[克而瑞]熱點三四線市場調(diào)研紀要（十六）泰州篇

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??城市概況

??蘇中門戶地理位置優(yōu)越 GDP增速居全省首位

??泰州位于江蘇中部，是江蘇省下轄的十三個地級市之一。泰州市南部瀕臨長江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通，西接揚州，自古有“水陸要津，咽喉據(jù)郡”之稱，是上海都市圈、南京都市圈、蘇錫常都市圈的重要節(jié)點城市。

??全市總面積5787平方公里，市區(qū)面積1567平方公里。2017年末全市常住人口465.19萬人，城鎮(zhèn)人口302.05萬人，城鎮(zhèn)化率達64.93%，比2016年末提高1.73個百分點。2017年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4744.53億元，增長8.2%，增速居全省首位。優(yōu)越的地理位置，可觀的城市空間和人口密度以及高速的經(jīng)濟增長奠定了泰州市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

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??政策環(huán)境

??認貸不認房，政府備案價限制

??泰州市正處于快速發(fā)展進程中，限購限貸較為寬松。目前不限購，限貸政策方面認貸不認房。限價管制相對嚴格，房價備案規(guī)定樓盤最高售價在綜合考慮拿地成本、工程造價以及營銷管理費用的基礎(chǔ)上擬定，精裝房售價在毛坯房定價的基礎(chǔ)上允許2000-2500元/平方米的價格上浮。政府限價管制下，開發(fā)商實際銷售價格的備案申請將有所限制。

??棚改方面，2017年海陵區(qū)實施棚戶區(qū)改造項目61個，改造面積280萬平方米；高港區(qū)實施棚戶區(qū)改造項目7個，改造面積 15.3萬平方米；姜堰區(qū)河西街地塊、幸福村五組周邊地塊合計已完成改造面積12.5萬平方米；醫(yī)藥高新區(qū)棚戶區(qū)改造工作滯后。今年泰州市將進一步加快棚戶區(qū)改造，計劃新開工棚改21.5萬套，基本建成17萬套，完成農(nóng)村危房改造1.5萬戶。

??目前泰州市棚改以貨幣化安置為主，平均可賠付200-300萬。隨著棚戶改政策的收緊，貨幣化安置比例將得到一定的控制，將更多采取新建棚改安置房方式，最大程度實現(xiàn)棚改政策目標。

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??市場情況

??多盤推出貨量充足，房價趨于平穩(wěn)增長

??當(dāng)下，泰州房地產(chǎn)市場發(fā)展較熱。2017年全年商品房銷售面積達883.33萬平方米，同比增長26.4%，銷量創(chuàng)歷年新高。其中全市住宅類商品房銷售面積795.51萬平方米,同比增長23.3%。

??房價自2017年以來漲幅明顯，主要原因在于一方面2017年泰州市市場需求旺盛去庫存效果明顯，市場存量較低；另一方面今年上半年房企推盤速度普遍較慢，供應(yīng)體量不足，市場供不應(yīng)求加劇帶動漲幅。但是隨著6月份多個項目陸續(xù)推盤，庫存緊張局面得到緩解，房價將趨于平穩(wěn)增長。全市二手房房價普遍低于新房價格，暫無明顯倒掛現(xiàn)象。

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??板塊房價

??各市區(qū)房價呈現(xiàn)板塊差異 醫(yī)藥高新區(qū)預(yù)期高

??泰州市下轄靖江、泰興、興化三個縣級市，海陵、高港、姜堰三區(qū)和泰州醫(yī)藥高新區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個功能區(qū)。由于城市“南拓東進”的發(fā)展趨勢，各區(qū)市發(fā)展并不平衡，房價也呈現(xiàn)一定板塊差異。其中，城南部分作為城市發(fā)展的重點吸引了各大房企進駐。目前的庫存主要集中在城南板塊，城南板塊房價仍有相當(dāng)?shù)纳蠞q空間。

??從市場價格來看，三市中靖江市、泰興市較高，興化市較低。泰州市中心目前處于高價位，均價在15000元/平方米以上。市內(nèi)三區(qū)房價表現(xiàn)也各有不同，海陵區(qū)配套設(shè)施完備，發(fā)展成熟，均價達到12000-13000元/平方米；姜堰區(qū)由于兩家上市公司布局以及姜堰中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源集中吸引了大批周邊客群，房價被推高至12000元/平方米左右，與海陵區(qū)齊平；高港區(qū)的發(fā)展較為緩慢，均價在8000元/平方米左右。

??目前醫(yī)藥高新區(qū)是泰州市最為熱門的板塊，房價上升空間大。一方面醫(yī)藥高新區(qū)位于城南部分，泰州未來發(fā)展以城南為主，醫(yī)藥高新區(qū)占據(jù)了優(yōu)越的地理位置，加上高鐵等配套設(shè)施的規(guī)劃，板塊利好多；另一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于該板塊的帶動效應(yīng)強。

??2017年泰州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重為43.0%，比上年提升0.6個百分點，其中生物制藥及高性能醫(yī)療器械產(chǎn)值增長18.4%。醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展增強了該板塊人才引進、創(chuàng)業(yè)投資、經(jīng)濟發(fā)展的吸附力，拉升了板塊的預(yù)期價值；此外碧桂園、恒大、新城、華潤、綠地等品牌房企聚集，各項目的相繼推出加劇了該板塊發(fā)展進程。

??總的來說，城市發(fā)展規(guī)劃是房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標。泰州市的發(fā)展規(guī)劃很大程度影響了板塊的房價表現(xiàn)，區(qū)位和資源環(huán)境也是影響房價的主要因素。在板塊利好下，醫(yī)藥高新區(qū)的發(fā)展會帶動一波市場熱潮。

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??客群及需求結(jié)構(gòu)

??市場購房以本地客群為主 大面積毛坯房較受歡迎

??泰州市現(xiàn)處于剛性需求向改善性需求過度階段，購房群主要以本地客源為主，中高端產(chǎn)品的企事業(yè)單位客戶較多，購房主力年齡為20-30歲。戶型上，90-140平方米戶型為主力需求，140平方米以上大戶型的需求有所增加。2017年全市90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上住宅類商品房銷售面積占比分別達到6.7%、75.8%、17.5%。另外，泰州市場對毛坯房較為偏好，對精裝修接受度不高，單價及產(chǎn)品定位是搶占市場的關(guān)鍵。

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??土地市場及房企競爭

??城南地塊出讓規(guī)模大 房企項目布局集中

??根據(jù)泰州市2018年住宅類房地產(chǎn)用地出讓計劃來看，年度計劃共11宗，土地面積約1260畝，涉及市直、海陵區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)、高港區(qū)等區(qū)域。其中市直3宗，土地面積約163畝；海陵區(qū)2宗，土地面積約260畝；醫(yī)藥高新區(qū)5宗，土地面積約737畝；高港區(qū)1宗，土地面積約100畝。目前城南部分尚有較多未開發(fā)土地，從醫(yī)藥高新區(qū)的土地出讓規(guī)模也有所反映，這與城市發(fā)展規(guī)劃密切相關(guān)，預(yù)計8月會有新一輪土拍。

??房企競爭方面，目前泰州市場本地房企與品牌規(guī)模房企同臺競爭。本地房企主要有兩家，包括正太、華澤，品牌房企碧桂園、綠地、華潤、新城、恒大也相繼入駐。其中，碧桂園2007年進駐泰州，目前有四個項目。綠地2012年首進泰州；恒大去年通過收購的深業(yè)上林苑一期入駐泰州，并拿下兩塊地，市區(qū)只有恒大?華府項目。

??從布局上來看，各大房企項目集中南移。目前城南板塊聚集了碧桂園?湖悅天境、恒大?華府、新城?榮樾、綠地世紀城等多個品牌房企項目及正太?周山匯水及華澤天下兩大本地房企項目。華潤目前未有貨量供應(yīng)，但是在城南存有待開發(fā)地塊。

??從產(chǎn)品上來看，碧桂園通過市場調(diào)研定位中高端毛坯房，與凱爾上東產(chǎn)品最為相近，存在較大競爭。而恒大是泰州少有推出小戶型的房企，恒大?華府一期主打精裝小戶型，雖然存在一定的市場需求，但受眾面受到限制，二期也推出大戶型。在市場產(chǎn)品定位相對明確后，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象會加劇房企之間營銷競爭。

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??市場預(yù)判

??市場購房以本地客群為主 大面積毛坯房較受歡迎

??6月份之后隨著各項目陸續(xù)推出，市場貨量增多，庫存相對充足，市場也將由供小于求趨于平衡。各房企項目布局集中產(chǎn)品競爭特點更加凸顯，產(chǎn)品優(yōu)勢也將成為立足市場的關(guān)鍵。在城市開發(fā)與發(fā)展中，改善性需求將進一步增加，未來大戶型將占據(jù)市場銷售更大份額。板塊方面，城南板塊由于城市發(fā)展趨勢房價存在上升空間。