[第一太平戴維斯]寫字樓困局與突圍：如何留住租戶？科技地產(chǎn)+綠色建筑

??2019年上半年北京寫字樓市場整體表現(xiàn)較去年同期有所下滑，受到諸多因素的影響，寫字樓市場由持續(xù)多年的上升周期開始進(jìn)入調(diào)整周期。以往北京寫字樓市場作為大陸地區(qū)最為穩(wěn)定的區(qū)域市場，呈現(xiàn)出租金穩(wěn)中有升、空置率長期處于低位的特征；而在現(xiàn)價段，以往堅挺的租金價格開始出現(xiàn)松動，空置率逐漸走高，市場的不確定因素逐漸增多。

??第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示：2019年上半年，全市寫字樓市場凈吸納量僅為6.15萬平方米。第二季度，全市空置率上漲1.5個百分點(diǎn)至8.6%。全市平均租金降至人民幣每平方米每月368.3元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%，連續(xù)第2個季度出現(xiàn)環(huán)比下降。受市場需求疲軟的影響受需求減弱影響，近一半商圈空置率環(huán)比出現(xiàn)上漲，大部分商務(wù)區(qū)的租金指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)小幅下降。

??研判宏觀經(jīng)濟(jì)走勢

??2018年以來社會融資增速下滑，經(jīng)濟(jì)下行壓力漸顯。央行設(shè)計“去杠桿”路徑以期借表內(nèi)貸款及債券融資對沖表外下跌影響。近年來，央行持續(xù)推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)效果得到持續(xù)提升。

北京地區(qū)生產(chǎn)總值及第三產(chǎn)業(yè)增加值

??2019年上半年，北京地區(qū)生產(chǎn)總值15212.5億元，增長率6.3%。同期，第三產(chǎn)業(yè)增加值12590.5億元，增長率6.5%，占比82.8%，在全國范圍內(nèi)處于領(lǐng)先地位。良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)利好北京寫字樓市場，基本面夯實、風(fēng)險可控。寫字樓市場正進(jìn)入全新發(fā)展周期。業(yè)主端需要調(diào)整租賃策略，強(qiáng)化自身實力，尋找新動能。

??中央政府在近期出臺多條利好政策，進(jìn)一步擴(kuò)大外資準(zhǔn)入的行業(yè)與范圍，此舉為外國投資者及企業(yè)提供了參與中國經(jīng)濟(jì)增長的新途徑，有效提升了中國市場對外資的吸引力，并為強(qiáng)化中國市場在全球金融貿(mào)易領(lǐng)域的參與度、激發(fā)全球金融領(lǐng)域的發(fā)展?jié)摿ψ龀隽讼鄳?yīng)的貢獻(xiàn)。

??需求端畫像變化分析

??基于2018年市場成交需求分析，IT及高科技、金融、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)牢牢占據(jù)寫字樓市場承租面積的前三位，三者占比之和高達(dá)69%。北京寫字樓市場的核心租戶已經(jīng)由傳統(tǒng)行業(yè)（如制造、能源等）轉(zhuǎn)移至IT及高科技、金融與專業(yè)服務(wù)類的企業(yè)。2019年上半年的市場成交情況，IT及高科技、專業(yè)服務(wù)及金融類企業(yè)承租面積仍然領(lǐng)先，但占比有所下降。

寫字樓市場租賃成交的行業(yè)分布情況*

??自2018年下半年起，寫字樓租賃的主要驅(qū)動行業(yè)如金融、IT、互聯(lián)網(wǎng)等均面臨調(diào)整與波動，導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、租賃需求走弱?，F(xiàn)階段文化傳媒類企業(yè)承租能力較差，對寫字樓的租賃需求有限。部分實體行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)回暖，租賃需求有所提升。

租戶類型占比分析 – 2019H1 Vs 2018

??2018年的北京寫字樓租賃成交面積以內(nèi)資租戶為絕對主導(dǎo)，內(nèi)資與外資（合資）承租面積比重呈現(xiàn)“80：20”分布。2019年上半年，內(nèi)資企業(yè)占比77.5%，其余為外資及合資。盡管內(nèi)資企業(yè)仍占主導(dǎo)地位，但成交份額有所下降。近期政府接連發(fā)布政策，進(jìn)一步擴(kuò)大鼓勵外商投資的行業(yè)和領(lǐng)域，以期創(chuàng)造更加開放、友好的投資環(huán)境，吸引外商來華投資。外資租戶的承租面積顯著上升，占比超過兩成。

??如何提升寫字樓自身軟硬實力

??針對目前房地產(chǎn)未來市場服務(wù)及行業(yè)發(fā)展趨勢，如何留住租戶呢？

??第一，科技地產(chǎn)。充分運(yùn)用云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、地理信息等新一代信息技術(shù)，創(chuàng)新管理模式，打造的新一代房地產(chǎn)物管服務(wù)，例如Savills MDI移動化平臺管理，室內(nèi)3D導(dǎo)航及定位，安防消防智能管理等，強(qiáng)化寫字樓體驗。

??第二，綠色建筑。提升租戶的幸福感。日常生活中，城市人口約90%的時間在各種建筑物中度過，建筑物能耗占全社會能耗的46.7%，對環(huán)境能耗負(fù)擔(dān)及身心健康問題不可小覷。近年來，LEED、WELL、Fitwel等綠色建筑認(rèn)證咨詢和資產(chǎn)管理服務(wù)，日漸聚焦業(yè)內(nèi)關(guān)注。這也是第一太平戴維斯多年以來，致力于以業(yè)內(nèi)首屈一指的專業(yè)團(tuán)隊，為客戶提供的重要服務(wù)之一。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“展望北京寫字樓未來發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。將智慧科技、數(shù)字化手段及綠色高效經(jīng)營等理念融入到鋼筋水泥當(dāng)中，助力業(yè)主實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在市場波動中搶占先機(jī)。”