[易居研究院]4月二手房成交量創(chuàng)兩年來新高，小陽春有所延續(xù)

??報告摘要：

??1、成交量：4月，易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交量為8.2萬套，環(huán)比增長25.9%，同比增長27.9%。4月二手房市場不僅延續(xù)了3月“小陽春”態(tài)勢，還創(chuàng)下了兩年以來的成交量新高。

??2、量能排行：從4月各大城市的量能排行來看，廈門和蘇州市場表現(xiàn)較為強勁，而金華、杭州二手房成交量能最弱。

??3、預(yù)測：4月19日，住建部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預(yù)警提示，堅持房住不炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的暢銷調(diào)控機制。預(yù)計5月部分城市二手房成交量將有所下滑。4月，10城二手房成交套數(shù)同比增速由負轉(zhuǎn)正，預(yù)計10城二手房價格指數(shù)同比漲幅基本平穩(wěn)。

??一、4月成交量同比增長27.9%

??4月，易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交量為8.2萬套，環(huán)比增長25.9%，同比增長27.9%。2019年1-4月，10城二手房累計成交約為22.6萬套，同比增長11.5%。

??絕對量來看，4月二手房市場不僅延續(xù)了3月“小陽春”態(tài)勢，還創(chuàng)下了兩年以來的成交量新高。10城二手房市場轉(zhuǎn)暖，一是受熱點城市“搶人”政策影響，購房需求增加；二是部分城市土地市場火爆，購房者擔心房價將隨之大漲；三是市場信心明顯增強，購房者積極入市。

圖1 10城??房月度成交套數(shù)與年初累計套數(shù)同比增速

??二、廈門和蘇州成交量能較強,金華和杭州成交量能最弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領(lǐng)先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個專用指標：二手房成交量能度。其由4個分指標構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速*20%+月度同比增速*20%+年初累計同比增速*20%+近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度*40%。從10城4月份的二手房成交量能度的排行可以看出，廈門和蘇州量能度較強，量能度分別為92%和70%；而最弱的城市是金華和杭州，量能度均為-17%，主要是歷史成交基數(shù)較大，量能度受同比增速影響。

圖2 10個典型城市二手房量能度排行榜

??從具體城市來看，在監(jiān)測的10城中，4月僅北京出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比下降。其余9城中，蘇州環(huán)比增長99.0%，增速最為顯著。

??4月北京二手房成交量為15390套，環(huán)比下降12.9%，同比增長2.8%。4月北京信貸政策收緊，加之2019年以來新房供應(yīng)較足，導(dǎo)致二手房成交量下降。對比去年來看，2018年6月，政策調(diào)控不具備成交量增長的利好，加上北京限競房項目供應(yīng)量井噴，部分購房者流入新房市場，對二手房市場造成一定沖擊，此后成交量出現(xiàn)明顯萎縮。直至2019年3月二手房成交量才強反彈，同比增長46.0%，站上了強弱分水嶺。預(yù)計5月二手房市場成交量環(huán)比進一步下降。

??4月蘇州二手房成交量為11748套，同比增長84.1%，直逼2012年以來的歷史最高值。觀察歷史數(shù)據(jù)可知，蘇州2018年二手房市場較火熱，成交量一直處于歷史高位。因樓盤嚴格限價，2018年以來，園區(qū)、姑蘇區(qū)等核心區(qū)域新房供應(yīng)不足，甚至出現(xiàn)零供應(yīng)。新盤入市即開即清，因此，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房市場。近期蘇州土拍市場較瘋狂，不符合“穩(wěn)地價”調(diào)控目標，持續(xù)過熱恐將迎來新一輪調(diào)控升級。

　　三、預(yù)計10 城二手房價格指數(shù)同比漲幅基本平穩(wěn)

??國家統(tǒng)計局公布的二手住宅價格指數(shù)包含本報告的9個典型城市（除蘇州以外），對這9個城市的價格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出9城二手房價格指數(shù)，與10城二手房成交量同比增速進行對比。這里取近6月移動平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào)整。比如說在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，隨后增幅開始收窄，進而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現(xiàn)，在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，其走勢是滯后于成交量曲線的。自2018年9月至2019年3月，二手住宅價格指數(shù)同比漲幅和成交套數(shù)近6個月移動平均同比增速均處于低位盤整態(tài)勢。4月10城二手房成交套數(shù)同比增速由負轉(zhuǎn)正，預(yù)計10城二手房價格指數(shù)同比漲幅基本平穩(wěn)。

??4月19日，住建部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預(yù)警提示，堅持房住不炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。預(yù)計5月部分城市二手房成交量將有所下滑。

備注：成交套數(shù)移動平均值取近6 個月成交套數(shù)均值，房價指數(shù)為9 城簡單算術(shù)平均值，不包括蘇州

??附注:10 個城市分別為:北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華。