[仲量聯(lián)行]2019年第二季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??北京辦公樓租金開始下跌，穩(wěn)定租戶受業(yè)主青睞；首店政策助推優(yōu)質(zhì)零售品牌進(jìn)駐北京

??2019年7月11日，北京——“本季度經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響市場，辦公樓租金開始下調(diào)，業(yè)主傾向于尋求更為可靠和穩(wěn)定的租戶，大型企業(yè)租戶因此受益。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示,“與此同時(shí)，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的基本面依然強(qiáng)勁，持續(xù)吸引內(nèi)、外資投資者關(guān)注。”在零售領(lǐng)域，跨業(yè)態(tài)的玩具類零售商和國內(nèi)新能源汽車品牌不斷尋求面積，近期公布的首店鼓勵(lì)政策將為市場注入更大活力。工業(yè)物流需求則在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下依然保持穩(wěn)定。高端住宅市場需求小幅反彈，在年初淡季之后出現(xiàn)“小陽春”。

??面對經(jīng)濟(jì)不確定性的持續(xù)，業(yè)主優(yōu)先考慮大型公司和更穩(wěn)定的租戶。在目前環(huán)境下，業(yè)主普遍認(rèn)為租戶的穩(wěn)定性比高租金更為重要。高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)需求疲軟，活躍度有所下降。與此同時(shí)，特別是在金融街和中關(guān)村等空置率較低的子市場，大面積租賃需求保持強(qiáng)勁。而中小型企業(yè)受市場壓力影響較大，因此中小面積的去化速度有所放緩。

??CBD核心區(qū)首座竣工項(xiàng)目歷經(jīng)多次入市延期后，終在市場關(guān)注中迎來首批租戶進(jìn)駐。中國人壽金融中心目前僅服務(wù)于其主力租戶，項(xiàng)目只有部分可用，但仍將本季度CBD空置率推高至8.9％，環(huán)比提升了3.8個(gè)百分點(diǎn)。在市場壓力下，全市空置率環(huán)比增長1.1個(gè)百分點(diǎn)，升至6.9％，CBD區(qū)域空置率走高也進(jìn)一步推高了整體市場空置水平。

??持續(xù)的經(jīng)濟(jì)壓力導(dǎo)致租金開始下滑。本季度，全市租金增長由正轉(zhuǎn)負(fù)，增長率環(huán)比下跌1.2％。由于經(jīng)濟(jì)不確定性帶來的市場壓力累積，業(yè)主在新簽租金和續(xù)租租金方面都做出了讓步，希望以此獲取更為可靠的租戶?！笆芙?jīng)濟(jì)環(huán)境中的不確定因素影響，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場將持續(xù)承壓?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿柯（Eric Hirsch）表示，“在當(dāng)前的市場環(huán)境中，業(yè)主在租金方面的表現(xiàn)更為靈活，整體市場租金下行的趨勢預(yù)計(jì)將延續(xù)?！?br/>

??投資

??本季度投資市場較為平靜，多宗交易處于醞釀之中。2019年初北京錄得多宗成交，相較之下第二季度市場略顯平靜，但投資者均在積極尋求收購機(jī)會，多宗交易正在談判進(jìn)程中，預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)更高的大宗成交額。本季度重點(diǎn)大宗交易包括遠(yuǎn)洋資本和華聯(lián)集團(tuán)（通過旗下華聯(lián)長山興出資）聯(lián)合收購安貞華聯(lián)項(xiàng)目，據(jù)悉雙方均持股50％，并計(jì)劃將項(xiàng)目上層改造為辦公用途。

??北京穩(wěn)健的基本面凸顯，受到國內(nèi)外投資者的青睞。在當(dāng)前環(huán)境之下，北京仍然是國內(nèi)投資者的首選投資目的地之一；同時(shí)，近期有更多外國投資者開始關(guān)注北京市場，盡管短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨一定挑戰(zhàn)，但中長期的市場前景依然看好。“在經(jīng)濟(jì)下行壓力影響下，北京市場各項(xiàng)指標(biāo)保持健康水平，促使更多投資者將目光投向北京。”仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“市場良好的前景提升了投資人對北京市場的信心。”

??跨業(yè)態(tài)的玩具類零售商不斷擴(kuò)張；國內(nèi)新能源汽車制造商積極尋求展廳空間。本季度，兒童、生活方式和娛樂等不同業(yè)態(tài)的玩具類零售品牌開設(shè)多家新店，吸引跨年齡段的消費(fèi)者群體，幫助商場提高客流量。主要新開門店包括美國玩具店施瓦茨（FAO Schwarz）在國貿(mào)商城開業(yè)；而以抓取玩具為主的國內(nèi)娃娃機(jī)游戲廳LLJ夾機(jī)占也分別在華熙Live Hi-Up和朝陽大悅城開設(shè)新店。與此同時(shí)，參考特斯拉的成功策略，國內(nèi)新能源汽車制造商紛紛在黃金地段尋求店面。理想汽車在華熙Live Hi-Up開設(shè)首家門店，小鵬汽車精品店則在合生匯開業(yè)。

??國貿(mào)商城開設(shè)了高端定位新區(qū)域；兩座郊區(qū)購物中心項(xiàng)目開業(yè)。國貿(mào)商城南區(qū)東段（3B期二階段）本季度正式入市。作為體量巨大的國貿(mào)綜合體的延伸，該區(qū)域已接近滿租，并引入多家奢侈品牌，開設(shè)包括范思哲和圣羅蘭等多家雙層旗艦店。蒂芙尼和卡地亞等門店也均由國貿(mào)商城其他區(qū)域搬遷至此。在郊區(qū)市場，馬家堡新薈城定位社區(qū)型購物中心，開業(yè)時(shí)錄得高出租率，其中一半以上的面積為兒童類業(yè)態(tài)。房山首創(chuàng)奧特萊斯（二期）也接近滿租開業(yè)，引入了CGV電影院和7Fresh新零售超市等體驗(yàn)型導(dǎo)向的租戶，與一期租戶組合形成互補(bǔ)。

??北京近期公布的首店鼓勵(lì)政策可能推動(dòng)更多國內(nèi)外零售商進(jìn)入北京市場,增加旗艦店數(shù)量該政策將為在京開設(shè)首店和旗艦店的零售商開啟審批的“綠色通道”，并為達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租戶提供資金補(bǔ)貼，為業(yè)主方和品牌方提供激勵(lì)?！氨本┦橇闶燮放七M(jìn)入華北區(qū)域乃至全國的主要目的地，這項(xiàng)政策有助于新品牌的引進(jìn)，從而進(jìn)一步提高北京商業(yè)的吸引力?！敝倭柯?lián)行北京零售地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)楊菁菁表示，“更多的新品牌會為市場注入新鮮血液，持續(xù)提升市場活躍度，也為消費(fèi)者提供更多樣的選擇。”

??本季度工業(yè)物流地產(chǎn)需求保持穩(wěn)定。盡管貿(mào)易摩擦緊張局勢加劇，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，本季度工業(yè)物流市場需求依然保持穩(wěn)定。電子商務(wù)、第三方物流（3PLs）和制造商仍然是主要的需求來源，而生物制藥等政策優(yōu)先支持行業(yè)的租賃活動(dòng)也值得關(guān)注。

??小型項(xiàng)目滿租入市對市場影響有限。在北京西南部，房山區(qū)有一座新項(xiàng)目的一期部分在本季度以100％的出租率進(jìn)入市場，為市場增加了33,000平方米的新增供應(yīng)。

??租金環(huán)比上漲3.3％，增勢有所放緩。北京空港物流園區(qū)和通州物流園區(qū)等黃金地段的項(xiàng)目本季度持續(xù)漲租，驅(qū)動(dòng)全市整體租金水平提升。盡管在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，租金增長趨勢較此前紛紛創(chuàng)下歷史新高的季度有所放緩，但在2019年上半年較為穩(wěn)健的增長之后，預(yù)期到2019年底，全年租金仍可能實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。

??市場迎來“小陽春”，購房需求適度回升。在首套房房貸利率部分下調(diào)和二手房交易減稅降費(fèi)的刺激下，市場在年初傳統(tǒng)淡季之后迎來“小陽春”，購房需求有所回升，推動(dòng)整體住宅市場交易量增長。在高端住宅市場，歷經(jīng)2018年末的供應(yīng)高峰之后，一手房市場持續(xù)穩(wěn)步去庫存，本季度共售出300余套豪華公寓和100余套高端別墅。鑒于更多買家青睞核心區(qū)域的現(xiàn)有項(xiàng)目，二手房交易需求保持活躍。

??不限價(jià)住宅地塊成交在本季度引起市場廣泛關(guān)注。該地塊位于朝陽區(qū)孫河區(qū)域，是成熟的高端別墅區(qū)，成交樓面價(jià)達(dá)到69,542元/平方米。由于成交價(jià)格較高，預(yù)計(jì)該地塊未來將用于開發(fā)高端住宅項(xiàng)目。同時(shí)，考慮到近期的供應(yīng)高峰以及開發(fā)商持續(xù)推出新盤，高端住宅供應(yīng)仍處于較高水平。本季度，豪華公寓供應(yīng)量環(huán)比增長6.6％，而高端別墅新增供給也顯著增長，預(yù)計(jì)將對未來幾個(gè)季度的銷售價(jià)格產(chǎn)生影響。

??盡管經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，但高端一手房價(jià)格保持相對穩(wěn)定。豪華公寓新房價(jià)格本季度基本持平，環(huán)比僅微降0.3％，主要是因?yàn)椴糠纸谕瞥龅捻?xiàng)目對其售價(jià)略有下調(diào)，以實(shí)現(xiàn)更高的銷量。同時(shí)，穩(wěn)定的需求支撐了高端住宅市場二手房的價(jià)格，本季度環(huán)比小幅上漲0.7％?！半S著相關(guān)部門再度重申‘一城一策’的調(diào)控思路，考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境對市場的影響，地方政府在調(diào)控舉措的實(shí)施上預(yù)計(jì)將更為靈活，推動(dòng)價(jià)格趨勢保持穩(wěn)定?！敝倭柯?lián)行北京研究部總監(jiān)米陽表示，“因地制宜、因城施策將有助于更好地管理市場，為未來發(fā)展鋪平道路?！?/p>