上海9月二手房市場報告：金九稍顯不足 價格微弱下跌

??2019年9月，上海房產之窗二手房指數(shù)為3918點，比8月下降4點，環(huán)比下跌0.15%，跌幅擴大0.02個百分點，二手房指數(shù)連續(xù)第三個月環(huán)比下跌；9月，二手房指數(shù)同比上漲0.16%。

??9月，上海二手住宅成交套數(shù)為21220余套，環(huán)比上升8.25%，同比上升52.66%；以成交面積計，環(huán)比上升8.58%，同比上升51.94%。截至9月底，全市二手住宅掛牌量為62937套，環(huán)比下降1.6%；同比下降18.27%。掛牌量持續(xù)下降。

??9月市場表現(xiàn)：一、“金九”行情稍顯不足。作為傳統(tǒng)銷售旺季，9月二手住宅成交量環(huán)比上升8.25%，回歸2萬套以上水平。這也是自2017年以來，逢9月的成交量再度突破2萬套以上大關。依然是前少后多的成交態(tài)勢。9月上半月成交9250余套，比8月下半月下降16.34%；9月下半月成交11970余套，比9月上半月上升29.40%。

??二、下跌板塊數(shù)量擴大，整體價格延續(xù)弱勢。全市130個板塊中，下跌板塊占比由上月的40.77%擴大為43.08%；上漲板塊占比由上月的41.54%縮小為34.61%；持平板塊占比由上月的17.69%擴大為22.31%。以城區(qū)統(tǒng)計，依次為中心城區(qū)（成交占比30.71%）整體價格下跌0.07%；新興城區(qū)遠郊(成交占比10.47%)整體價格下跌0.16%；新興城區(qū)近郊(成交占比58.82%)整體價格下跌0.24%。以環(huán)線統(tǒng)計，內環(huán)內整體價格下跌0.03%，內外環(huán)間下跌0.27%，外環(huán)外下跌0.20%。

??三、成交量穩(wěn)中有升。全市130個板塊中，84個上升，44個下降，2個持平（上月88個下降，39個上升，3個持平）。以城區(qū)統(tǒng)計，中心城區(qū)上升9.21%，為6510余套；新興城區(qū)近郊上升9.37%，為12480余套；新興城區(qū)遠郊上升0.27%，為2200余套。以環(huán)線統(tǒng)計，內環(huán)內成交上升8.65%，為2480余套；內外環(huán)間成交上升6.26%，為7580余套；外環(huán)外成交上升9.49%，為11118余套。

??四、以價格段統(tǒng)計，總價300萬元以內房源成交占比64.88%；300-500萬元房源成交占比23.07%；500萬元以上房源成交占比12.05%。以面積段統(tǒng)計，七個面積段成交量全部上升，升幅前三的為，140-200平方米、90-110平方米、50平方米以內房源，分別上升20.09%、10.15%、9.07%。

??五、全市普通住宅成交15650余套，非普通住宅成交6530余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.23:1；內環(huán)內為1.96:1，內外環(huán)間為2.04:1，外環(huán)外為2.44:1。

??六、全市成交TOP10板塊中，中心城區(qū)板塊1個，新興城區(qū)近郊6個、遠郊3個。近郊的閔行浦江、浦東三林、奉賢南橋以510余套、490余套、440余套分列前三位；遠郊的金山新城以400余套位列第五位；中心城區(qū)的靜安彭浦以370余套位列第十位。全市成交TOP10小區(qū)全部位于新興城區(qū)，近郊9個、遠郊1個。其中內中環(huán)間1個、外郊環(huán)間8個、郊環(huán)以外1個，青浦趙巷的崧澤華城華中苑以170余套位居榜首。

??9月4日，國務院常務會議明確，地方專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業(yè)化運作的產業(yè)項目。9月26日，住建部部長王蒙徽在新聞發(fā)布會上表示，因地制宜發(fā)展共有產權住房，將總結北京、上海共有產權住房試點的經驗，鼓勵人口流入量大、房價較高的大中城市，結合本地實際發(fā)展共有產權住房。

??近郊城區(qū)價格領跌

??9月，中心城區(qū)（7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內環(huán)）整體價格下跌0.07%，跌幅縮小0.04個百分點；內環(huán)內下跌0.03%，跌幅縮小0.04個百分點。其中，虹口、楊浦、普陀、長寧、徐匯、浦東內環(huán)分別下跌0.21%、0.20%、0.15%、0.13%、0.09%、0.07%；靜安、黃浦分別上漲0.07%、0.06%。中心城區(qū)全部65個板塊中，30個上漲，23個下跌，12個持平。上漲板塊如靜安新客站、黃浦濱江、虹口四川北路、楊浦五角場，價格分別上漲0.44%、0.34%、0.24%、0.18%。下跌板塊如靜安曹家渡、普陀曹楊、徐匯萬體館、長寧北新涇，價格分別下跌0.71%、0.58%、0.45%、0.39%。

??9月，中心城區(qū)成交量環(huán)比上升9.21%，為6510余套。其中內環(huán)內成交量上升8.65%，為2480余套。從各區(qū)成交走勢看，升幅前三的為黃浦、徐匯、靜安，分別上升22.88%、14.91%、13%，為290余套、1030余套、930余套。中心城區(qū)所統(tǒng)計的七個面積段成交六升一降，其中，升幅前三的140-200平方米、90-110平方米、200平方米以上房源，分別環(huán)比上升38.82%、12.52%、12.33%，為320余套、570余套、80余套；110-140平方米房源下降3.49%，為440余套。綜上，本月中心城區(qū)改善需求升溫較快，其中大戶型、豪宅最為明顯。從中心城區(qū)成交量前100個小區(qū)看：一、以環(huán)線統(tǒng)計，分別為內環(huán)以內21個、內中環(huán)間38個、中外環(huán)間板塊33個、外郊環(huán)間8個。各環(huán)線成交最多的小區(qū)分別為，內環(huán)內的鳳城三村、內中環(huán)的徐匯苑、中外環(huán)間的粵秀名邸、外郊環(huán)間的桃浦一村。二、套均成交50平方米以內小區(qū)49個。領先的多為非熱門學區(qū)房小區(qū)，如市光三村、桃浦七村、玉田新村，分別成交23套、18套、17套。三、中大面積段房源成交小區(qū)中，領先的為普陀武寧的中遠兩灣城、虹口四川北路的瑞虹新城、普陀真如的金沙雅苑，分別成交25套、24套、17套，主力戶型在100-120平方米。四、大面積房源成交集中小區(qū)有三個，徐匯龍華的徐匯苑、浦東聯(lián)洋的仁恒河濱城、陸家嘴的世茂濱江花園，分別成交23套、17套、11套，套均面積均在180平方米以上，套均總價在1500-2000萬。

??內環(huán)內各區(qū)成交升幅前三的為楊浦、黃浦、長寧的內環(huán)板塊，分別上升24.26%、20.37%、19.88%，為330余套、260余套、190余套；七個面積段五升二降，其中升幅領先的200平方米以上、140-200平方米、50-70平方米房源成交分別環(huán)比上升41.67%、31.65%、13.18%，為50余套、200余套、550余套。成交下降的面積段為110-140平方米、70-90平方米房源，分別環(huán)比下降8.57%、0.80%，為220余套、240余套。綜上可見，內環(huán)內大面積段房源成交上升明顯，高檔住宅成交回升帶熱市場氛圍。從板塊表現(xiàn)看，內環(huán)內板塊中，黃浦打浦橋、浦東聯(lián)洋成交升幅領先，分別環(huán)比上升46.48%、43.33%，成交案例顯示，兩板塊主力戶型成交均明顯上升，黃浦打浦橋70平方米以內房源成交上升130.77%、浦東聯(lián)洋140平方米以上房源成交上升84.62%。

??9月，新興城區(qū)近郊價格整體下跌0.24%，跌幅擴大0.09個百分點；遠郊價格整體下跌0.16%。成交前三的浦東內環(huán)外、閔行、寶山價格分別下跌0.11%、0.26%、0.28%；嘉定、青浦、松江價格分別下跌0.31%、0.29%、0.26%；含較多遠郊板塊的奉賢、崇明、金山價格分別下跌0.47%、0.42%、0.23%。新興城區(qū)全部65個板塊中，33個價格下跌、15個上漲、17個走平。下跌板塊如松江莘閔、寶山顧村、閔行古美羅陽、青浦徐涇，價格分別下跌0.92%、0.73%、0.47%、0.29%。上漲板塊如浦東三林、閔行金虹橋、寶山上大、松江泗涇，價格分別上漲0.31%、0.23%、0.18%、0.15%。

??近郊城區(qū)成交量環(huán)比上升9.37%，為12480余套。八個區(qū)的近郊板塊成交全部上升。成交升幅前三的區(qū)域，為奉賢、松江、浦東近郊，分別上升21.75%、19.16%、9.22%，為690余套、1470余套、4090余套。新興城區(qū)近郊七個面積段全部上升，升幅前三的為90-110平方米、70-90平方米、50平方米以內房源，分別上升12.48%、11.60%、9.61%，為1790余套、1100余套、1190余套。從面積段成交變化可以看出，近郊城區(qū)本月中小面積段房源成交升幅領先。調查顯示，近郊作為本月全市價格跌幅最大、成交升幅最大的區(qū)域，可見降價促銷起到一定效果。一些前期售房后手握現(xiàn)金的置換客紛紛入市，使得本月近郊城區(qū)出現(xiàn)一輪集中交易。從板塊成交走勢看，升幅領先的浦東惠南、松江新橋、浦東曹路，環(huán)比上升36.23%、30.95%、28.89%，為450余套、160余套、170余套。降幅最大的閔行馬橋，環(huán)比下降60.19%，為80余套。從近郊成交前100個小區(qū)看：外郊環(huán)間小區(qū)75個、中外環(huán)間20個、內中環(huán)間5個。一、近郊成交排名前三的崧澤華城、新凱家園、浦江瑞和城，均為外郊環(huán)間的動遷配套房小區(qū)，成交以70-75平方米、200-250萬元的房源為主，所在的青浦趙巷、松江泗涇、閔行浦江板塊價格分別下跌0.15%、上漲0.15%、持平。二、內外環(huán)間成交領先小區(qū)，如內中環(huán)間的海悅華庭、中外環(huán)間的三林世博家園，前者為千萬級的學區(qū)房、后者為動遷配套小房區(qū)。上述兩小區(qū)均位于浦東，所在的世博濱江、三林板塊，價格分別下跌0.45%、上漲0.31%。三、大戶型成交集中小區(qū)在外郊環(huán)間，如浦東康橋的康橋半島、閔行莘莊的上?？党牵山环吭礊樘拙?20-160平方米的三房、經濟型別墅。

??遠郊城區(qū)成交環(huán)比上升0.27%，是成交量升幅最小的城區(qū)，為2200余套。全部11個板塊中成交6升5降，價格8跌3平。成交量前三的浦東臨港新城、金山新城、嘉定城區(qū)，共占比遠郊的65.49%，分別為420余套、420余套、410余套，價格分別為下跌0.63%、下跌0.12%、持平。其中，臨港新城因自貿區(qū)政策利好消退，成交環(huán)比下降20.74%，為遠郊板塊中成交降幅最大的板塊。而升幅最大的板塊為嘉定城區(qū)，成交環(huán)比上升26.83%，為410余套。成交案例顯示，嘉定城區(qū)70-90平方米房源成交上升59.62%，為次新商品房成交放量所致。

??價跌板塊超過四成

??9月，全市130個板塊中，上漲板塊45個，占比34.61%；價格下跌板塊56個，占比43.08%；持平板塊29個，占比22.31%。

??價格下跌板塊56個，環(huán)比增加3個，價格整體下跌0.52%，環(huán)比縮小0.04個百分點。下跌板塊中，中心城區(qū)23個，新興城區(qū)近郊25個、遠郊8個。價跌量升板塊37個，價量齊跌板塊18個，價跌量平板塊1個。在價跌量升板塊中，中心城區(qū)板塊如浦東聯(lián)洋、徐匯龍華，分別上升40%、31.63%，為40余套、120余套，價格分別下跌0.44%、0.59%；新興城區(qū)板塊如松江新橋、奉賢南橋，分別上升21.43%、15.8%，為150余套、440余套，價格分別下跌0.85%、0.52%。通過上述板塊量價走勢看，中心城區(qū)板塊價格跌幅與與新興城區(qū)相仿，但成交升幅略大于新興城區(qū)板塊，表明中心城區(qū)一些板塊在價格下跌后，刺激需求入市起到明顯效果，而新興城區(qū)的降價攬客效果不及中心城區(qū)。在量價齊跌板塊中，下跌幅度較大的多在新興城區(qū)遠郊部分，如崇明城橋鎮(zhèn)、浦東臨港新城、崇明新城，成交環(huán)比下降45.9%、25.37%、21.16%，為30余套、400余套、140余套，價格分別下跌0.28%、0.63%、0.47%。

??價格持平板塊29個，比上月增加6個。其中，中心城區(qū)12個、新興城區(qū)近郊8個、遠郊3個。成交表現(xiàn)20個上升、9個下降。成交上升居前的多在中心城區(qū)，如楊浦鞍山、徐匯田林、普陀桃浦，分別上升24.87%、19.4%、16.27%，為230余套、240余套、190余套。案例顯示，上述板塊主力成交面積段均為70平方米以內中小戶型，老工房(售后公房)小區(qū)成交集中，此面積段分別環(huán)比上升31%、36.51%、29.49%。新興城區(qū)近郊成交上升居前的板塊如浦東航頭、閔行顓橋，成交環(huán)比上升21.93%、18.24%，為220余套、200余套，兩板塊成交以70-90平方米的房源為主，分別環(huán)比上升25.42%、30.77%。

??價格上漲板塊45個，比上月減少9個，價格整體上漲0.21%，環(huán)比擴大0.01個百分點。上漲板塊中，中心城區(qū)30個，新興城區(qū)近郊15個；27個板塊量價齊升，17個板塊價漲量降，1個板塊量平價漲。在量價齊升板塊中，成交升幅居前的中心城區(qū)如黃浦新天地、徐匯華涇，分別環(huán)比上升36.62%、25.4%，為90余套、70余套，價格分別上漲0.15%、0.18%。上述兩板塊主力面積段成交出現(xiàn)明顯上升，黃浦新天地70平方米以內房源上升130.77%、徐匯華涇50-90平方米房源上升45%。新興城區(qū)成交升幅居前的如浦東曹路、浦東惠南，分別上升27.41%、25.45%，為170余套、410余套，價格上漲0.13%、0.27%。案例顯示，上述兩板塊成交以50-90平方米的中小戶型為主，分別環(huán)比上升56.83%、38.61%，成交小區(qū)以動遷配套房為主，購房者中首套客、市區(qū)置換客比例高。在價漲量跌板塊中，中心城區(qū)11個，新興城區(qū)6個，其中，成交量下降幅度最大的靜安江寧路、浦東塘橋，成交環(huán)比下降26.09%、25.84%，為50余套、60余套，價格分別上漲0.28%、0.12%。其中，靜安江寧路小戶型成交驟降，50平方米以內房源成交環(huán)比下降73.33%；浦東塘橋大中戶型需求降溫，110-200平方米房源成交環(huán)比下降34.62%。

??上海房產之窗二手房指數(shù)報告指出，9月上海二手住宅市場成交量環(huán)比上升不足一成，但本月成交量高于前兩年同期，且突破2萬套水平?！敖鹁拧逼降展?，穩(wěn)中有升是當前市場的主基調。統(tǒng)計顯示，中心城區(qū)價格跌幅最??；新興城區(qū)近郊價格跌幅最大，但成交量升幅同樣最大，呈現(xiàn)典型的以價換量特征；新興城區(qū)遠郊成交平穩(wěn)，政策熱度減退。

??當前，市場需求難有大幅波動的可性。9月的量價表現(xiàn)符合當前市場整體穩(wěn)定、局部波動的特征。接下來的10月，預計在新貸款利率模式下，樓市定向調控將見成效?！般y十”成色有待檢驗。