[克而瑞]2017年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)九大變化（下篇）

??變化八：企業(yè)業(yè)績(jī)

??前三季度龍頭房企持續(xù)增長(zhǎng)

??部分房企上調(diào)銷售目標(biāo)

??伴隨2017年上半年熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸政策進(jìn)一步收緊、購(gòu)地監(jiān)管力度加大，前三季度，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)降溫、市場(chǎng)環(huán)境更為復(fù)雜。然而，雖然多數(shù)規(guī)模房企三季度業(yè)績(jī)低于全年平均水平，但銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀谎永m(xù)了去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)。其中，部分規(guī)模增長(zhǎng)較為迅速的房企于中期業(yè)績(jī)會(huì)上上調(diào)年度銷售目標(biāo)，有望實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)容。

??龍頭房企中，碧桂園1-8月銷售金額為3806.7億元，同比上升112%。在實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園銷售目標(biāo)由原來(lái)的4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元，但仍然完成了全年目標(biāo)的76%。上半年銷售勢(shì)頭良好、銷售目標(biāo)提升的房企還有龍湖、旭輝等。其中龍湖1-8月銷售金額已超調(diào)整前全年銷售目標(biāo)，目標(biāo)大幅上調(diào)36%后，其目標(biāo)完成率仍達(dá)77%；旭輝在銷售目標(biāo)較去年全年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)51%的情況下，仍完成銷售目標(biāo)的76%。

??在上調(diào)銷售目標(biāo)的房企中，融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)完成率（調(diào)整后）最低，分別為54%、58%。這也從側(cè)面說(shuō)明他們對(duì)下半年并不悲觀。其中，融創(chuàng)1-8月銷售金額已超去年全年業(yè)績(jī)。雖然目標(biāo)上調(diào)至3000億元后目標(biāo)完成率為54%，但其下半年計(jì)劃開盤、2017年上半年尚未出售及現(xiàn)有項(xiàng)目的二次開盤總貨值將達(dá)3879億元，因此目標(biāo)完成可期。

??變化九：企業(yè)拿地

??長(zhǎng)三角和熱點(diǎn)二線受青睞

??合作、收購(gòu)比重繼續(xù)加大

??隨著行業(yè)集中度越來(lái)越高，大型房企為滿足銷售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的需要，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，而部分中等規(guī)模房企，為從一個(gè)梯隊(duì)上升到更高的梯隊(duì)，在新增土地儲(chǔ)備上也較為積極，截至9月中旬，拿地規(guī)模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年總值。在此背景下，今年以來(lái)，房企拿地表現(xiàn)出4大特征。

??特征一：沖刺千億的企業(yè)拿地規(guī)模翻倍

??隨著行業(yè)集中度的不斷提高，為搶占市場(chǎng)份額，部分中等規(guī)模房企明確提出短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模的目標(biāo)，這些企業(yè)在沖刺千億目標(biāo)的過(guò)程中對(duì)土地儲(chǔ)備獲取也更加積極。在中期業(yè)績(jī)發(fā)布期間，明確提出或預(yù)計(jì)可以在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的企業(yè)，旭輝、富力、遠(yuǎn)洋今年以來(lái)拿地就十分積極。截至9月中旬，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)拿地總額均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍多，富力地產(chǎn)拿地建面為也達(dá)到去年全年拿地總建面的2倍多。

??特征二：積極布局熱點(diǎn)二線城市

??在城市布局方面，熱點(diǎn)二線城市仍然是房企投資布局的重點(diǎn)。今年以來(lái)，拿地規(guī)模最大的30家房企積極布局熱點(diǎn)二線城市，其對(duì)二線城市的投資額在各級(jí)城市中占比最高，達(dá)到50%左右。由此看來(lái)，企業(yè)對(duì)城市容量大，政策高壓下銷量不俗的二線城市更具信心。而在單城市方面，南京、杭州、天津、武漢、合肥、蘇州、鄭州、濟(jì)南、成都尤為受房企青睞，占到30家房企二線城市投資額的超7成。這些重點(diǎn)二線城市或?yàn)槭?huì)城市、或?yàn)閰^(qū)域中心城市，一直都是房企爭(zhēng)相布局的重點(diǎn)城市，市場(chǎng)去化普遍較好，具有較好的投資前景。

??特征三：長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)橥顿Y熱點(diǎn)

??在區(qū)域布局方面，長(zhǎng)三角區(qū)域最受房企青睞。今年以來(lái)，拿地規(guī)模最大的30家房企，在拿地金額區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，超30%；而在新增土地建面上，長(zhǎng)三角區(qū)域占比也上升最明顯。顯示出長(zhǎng)三角區(qū)域仍然是房企最熱衷投資的區(qū)域。房企青睞長(zhǎng)三角的主要原因：2017年以來(lái)，一二線城市受到政策打壓投資受限，核心城市周邊成為企業(yè)投資新熱點(diǎn)。長(zhǎng)三角區(qū)域作為一個(gè)多核心發(fā)展都市圈，擁有上海、南京、杭州和合肥多點(diǎn)帶動(dòng)，且交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、配套設(shè)施相對(duì)完善，整體城市圈發(fā)展活躍，更受到企業(yè)投資青睞。

??特色四：愈加傾向于收并購(gòu)和合作拿地

??今年土地市場(chǎng)火熱依舊，合作拿地現(xiàn)象開始增多，同時(shí)非公開市場(chǎng)上，房企通過(guò)收并購(gòu)方式也取得了大量土儲(chǔ)，房企拿地方式愈加多元化，無(wú)論是合作方式還是收并購(gòu)方式，都通過(guò)較少的資金撬動(dòng)了大量資產(chǎn)，為企業(yè)獲得土儲(chǔ)的同時(shí)節(jié)省了資金成本，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。

??例如，在收并購(gòu)方面，融創(chuàng)表現(xiàn)突出。融創(chuàng)今年在公開市場(chǎng)鮮有拿地，今年以來(lái)已完成七起并購(gòu)，共獲得6642萬(wàn)方土儲(chǔ)。從所得地塊質(zhì)量來(lái)看，企業(yè)收并購(gòu)所得土儲(chǔ)8成以上位于合肥、無(wú)錫、青島等熱點(diǎn)二線城市，平均收購(gòu)成本僅為約1000元/平方米，極大降低了拿地成本。在合作拿地方面，旭輝表現(xiàn)出色。旭輝截至9月中旬，通過(guò)合作方式獲取的土地，已高于去年全年合作拿地總數(shù)25幅，合作地塊占比達(dá)到60%左右，未來(lái)還有加大之勢(shì)。

??《2017年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)展望》專題目錄

??一、政策從緊：“四限”繼續(xù)擴(kuò)容疊加信貸收緊，各地落實(shí)“租售并舉”

??1、部分城市重啟或升級(jí)限購(gòu)、限貸，季末重慶等5市同步“限售”

??2、嚴(yán)查消費(fèi)資金購(gòu)房、默許首套房貸利率上浮，但房貸占比仍處高位

??3、加快發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，構(gòu)建“租售并舉”的長(zhǎng)效住房制度

??4、四季度更多二三線城市跟進(jìn)、升級(jí)“四限”，信貸繼續(xù)收緊防風(fēng)險(xiǎn)

??二、行業(yè)調(diào)整：三季度各指標(biāo)增速放緩，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模仍將新高

??1、商品房銷售增速放緩，但全年銷售面積、金額同比將略有上漲

??2、開發(fā)投資增速連續(xù)下滑、新開工面積減少，四季度趨勢(shì)維持

??3、土地購(gòu)置“量?jī)r(jià)齊升”，供地結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)整體地價(jià)增速放緩

??三、供應(yīng)下滑：限價(jià)致一二線供應(yīng)低迷，三四線供應(yīng)持續(xù)走高

??1、一線城市同比銳減33%，預(yù)計(jì)四季度仍持續(xù)低位

??2、二線城市同比跌多漲少、分化明顯，四季度供應(yīng)將迎來(lái)高點(diǎn)

??3、三四線城市供應(yīng)量同環(huán)比皆上升，料四季度仍持續(xù)高位

??四、成交走低：政策趨緊、供應(yīng)不濟(jì)、需求顯疲態(tài)，成交仍低位徘徊

??1、各線同、環(huán)比雙雙銳減，一線和三四線環(huán)比跌幅皆超30%

??2、一、二線小幅回升而三四線整體下滑，四季度依舊低位徘徊

??五、房?jī)r(jià)回落：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，三四線變盤風(fēng)險(xiǎn)積聚

??1、熱點(diǎn)一、二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，環(huán)比下降、同比漲幅全線收窄

??2、四成城市房?jī)r(jià)較二季度末小幅下滑，近半三四線房?jī)r(jià)同比漲20%以上

??3、一、二線房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中有降，三四線房?jī)r(jià)顯著下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)累積

??六、庫(kù)存上升：半數(shù)城市庫(kù)存、消化周期較6月末顯著上升

??1、9成城市庫(kù)存較去年同期下降，但半數(shù)庫(kù)存、消化周期較二季末上升

??2、城市分化愈加顯著，四季度庫(kù)存繼續(xù)減少的幅度將收窄

??七、土地增加：成交規(guī)模、價(jià)格顯著上升，四季度價(jià)格有望回歸理性

??1、三季度成交規(guī)?；厣@著，一線土地溢價(jià)率受制回落

??2、中西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市成交規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，熱點(diǎn)二線城市溢價(jià)率居高不下

??3、四季度地價(jià)有望回歸理性，租賃用地成為土拍新潮流

??八、企業(yè)業(yè)績(jī)：前三季度龍頭房企持續(xù)增長(zhǎng)，部分房企上調(diào)銷售目標(biāo)

??九、企業(yè)拿地：長(zhǎng)三角和熱點(diǎn)二線受青睞，合作、收購(gòu)比重繼續(xù)加大