[克而瑞]房企為何紛紛搶灘長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)的物流地產(chǎn)？

??7月14日，萬(wàn)科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投等組成財(cái)團(tuán)，擬以790億元收購(gòu)物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭—普洛斯，其中萬(wàn)科出資約168億，占股21.4%。11月30日，普洛斯私有化方案在股東大會(huì)獲得批準(zhǔn)，交易完成后萬(wàn)科將成為普洛斯第一大股東。此次收購(gòu)不僅顯示出萬(wàn)科想要做大物流地產(chǎn)的決心，更預(yù)示著以萬(wàn)科為代表的中國(guó)傳統(tǒng)房企對(duì)于物流地產(chǎn)的青睞和野心。

??2014年開(kāi)始，萬(wàn)科、綠地、海航、華夏幸福等多家大型房企紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)，開(kāi)拓物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，近兩年物流地產(chǎn)市場(chǎng)更是吸引各路資本頻頻殺入，一時(shí)間這個(gè)一直以外資企業(yè)強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)的市場(chǎng)好不熱鬧。何種原因使得高周轉(zhuǎn)、快銷售的房企不斷加強(qiáng)長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)的物流地產(chǎn)布局？

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??存量房時(shí)代，房企探索多元化業(yè)務(wù)發(fā)展

??近年來(lái)，土地供應(yīng)整體受限、中央和政府頻頻出臺(tái)“限售、限購(gòu)、限貸、限價(jià)”的“四限”政策，十九大更是強(qiáng)調(diào)“”堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性”，傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)銷售模式面臨開(kāi)發(fā)成本增加，融資收緊、資金回收壓力大，增量開(kāi)發(fā)面臨天花板。房企開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)開(kāi)拓新市場(chǎng)，新業(yè)務(wù)，通過(guò)多元化業(yè)務(wù)獲得較高的投資回報(bào)收益，物流地產(chǎn)因其本身的特性逐漸成為企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)與未來(lái)突破口。

??20世紀(jì)80年代，供應(yīng)鏈管理思想在美國(guó)逐步推廣開(kāi)來(lái)，美國(guó)普洛斯公司率先提出物流地產(chǎn)概念并實(shí)踐，概括來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的物流設(shè)施，范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體等，屬于工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域范疇。物流地產(chǎn)作為整個(gè)物流供應(yīng)鏈中重要的周轉(zhuǎn)物流環(huán)節(jié)，也由此迎來(lái)快速發(fā)展，逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域新的藍(lán)海市場(chǎng)。

??物流地產(chǎn)是物流服務(wù)與房地產(chǎn)服務(wù)一體化的產(chǎn)物，二者是相輔相成、相互促進(jìn)的，現(xiàn)代物流地產(chǎn)不僅包括物流相關(guān)土地和設(shè)施，還包含為客戶提供物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和相配套的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，如園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配送服務(wù)、增值服務(wù)、基金運(yùn)營(yíng)等。房企通過(guò)進(jìn)軍物流地產(chǎn)，利用自身土地獲取、資金和資源整合等多方面的優(yōu)勢(shì)，可以達(dá)到拓展自身多元化布局、提升盈利能力。相比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，物流地產(chǎn)具有土地價(jià)格較低、政策支持、土地增值、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等未來(lái)收益空間，因而成為房企爭(zhēng)相布局的戰(zhàn)場(chǎng)。

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??物流地產(chǎn)供給不足，高端倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁

??過(guò)去10年間，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物流地產(chǎn)迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，需求日漸旺盛。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)物流地產(chǎn)整體市場(chǎng)規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長(zhǎng)到2016年的超過(guò)100億元，社會(huì)物流總額不斷增加，2016年我國(guó)社會(huì)物流總額 229.7萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)6.1個(gè)百分點(diǎn)，2017年上半年全國(guó)社會(huì)物流總額為118.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，物流市場(chǎng)規(guī)模保持較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，需求端穩(wěn)中向好。

??然而在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求之下是巨大的供應(yīng)缺口，我們物流倉(cāng)儲(chǔ)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性短缺嚴(yán)重，存量倉(cāng)儲(chǔ)以傳統(tǒng)低端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)則供不應(yīng)求。2010年以來(lái)中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)增速一直在 40%~60%之間，2015年高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)約 700萬(wàn)平米，增速達(dá)到 54%，而同期倉(cāng)儲(chǔ)總量的增速僅在 5%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施約 70%建于 90年代之前，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)顯著不足。

??從目前物流倉(cāng)儲(chǔ)的存量來(lái)看，我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)在總量遠(yuǎn)低于與美國(guó)，人均高端倉(cāng)儲(chǔ)占有面積更是與之差距巨大。2015年我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量0.2億方，僅占倉(cāng)儲(chǔ)總量的2.33%，遠(yuǎn)低于美國(guó)20.9%的占比，以未來(lái)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)占倉(cāng)儲(chǔ)總量 20%測(cè)算，我國(guó)靜態(tài)看高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)發(fā)展至少有 7-10倍空間。

??根據(jù)戴德梁行測(cè)算，我國(guó)高端物流設(shè)施供給每年新增的缺口在200萬(wàn)平左右，預(yù)計(jì)至2020年，我國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米，現(xiàn)代物流設(shè)施需求規(guī)模將達(dá)到266億元，而到時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬(wàn)-6600萬(wàn)平方米，供應(yīng)缺口或超過(guò)1億平方米，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

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??電商、零售快速發(fā)展助推物流地產(chǎn)快速增長(zhǎng)

??近年來(lái)，隨著消費(fèi)者需求的變化和零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型連鎖超市、便利店、專賣店和電商等新型零售業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展，成為中國(guó)零售業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的主要?jiǎng)恿Γ?國(guó)內(nèi)零售行業(yè)目前維持 10%以上的速度增長(zhǎng)，大大帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)，快速增長(zhǎng)的零售業(yè)為國(guó)內(nèi)快遞帶來(lái)現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，其上游倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的投資規(guī)模也不斷攀升。

??2012 年以來(lái)，電商市場(chǎng)交易規(guī)模一直保持高速增長(zhǎng)，2011-2016年中國(guó)線上零售總額的復(fù)合增長(zhǎng)率為44%，預(yù)計(jì)2019國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物交易規(guī)模將達(dá)到7.5萬(wàn)億。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物激增的配送需求成為優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)的關(guān)鍵推動(dòng)因素，將會(huì)是促使整個(gè)現(xiàn)代化物流地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的主要生力軍。

??電商的高速成長(zhǎng)將物流地產(chǎn)帶到了一個(gè)新風(fēng)口。目前零售行業(yè)中網(wǎng)購(gòu)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，相同交易規(guī)模下，電商比傳統(tǒng)零售行業(yè)需要的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積更大，且電商更傾向于使用高端的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)以提升效率降低物流成本。

??普洛斯數(shù)據(jù)表明，同等交易規(guī)模下電商對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求是傳零售的 3 倍左右，每平米的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積約能支撐 7 萬(wàn)元左右的交易額，按這個(gè)測(cè)算目前電商業(yè)規(guī)模為 4.7萬(wàn)億元，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)的需求就在 6700萬(wàn)方左右，遠(yuǎn)超目前供給。

??物流地產(chǎn)的發(fā)展得益于零售和電商行業(yè)的發(fā)展，2016 年美國(guó)、中國(guó)消費(fèi)品零售總額分別為 33.4、24.9 萬(wàn)億元，中國(guó)為美國(guó)的 74.5%，以中美商貿(mào)零售總額測(cè)算市場(chǎng)空間，中國(guó)合理高端倉(cāng)儲(chǔ)面積為 2.8 億方，仍需增加 13 倍后才能夠匹配消費(fèi)帶來(lái)的高端倉(cāng)儲(chǔ)需求。

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??物流地產(chǎn)穩(wěn)定且高回報(bào)收益

??與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)租期較長(zhǎng)且回報(bào)穩(wěn)定，一般在5-10年。在整體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空置率相對(duì)較低，并且租金水平逐年呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??世邦魏理仕近日發(fā)表的《全球優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)租金報(bào)告》顯示，在強(qiáng)勁的優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)需求驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)蘇州（租金同比增長(zhǎng)率8.7%）、杭州（7.4%）、寧波（7.2%）、無(wú)錫（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）這七個(gè)城市位列全球前二十租金最快增幅榜單。我國(guó)物流地產(chǎn)租金從2009年起持續(xù)上漲，年化增幅約為4.3%，平均空置率持續(xù)下降，截至2017年第一季度，平均空置率約17.7%。

??2017年初統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)北京、上海、深圳、廣州的二手房租金回報(bào)率分別為1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，寫(xiě)字樓5%左右，而目前我國(guó)一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地產(chǎn)的回報(bào)率可達(dá) 8.0%，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

??此外，高端倉(cāng)儲(chǔ)的成本主要集中在拿地成本、建安成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和稅費(fèi)等，目前行業(yè)內(nèi)單層高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的建安成本在 1800元/平米左右，以上海為例，預(yù)計(jì)在出租+出售模式下，項(xiàng)目出售時(shí)綜合回報(bào)率能達(dá)到 34.9%。 

??旺盛的需求帶動(dòng)了物流地產(chǎn)行業(yè)的火熱，房企加碼使得我國(guó)物流地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展格局，也為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)新的思路。目前來(lái)看，我國(guó)物流地產(chǎn)雖然前景廣闊，但房企進(jìn)入仍然面臨不少挑戰(zhàn)和困難：物流工業(yè)用地供應(yīng)受限，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)專業(yè)化欠缺，此外，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，外資企業(yè)穩(wěn)站行業(yè)半壁江山，國(guó)內(nèi)物流商、電商平臺(tái)及金融機(jī)構(gòu)迎頭追趕。在物流地產(chǎn)新時(shí)機(jī)、新挑戰(zhàn)面前，房企唯有洞察行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)，采用更加靈活多變的戰(zhàn)略手段實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，豐富和提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容及水平，才有可能在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上牢牢占據(jù)一席之地。