長江地產(chǎn):從土地供應(yīng)角度看未來房價(jià)穩(wěn)定性

2018-12-12 14:08:25

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2018-12-12
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??回首上輪周期,土地供應(yīng)過量是房價(jià)回落的重要原因

??回顧2014年,房價(jià)進(jìn)入下行周期,在需求端回落背景下,大量土地供應(yīng)進(jìn)入樓市,推動庫存快速堆積,并進(jìn)一步導(dǎo)致房價(jià)回落。2014年年初,房價(jià)進(jìn)入下降通道,截至2014年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下降4.5%,從供需兩端分析,供應(yīng)端庫存開始大量累積,需求回落也加大了庫存去化壓力。而供應(yīng)端的大量庫存,歸根結(jié)底來自于住宅用地的過量供應(yīng),尤其以三四線城市為甚。根據(jù)100個(gè)大中城市數(shù)據(jù),2011年-2013年三四線城市住宅類用地的供應(yīng)量分別達(dá)到約3.68億平、2.93億平和4.23億平,其中2013年的土地供應(yīng)量至今仍然是歷史高位,即便在本輪三四線城市繁榮周期中亦未被突破。

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  根據(jù)供應(yīng)與需求的可比口徑,我們選取了45個(gè)城市研究住宅土地供應(yīng)與銷售面積的關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示2012年-2014年上述城市呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài),疊加當(dāng)時(shí)的高庫存及需求回落的環(huán)境,房價(jià)不斷回落。由于全國層面的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)難以獲取,我們選取了供求兩端數(shù)據(jù)較為完善的45個(gè)城市進(jìn)行研究,2012年-2014年上述城市住宅類土地供應(yīng)約為12.77億平,而住宅銷售面積約為12.41億平,可見上述城市處于供過于求的狀態(tài)。而且由于這45個(gè)城市主要是一二線城市,總體而言一二線城市庫存比三四線城市還是要低一些,因此三四線城市土地供應(yīng)的過剩程度可能會更高。同時(shí),疊加2012年-2014年住宅庫存處于高位,房價(jià)回落面臨較大壓力,從開工未售庫存來看,2013年及2014年底全國層面庫存去化周期分別約為22個(gè)月和23個(gè)月,處于歷史高位。

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??本輪周期土地供應(yīng)偏緊,庫存或?qū)㈦y以回歸歷史高位

??自2016年以來的本輪房地產(chǎn)周期,住宅土地供應(yīng)整體處于偏緊狀態(tài),45個(gè)城市近3年來(2016.01-2018.11)住宅土地供應(yīng)僅相當(dāng)于同期銷售面積的65%左右,而2018年前11月該比例也僅約77%。2016年以來商品房銷售面積逐年增長,供不應(yīng)求的矛盾較為突出,房價(jià)不斷上漲,但實(shí)際上土地供應(yīng)增加并不顯著,整體上處于偏緊的狀態(tài)。我們從兩個(gè)時(shí)間維度來看:1)以3年為長度的中期維度,45個(gè)城市住宅用地供應(yīng)建筑面積約為10.19億平,相應(yīng)住宅銷售面積約為15.60億平,供應(yīng)相對于需求的比例約為65%;2)以一年為長度的短期維度,2018年1-11月住宅用地供應(yīng)建筑面積約為3.61億平,相應(yīng)住宅銷售面積約為4.68億平,供應(yīng)相對于需求的比例約為77%,均低于2012年-2014年約為103%的供需比例。

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??各能級城市土地供應(yīng)均較低,部分二線城市供應(yīng)量偏大

??從各能級城市來看,住宅用地供應(yīng)整體處于偏緊狀態(tài),中期及短期維度住宅土地供應(yīng)均低于銷售面積。從中期維度來看,一線城市、強(qiáng)二線城市及我們研究的部分三四線城市住宅土地供應(yīng)均明顯低于銷售面積,供需比例大約為46%-60%,弱二線城市供需比例稍高,約為82%。從短期維度來看,一線城市和弱二線城市供需比例略高,分別約為93%和94%,而強(qiáng)二線城市及我們研究的部分三四線城市供需比例約為71%和64%,處于較低水平。

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  一線城市中除北京2018年土地供應(yīng)放量導(dǎo)致供需比例較高外,上海、廣州和深圳等其他城市供需比例較低,中期維度該比例分別約為64%、59%和11%,短期維度該比例分別約為91%、106%和13%。由于一線城市普遍面臨土地資源緊張問題,因此住宅用地供應(yīng)預(yù)計(jì)長期處于偏緊狀態(tài)。

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  二線城市土地供應(yīng)整體偏緊,但部分弱二線城市土地供應(yīng)量相對較大。整體來看,二線城市供需比例也較低,但石家莊、太原、濟(jì)南、烏魯木齊等城市中短期維度土地供應(yīng)量均比較大,上述四個(gè)城市中期供需比例分別約為161%、160%、143%和128%,短期供需比例約為204%、156%、170%和209%,其他城市供需比例均處于較低水平。

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  由于數(shù)據(jù)來源的局限性,我們研究的三四線城市主要位于東部沿海城市群,從中短期來看這類城市土地供應(yīng)也偏低。我們研究的三四線城市,包括長三角的湖州、無錫、鎮(zhèn)江、嘉興,珠三角的珠海,以及沿海省份的溫州、濟(jì)寧、北海等城市,這類城市在經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場方面相對于中西部的三四線城市更為健康。

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??結(jié)論:土地供應(yīng)偏緊,庫存難回高位,房價(jià)或?qū)⒕邆渲?/strong>

??本輪周期土地供應(yīng)偏緊,因此庫存或難以回到歷史高位,低供應(yīng)下房價(jià)或?qū)⒕邆湟欢ǔ潭壬系闹?。房地產(chǎn)庫存最終來源是土地供應(yīng),本輪周期土地端供應(yīng)的偏緊將制約銷售端庫存的累積,本輪房地產(chǎn)周期庫存難以回到歷史高位。上一輪周期,土地供應(yīng)大于同期銷售面積,疊加庫存位居高位,房價(jià)出現(xiàn)較大幅度回落,而2016年至今住宅用地供應(yīng)建面僅占同期銷售面積的65%左右,意味著本輪土地供應(yīng)偏緊,疊加目前處于低位的庫存,有利于房價(jià)維持穩(wěn)定。

??(內(nèi)容來源:華爾街見聞,長江證券研究所思聰團(tuán)隊(duì)。)


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