有上漲

??1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。雖然單從8月看，商品房銷售面積、金額環(huán)比都增長4%，同比也分別上漲4%和6.4%，但是短期的銷售回升難以扭轉(zhuǎn)自二季度以來的規(guī)模走低、增速放緩的趨勢。究其原因，一方面，熱點(diǎn)城市政策依舊嚴(yán)苛，諸多城市后繼新增供應(yīng)嚴(yán)重不足，制約銷售規(guī)模的增長；另一方面，越來越多的三四線城市量價(jià)齊升，去庫存政策轉(zhuǎn)為緊縮調(diào)控，而且普遍需求透支嚴(yán)重、后續(xù)需求支撐乏力，銷售也逐漸回歸常態(tài)化。

??我們認(rèn)為，四季度商品房銷售熱度短期仍能慣性保持，全年銷售規(guī)模有望繼續(xù)增長。主要在于：今年以來商品房銷售走勢呈現(xiàn)前高后低，而政策調(diào)控密集期已過，市場已逐步適應(yīng)新政策并重回自身運(yùn)行軌道，商品房銷售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在資金回款壓力下，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將較前三季度顯著增加，四季度也將迎來一波成交小高潮，因此整體來看同比增速將保持低位穩(wěn)定，全年銷售規(guī)模較去年相比仍有望繼續(xù)增長。

??2、開發(fā)投資增速連續(xù)下滑、新開工面積減少，四季度趨勢維持

??1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平，這是自3月份以來累計(jì)同比增速連續(xù)下滑之后，首次止跌。主要是土地市場火爆推動房地產(chǎn)開發(fā)投資額攀升，加之樓市熱度不減尤其是多數(shù)三四線城市樓市量價(jià)齊升，促使企業(yè)補(bǔ)庫存，地塊陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。

??從新開工面積情況來看，1-8月份，房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速較1-7月繼續(xù)回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，同開發(fā)投資累計(jì)同比增速一樣，是自3月份高點(diǎn)之后增速連續(xù)5個(gè)月回落，且單月同比增速在8月份也無止跌跡象，整個(gè)三季度新開工面積絕對量也持續(xù)減少，總體低于全年月均水平。

??我們認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將進(jìn)一步放緩、新開工面積低位徘徊甚至繼續(xù)減少?？紤]到樓市調(diào)控仍是短期市場主基調(diào)，城市市場、項(xiàng)目銷售開始顯著分化，基于融資和回款壓力，土地投資心態(tài)趨于謹(jǐn)慎，我們預(yù)計(jì)未來新開工量將繼續(xù)低位維穩(wěn)，從而使得開發(fā)投資增速趨緩，下半年增速預(yù)測可能維持在6%-7%左右。

??3、土地購置“量價(jià)齊升”，供地結(jié)構(gòu)變化帶來整體地價(jià)增速放緩

??1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。整體來看土地購置繼續(xù)“量價(jià)齊升”，自6月以來連續(xù)三月上漲，總體增速仍維持高位運(yùn)行但略有放緩，主要是當(dāng)前主要城市項(xiàng)目開盤銷售火爆程度不減，加上房企拿地補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，土地市場競爭依舊激烈。

??為了抑制房價(jià)過快上漲，土地供應(yīng)量將顯著增加，未來多數(shù)城市土地供應(yīng)肯定有所增加，因此土地購置面積增速繼續(xù)保持正增長。但受到土拍市場調(diào)控力度從嚴(yán)，供地結(jié)構(gòu)傾向租賃用地，土地價(jià)格增速將不會過快，預(yù)計(jì)以低溢價(jià)成交將是常態(tài)。

??變化三：土地增加

??成交規(guī)模、價(jià)格顯著上升，四季度價(jià)格有望回歸理性

??從6月份到三季度，300城土地成交規(guī)模顯著回升，但規(guī)模的上升并未帶來土地價(jià)格的回落，地價(jià)持續(xù)走高。一線城市持續(xù)放量，受政策限制和租賃土地集中出讓影響，成交均價(jià)及溢價(jià)率均有所回落；二線和三四線市場均呈現(xiàn)土地出讓“郊區(qū)化”現(xiàn)象，如鄭州中牟縣、常州金壇等地持續(xù)大量土地出讓。

??1、三季度成交規(guī)模回升顯著，一線土地溢價(jià)率受制回落

??自6月土地成交面積回升以來，連續(xù)三月相對高位。第三季度土地成交延續(xù)6月的高位運(yùn)行，截止數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日期，300城市經(jīng)營性土地成交建面達(dá)到37261萬平方米，環(huán)比第二季度僅下降7%，且九月末持續(xù)有大量土地出讓；前三季度共成交建筑面積111863萬平方米，同比微跌3%。供求方面來看，前三季度土地市場主要表現(xiàn)為供過于求，5月份開始供應(yīng)開始放量，帶動土地成交量的上漲，第三季度中土地供應(yīng)也維持在高位，8月份達(dá)到年內(nèi)供應(yīng)最高峰，供應(yīng)建筑面積21537萬平方米，預(yù)計(jì)四季度土地成交將會持續(xù)高位。

??分城市能級來看，一線城市第三季度土地放量顯著，主要為響應(yīng)“住有所居”推出大量保障性住房用地和租賃住房用地，土地成交建面較2016年同期大幅上漲46%，是各能級中唯一成交建筑面積同比上漲的；二線城市和三四線城市同比分別微降1%和4%，成交占比方面，三四線城市占比達(dá)到77%，為市場成交主力。

??量漲價(jià)未跌，熱點(diǎn)城市核心地塊價(jià)格居高不下。第三季度土地成交規(guī)模整體上漲，土地價(jià)格波動上升。前三季度土地成交總體均價(jià)達(dá)到2383元/平方米，同比2016年同期上漲27%，其中一、二線熱點(diǎn)城市市中心板塊地塊成為稀缺資源，土地成交價(jià)格居高不下。

??分城市能級來看，由于保障性住房和租賃住房用地大量出讓，一線城市土地價(jià)格同比微降4%，成交均價(jià)15394元/平方米，其余能級土地價(jià)格均持續(xù)走高；三四線城市同比漲幅最大，達(dá)到44%，前三季度成交均價(jià)為1346元/平方米；二線城市價(jià)格相對平穩(wěn)，微漲4%。

??溢價(jià)率總體維持穩(wěn)定，一線城市溢價(jià)率回落。前三季度土地成交溢價(jià)率35%，對比上半年溢價(jià)率下降3個(gè)百分點(diǎn)。一、二線熱點(diǎn)城市由于土拍限價(jià)城市范圍仍在擴(kuò)張，且一線城市增大了保障性住房用地的供應(yīng)，溢價(jià)率再度走低，前三季度平均溢價(jià)率18%；三四線城市由于土地起拍價(jià)低，拿地成本低廉，加之大牌房企踴躍布局，高溢價(jià)拿地頻發(fā)，上半年平均溢價(jià)率達(dá)到44%。

??2、中西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市成交規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，熱點(diǎn)二線城市溢價(jià)率居高不下

??從重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交情況來看，成交量TOP20的城市中，中西部省會城市仍然名列前茅，排名第一的鄭州前三季度成交建筑面積3486萬平方米，相比第二名重慶高出近1500萬平方米，重慶成交建筑面積2032萬平方米；此外西安、武漢成交建筑面積均已超過1500萬平方米。一線城市仍然只有北上廣三市上榜，分別位列13到15位，上海由于第三季度加大動遷房和租賃房用地的供應(yīng)，成交面積達(dá)到835萬平方米，北京、廣州分別成交791萬平方米和688萬平方米，深圳成交168萬平方米成交，主要為定向出讓的商辦類用地；三四線城市方面，僅有佛山一市上榜，且排行第10，成交建筑面積高達(dá)940萬平方米，但成交樓板價(jià)較上半年小幅下降5%。

??一方面熱點(diǎn)一、二線城市土拍制度從“限價(jià)”到“限售”的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，且限價(jià)的城市范圍仍在不斷擴(kuò)大，9月份長沙也正式加入“限地價(jià)、競房價(jià)”的隊(duì)伍中，另一方面“租賃用房”土地成為土地市場一種新的土地類型，土拍溢價(jià)率整體有所下滑；合肥、成都、長沙等二線城市土拍溢價(jià)率持續(xù)較高水平，佛山作為受廣州輻射的典型城市，前三季度溢價(jià)率相比上半年也有所回落，但仍維持在87%的高位。

??3、四季度地價(jià)有望回歸理性，租賃用地成為土拍新潮流

??一線城市在第三季度土地供應(yīng)顯著增加，熱點(diǎn)二線城市也密集出讓土地，蘇州在結(jié)束九月份土拍后，再度迅速掛牌7宗市區(qū)地塊，杭州在第三季度總共成交71宗經(jīng)營性用地，總建筑面積達(dá)到570萬平方米，其中不乏市區(qū)核心板塊用地。

??第三季度更多城市加入“限房價(jià)、競地價(jià)”行列，調(diào)控范圍擴(kuò)大且力度并未減弱，9月末房地產(chǎn)市場再度迎來一輪新政潮，重慶、南昌、長沙等更多城市進(jìn)入“四限”隊(duì)列，交易未滿2兩年的新房將無法再度交易，成為對投資性購房的又一打擊。新政的出臺也將對這些城市的土地市場產(chǎn)生一定影響，土地成交價(jià)格有望回歸理性。

??租賃用地成為土地市場新潮，進(jìn)入下半年后，在多城市同步提出加強(qiáng)租賃用房供應(yīng)及權(quán)益保障，北京、上海等13個(gè)城市成為租賃用房試點(diǎn)城市。上海7月份成交首宗租賃用房用地以來，共通過修改土地規(guī)劃條件推出了15宗租賃用地，廣州首提租售同權(quán)，成都也提出規(guī)定租賃用房單套面積不得小于60平方米……諸多政策并行，大力保障了外地工作者及本地低收入人群的居住條件，未來預(yù)計(jì)將有更多的租賃用地進(jìn)入市場，占比持續(xù)走高，如何運(yùn)營自持地塊和租賃地塊，增加盈利也成為未來房企重點(diǎn)探索的方向。

??《2017年三季度房地產(chǎn)市場總結(jié)展望》專題目錄

??一、政策從緊：“四限”繼續(xù)擴(kuò)容疊加信貸收緊，各地落實(shí)“租售并舉”

??1、部分城市重啟或升級限購、限貸，季末重慶等5市同步“限售”

??2、嚴(yán)查消費(fèi)資金購房、默許首套房貸利率上浮，但房貸占比仍處高位

??3、加快發(fā)展租賃住房市場，構(gòu)建“租售并舉”的長效住房制度

??4、四季度更多二三線城市跟進(jìn)、升級“四限”，信貸繼續(xù)收緊防風(fēng)險(xiǎn)

??二、行業(yè)調(diào)整：三季度各指標(biāo)增速放緩，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模仍將新高

??1、商品房銷售增速放緩，但全年銷售面積、金額同比將略有上漲

??2、開發(fā)投資增速連續(xù)下滑、新開工面積減少，四季度趨勢維持

??3、土地購置“量價(jià)齊升”，供地結(jié)構(gòu)變化帶來整體地價(jià)增速放緩

??三、供應(yīng)下滑：限價(jià)致一二線供應(yīng)低迷，三四線供應(yīng)持續(xù)走高

??1、一線城市同比銳減33%，預(yù)計(jì)四季度仍持續(xù)低位

??2、二線城市同比跌多漲少、分化明顯，四季度供應(yīng)將迎來高點(diǎn)

??3、三四線城市供應(yīng)量同環(huán)比皆上升，料四季度仍持續(xù)高位

??四、成交走低：政策趨緊、供應(yīng)不濟(jì)、需求顯疲態(tài)，成交仍低位徘徊

??1、各線同、環(huán)比雙雙銳減，一線和三四線環(huán)比跌幅皆超30%

??2、一、二線小幅回升而三四線整體下滑，四季度依舊低位徘徊

??五、房價(jià)回落：熱點(diǎn)城市房價(jià)穩(wěn)中有降，三四線變盤風(fēng)險(xiǎn)積聚

??1、熱點(diǎn)一、二線城市房價(jià)穩(wěn)中有降，環(huán)比下降、同比漲幅全線收窄

??2、四成城市房價(jià)較二季度末小幅下滑，近半三四線房價(jià)同比漲20%以上

??3、一、二線房價(jià)環(huán)比穩(wěn)中有降，三四線房價(jià)顯著下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)累積

??六、庫存上升：半數(shù)城市庫存、消化周期較6月末顯著上升

??1、9成城市庫存較去年同期下降，但半數(shù)庫存、消化周期較二季末上升

??2、城市分化愈加顯著，四季度庫存繼續(xù)減少的幅度將收窄

??七、土地增加：成交規(guī)模、價(jià)格顯著上升，四季度價(jià)格有望回歸理性

??1、三季度成交規(guī)?；厣@著，一線土地溢價(jià)率受制回落

??2、中西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市成交規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，熱點(diǎn)二線城市溢價(jià)率居高不下

??3、四季度地價(jià)有望回歸理性，租賃用地成為土拍新潮流

??八、企業(yè)業(yè)績：前三季度龍頭房企持續(xù)增長，部分房企上調(diào)銷售目標(biāo)

??九、企業(yè)拿地：長三角和熱點(diǎn)二線受青睞，合作、收購比重繼續(xù)加大