[世邦魏理仕]《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》揭開(kāi)了區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的新篇章

??2019年2月18日，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布了期待已久的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（《綱要》）。在隨后的2月21日，粵港澳三地政府與國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)一道，在香港舉辦了一場(chǎng)宣講會(huì)，以進(jìn)一步解讀這份《綱要》的內(nèi)容。

??《綱要》描繪了粵港澳大灣區(qū)（灣區(qū)）未來(lái)發(fā)展的藍(lán)圖，在充分發(fā)揮灣區(qū)三地特色的同時(shí)，明確各城市在灣區(qū)中的角色和發(fā)揮的作用，確保灣區(qū)在合作和共贏的基調(diào)下，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)方面，《綱要》提出要將灣區(qū)建成“國(guó)際科技創(chuàng)新中心”，構(gòu)建包括先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在內(nèi)的“具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”。

??灣區(qū)的四大中心城市——香港，深圳，廣州和澳門，將作為該區(qū)域發(fā)展的核心引擎并發(fā)揮不同的作用。

??香港將保持其在金融、國(guó)際航運(yùn)、貿(mào)易和物流，以及資產(chǎn)管理和專業(yè)服務(wù)方面長(zhǎng)期的領(lǐng)先地位。特區(qū)還將強(qiáng)化全球離岸人民幣業(yè)務(wù)樞紐地位，并通過(guò)提供國(guó)際法律服務(wù)和爭(zhēng)議解決服務(wù)支持“一帶一路”倡議?！毒V要》還將支持香港進(jìn)一步發(fā)展其創(chuàng)新和科技產(chǎn)業(yè)。

??深圳的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)受創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的驅(qū)動(dòng)。前海作為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，將是落實(shí)深圳與香港跨境合作措施和創(chuàng)新政策的重要載體。

??廣州將重點(diǎn)在商貿(mào)、教育和交通方面發(fā)揮作用，為灣區(qū)培養(yǎng)及培訓(xùn)人才，著力建設(shè)成國(guó)際大都市。

??澳門將建設(shè)成世界級(jí)的旅游休閑中心，并成為中國(guó)與葡語(yǔ)國(guó)家之間進(jìn)行商貿(mào)合作的服務(wù)平臺(tái)。

??對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

??正如CBRE在2018年8月發(fā)布的題為《粵港澳大灣區(qū)———中國(guó)先驅(qū)城市群 未來(lái)世界第一灣》的報(bào)告中所闡述的那樣，灣區(qū)一體化及相關(guān)政策措施的頒布將刺激商業(yè)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

??香港、深圳、廣州和澳門仍將是企業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立總部的首選城市，將繼續(xù)吸引人才的流入。將灣區(qū)建設(shè)成領(lǐng)先的科技創(chuàng)新中心和構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系的規(guī)劃，將帶動(dòng)成熟及新興商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓和商務(wù)園的需求?！兑?guī)劃》中還提及粵港兩地在金融業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)方面的合作措施，CBRE預(yù)期這將帶動(dòng)兩地的跨境寫字樓租賃活動(dòng)。

??國(guó)內(nèi)新設(shè)內(nèi)資企業(yè)數(shù)量的增加，以及香港企業(yè)擴(kuò)張需求的增長(zhǎng)，將是灣區(qū)主要的寫字樓需求增長(zhǎng)來(lái)源。深圳近年來(lái)企業(yè)新增數(shù)量快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將吸引更多的辦公需求，而福田中心區(qū)和前海將成為深圳的亮點(diǎn)。香港作為區(qū)域內(nèi)最重要的融資平臺(tái)，將持續(xù)吸引金融，專業(yè)服務(wù)和科技公司的辦公需求，寫字樓將維持較高的入駐率。盡管經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)會(huì)有波動(dòng)，給寫字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)影響。但中長(zhǎng)期而言，中資企業(yè)新設(shè)立或擴(kuò)張的趨勢(shì)將持續(xù)，成為香港寫字樓租賃市場(chǎng)的最重要的需求之一。而預(yù)計(jì)廣州將繼續(xù)是一個(gè)以國(guó)內(nèi)企業(yè)需求為主的市場(chǎng)。

??隨著科技創(chuàng)新和電子通信成為支柱產(chǎn)業(yè)，灣區(qū)的商務(wù)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和實(shí)驗(yàn)室的需求預(yù)料將有強(qiáng)勁增長(zhǎng)。雖然《綱要》沒(méi)有明確指定特定城市去承擔(dān)這些產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)角色，但從灣區(qū)內(nèi)主要科技園區(qū)的分布及規(guī)劃來(lái)看，CBRE預(yù)計(jì)，大部分的科技研發(fā)活動(dòng)以及相關(guān)的園區(qū)需求將主要落在深圳、廣州和香港。

??基礎(chǔ)設(shè)施將在灣區(qū)的發(fā)展中發(fā)揮關(guān)鍵作用。在建及規(guī)劃中的橋梁和高速公路將增強(qiáng)城市間的通達(dá)性，便利珠江口東西岸間的貨流運(yùn)輸。新機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃和已有機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建計(jì)劃將有利于物流產(chǎn)業(yè)。先進(jìn)制造業(yè)將集中分布于佛山、珠海、東莞和深圳，而傳統(tǒng)制造業(yè)則將向產(chǎn)業(yè)上游拓展，發(fā)展與之相關(guān)的研發(fā)和展覽等服務(wù)業(yè)。

??《綱要》還提到了一些政策措施，以增強(qiáng)灣區(qū)城市間的資金和人才的流動(dòng)。這些措施提出將便利了以下幾方面：

??·香港和澳門居民到內(nèi)地的跨境出行

??·港澳居民在廣東省內(nèi)享有同等的社會(huì)福利

??·灣區(qū)城市更多的游客量

??·跨境職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)

??·跨境醫(yī)療服務(wù)

??·降低港澳投資者在廣東的投資壁壘。

??在灣區(qū)大規(guī)模交通基建項(xiàng)目的支持下，城市間交通時(shí)間持續(xù)縮短，為長(zhǎng)期受限于土地資源及其他公共資源稀缺的港澳居民，創(chuàng)造了在灣區(qū)內(nèi)施展拳腳的機(jī)會(huì)。隨著這些政策的逐步實(shí)施，跨境投資將更為活躍。在房地產(chǎn)各子市場(chǎng)中，零售物業(yè)市場(chǎng)最受人流量的影響，人才流動(dòng)的增加及游客人數(shù)的增多將利好這一物業(yè)類型。但與此同時(shí)，對(duì)于酒店的需求卻不一定會(huì)增加，因?yàn)橐蝗沼蔚目赡苄詴?huì)更高。

??CBRE預(yù)計(jì)，灣區(qū)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)未來(lái)將可能迎來(lái)強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)，因此將繼續(xù)吸引房產(chǎn)投資資本的關(guān)注。重點(diǎn)發(fā)展的科技及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將為寫字樓、商務(wù)園區(qū)及優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施帶來(lái)大量的新增需求。盡管投資者關(guān)注的重點(diǎn)仍將集中在香港、深圳和廣州，但佛山、東莞、珠海和中山仍將受惠于區(qū)內(nèi)中心城市的外溢需求。香港將繼續(xù)在房地產(chǎn)價(jià)格方面位居灣區(qū)首位，但隨著深圳向價(jià)值鏈上游攀升，與香港的差距將逐步縮小。