[仲量聯(lián)行]政策趨緊，住宅市場將整體放緩

??2019年7月16日，上?！袢?，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，6月商品住宅價格漲幅穩(wěn)中有降。分城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

??仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）認為，雖然一季度的兩次降準、全國平均房貸利率的連續(xù)下行以及多地落戶政策的放松等多項措施推動了房地產(chǎn)市場的整體預期走向相對樂觀，然而4月以來，從中央到地方的一系列政策調(diào)整無疑釋放了政策再次收緊的信號?？梢哉f，上半年全國樓市依然遵循“一城一策” “的指導原則，但且政策總體體現(xiàn)出”“前穩(wěn)后嚴” “的態(tài)勢。

??4月15日，國管公積金收緊，實行 “認房又認貸”。4月19日，中央會議重提“房住不炒“” 。此后，市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。土地市場熱度較高的合肥、蘇州、東莞等城市也及時收緊土拍政策。同時，東莞、岳陽等地的公積金政策又迎來新一輪收緊。

??樓市調(diào)控卷土重來之際，房貸利率也在連降六個月后止跌回彈。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲了0.14%，由此終結了2019年上半年連續(xù)下調(diào)的狀況。

??近期的樓市調(diào)控政策說明了兩個特點：第一，目前樓市調(diào)控目標依然是“穩(wěn)” ，具體說來就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，既要防范大落，同樣也要防范大起。第二，調(diào)控政策跟隨市場變化及時調(diào)整，從“長周期”步入“短周期”。

??政策趨緊，下半年成交量將有所放緩

??二季度,仲量聯(lián)行跟蹤的20個重點一、二線城市一手住宅成交約5,500萬平方米，較去年同期小幅上漲5%。但多個城市在三四月份的短暫回暖之后，隨即迎來政策收緊，市場緊縮預期增強，成交量穩(wěn)中有降。整個上半年，20個城市的新增供應較去年同期增加約12%，但上半年成交量較去年上半年小幅下降3%。隨著近期多地政策重新收緊，預計下半年總體成交量將有所放緩。

??融資收緊，土地市場面臨降溫

??二季度從整體數(shù)據(jù)來看，各線城市的土地平均溢價率延續(xù)了上季度的上揚態(tài)勢。一線城市中，受大灣區(qū)政策利好推動，深圳和廣州的土地受到開發(fā)商熱捧，住宅地塊平均溢價率分別高達45%和26.5%；但上海由于嚴厲的限價政策，開發(fā)商拿地依然謹慎，幾乎所有宅地均以底價成交。

??二線城市住宅用地平均溢價率22.5%，較上季度上升8.6個百分點。但近期杭州、蘇州、東莞等熱點城市調(diào)整土地競拍規(guī)則后預計后期土地市場熱度將有所緩和。三線城市住宅用地平均溢價率23.5%，增速較上季度明顯放緩。

??雖然二季度開發(fā)商對重點城市的土拍依然保持了較高的熱情，但近期收緊房企資金端的大趨勢已逐步顯現(xiàn)，這無疑會對下半年的土地市場帶來較大影響。

??5月，銀保監(jiān)會便發(fā)文（包括23號文等）對銀行和信托提出要求，重申嚴監(jiān)管態(tài)勢，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此后，各地銀保監(jiān)局開出多張罰單堵截金融資金違規(guī)流入樓市，特別是在信托融資方面顯著收緊。與此同時，房企外債發(fā)行也被戴上“緊箍咒”，根據(jù)發(fā)改委7月12日發(fā)布的通知，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。可以預見，下半年開發(fā)商的融資將更為艱難。

??展望下半年，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢依然復雜嚴峻，全球經(jīng)濟增長有所放緩，國內(nèi)經(jīng)濟面臨新的下行壓力。中央對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管將繼續(xù)強化，房企融資環(huán)境繼續(xù)趨緊，預計下半年全國商品住宅成交量有進一步調(diào)整空間。同時，下半年開發(fā)商將放緩拿地節(jié)奏，土地市場面臨降溫，帶動房地產(chǎn)投資增速、新開工增速繼續(xù)回落。